房地产行业周报：发放近250亿租赁住房贷款，二手房成交同比持续上升

板块行情：第28周（7月8日-7月12日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31个一级行业板块中排名第10。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：截至二季末金融机构已经发放近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式。2）中国银行行长潘功胜：持续改革完善贷款市场报价利率(LPR)，针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。地方层面：1）成都：存量房交易贷款资金监管系统正式上线，累计受理跨行贷款业务14件、本行贷款业务21件、涉公积金贷款业务30件，运行情况良好。2）泉州泉港区：放宽限售，改善性住房接受日常销售价格管理。3）广州：港澳居民出于自住可在广州限购区内购买一套120平米及以下的住宅，在非限购区、及在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。4）安徽：优化住房公积金提取政策，取消了缴存人离职封存满半年提取的户籍限制。5）北海：优化个人住房商业贷款套数认定标准，支持公积金“异地互贷”与一手现房带押交易过户。6）宁波：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上公积金贷款利率为2.85%，首套首付20%起。 公司动态：1）万科：公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，上半年销售1273.3亿元。万科已向农业银行申请10.42亿元贷款并完成提款，期限3年，由江门市科利项目投资有限公司提供100%股权质押担保。2）绿城中国：回购三笔美元债合计4.5亿美元，标普对绿城中国评级为BB-，展望稳定。2024年半年度经营工作会议召开，张亚东在会上表示代建既是房地产发展新模式，也是未来新方向。3）中南建设：将于7月11日终止上市并摘牌，公司股票将在45个交易日内转入全国中小企业股份转让系统有限责任公司设立的两网公司及退市公司板块进行挂牌转让。4）龙湖集团：龙湖龙智造上半年代建项目销售额40亿，销售面积19.7万平方米，新签26个项目，总建筑面积432万平方米。截至2024年6月末，集团实现经营性收入约131.0亿元，其中运营收入约66.1亿元，服务收入约64.9亿元。5）越秀地产：16.9亿元有担保绿色票据7月15日港交所上市，仅在美国境外提呈发售及出售。 销售端：新房成交同比下降14%，二手房成交同比上升25%。1）本周20城商品房成交面积185.2万方，商品房日平均成交面积26.5万方，环比下降39%，同比下降14%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6007万方，累计同比下降30.1%。3）第28周10城二手房成交面积153万方，日平均成交面积21.8万方，环比下降6%，同比上升25%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3826万方，同比下降6%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨1.1%，板块排名第10位 第28周申万地产板块上涨1.1%。第28周（7月8日-7月12日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31个一级行业板块中排名第10。 图表1第28周申万地产板块上涨1.1%，板块排名第10位 本周A股板块内涨幅第一为格力地产，累计涨幅达12.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为格力地产、珠江股份、亚通股份、新城控股、滨江集团，跌幅前五的个股分别为万通发展、新华联、栖霞建设、沙河股份、中交地产。 图表2格力地产周涨幅达12.9% 图表3万通发展周跌幅达13.2% 港股板块内涨幅第一的为远洋集团，上涨17.2%。从港股表现来看，第28周涨幅排名前五的个股分别为远洋集团、新城发展、宝龙地产、世贸集团、碧桂园服务，跌幅前五的个股分别为融信中国、富力地产、中国海外宏洋集团、龙光集团、金茂服务。 图表4远洋集团涨幅达17.2% 图表5融信中国周跌幅达7.9% 二、政策要闻：120亿元贷款已审核发放，持续改革完善贷款市场报价利率 中央层面：1）中国人民银行：截至二季末金融机构已经发放近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式。2）中国人民银行行长：潘功胜于陆家嘴论坛上表示，持续改革完善贷款市场报价利率(LPR)，针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。 图表6已经发放近250亿元租赁住房贷款，持续改革完善贷款市场报价利率 地方层面：1）成都：存量房交易贷款资金监管系统正式上线，累计受理跨行贷款业务14件、本行贷款业务21件、涉公积金贷款业务30件，运行情况良好。2）泉州泉港区：放宽限售，改善性住房接受日常销售价格管理。3）广州：港澳居民出于自住可在广州限购区内购买一套120平米及以下的住宅，在非限购区、及在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。4）安徽：优化住房公积金提取政策，取消了缴存人离职封存满半年提取的户籍限制。5）北海：优化个人住房商业贷款套数认定标准，支持公积金“异地互贷”与一手现房带押交易过户。6）宁波：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上公积金贷款利率为2.85%，首套首付20%起。7）青岛：2024年住房公积金缴存基数调整，上限为32310.25元，下限各区域不同，缴存比例5%-12%。8）益阳：首套房按购房款的1%予以补贴，第二套房按购房款的1.5%予以补贴，第三套房及以上按购房款的2%予以补贴。9）滁州：最高5万元购房补贴，公积金贷款单人最高额度60万元，双人最高额度70万元。10）景宁畲族自治县：个人购房可享受住宅产权面积对应购房款1.5%的补贴，二孩家庭最高补贴5万元，三孩家庭最高补贴10万元，新市民、青年人住房公积金贷款限额上浮20%。11）武汉：首套个人住房公积金贷款最高额度120万元，第二套最高额度调整为100万元。12）崇左：多孩家庭公积金贷款最高提至65万元，首套住房契税补贴100%。13）菏泽：缴存人可提取公积金支付加装电梯费用，支持无房新市民和青年人按月提取支付房租。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，上半年销售1273.3亿元。万科已向农业银行申请10.42亿元贷款并完成提款，期限3年，由江门市科利项目投资有限公司提供100%股权质押担保。2）绿城中国：回购三笔美元债合计4.5亿美元，标普对绿城中国评级为BB-，展望稳定。2024年半年度经营工作会议召开，张亚东在会上表示代建既是房地产发展新模式，也是未来新方向。3）中南建设：将于7月11日终止上市并摘牌，公司股票将在45个交易日内转入全国中小企业股份转让系统有限责任公司设立的两网公司及退市公司板块进行挂牌转让。 4）龙湖集团：龙湖龙智造上半年代建项目销售额40亿，销售面积19.7万平方米，新签26个项目，总建筑面积432万平方米。截至2024年6月末，集团实现经营性收入约131.0亿元，其中运营收入约66.1亿元，服务收入约64.9亿元。5）越秀地产：16.9亿元有担保绿色票据7月15日港交所上市，仅在美国境外提呈发售及出售。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降14%，二手房成交同比上升25% （一）新房市场：28周20城成交面积同比下降14% 从我们监测的20城数据来看，第28周20城商品房日均成交面积环比下降39%，同比下降14%。1）本周20城商品房成交面积185.2万方，商品房日平均成交面积26.5万方，环比下降39%，同比下降14%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6007万方，累计同比下降30.1%。 图表9第28周20城商品房单日平均成交面积26.5万方 第28周一线城市商品房成交面积为69.5万方，同比下降7%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第28周成交面积分别为69.5万方、72.5万方、43.2万方，周环比增速分别为-32%，-43%，-41%，周同比增速分别为-7%、-22%、-10%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-11%、-8%、23%、-39%，环比增速分别为-56%、-17%、-19%、-25%；二线城市中武汉、苏州同比增速为53%、-31%；三四线城市中扬州、芜湖环比增速均为55%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1864万方，同比下降27%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2353万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为1608万方，同比下降29%。 图表10第28周20城新建商品房成交面积185.2万方 （二）二手房市场：第28周10城成交面积同比上升25% 从我们监测的10城数据来看，第28周二手房成交面积同比上升25%。1）第28周10城二手房成交面积153万方，日平均成交面积21.8万方，环比下降6%，同比上升25%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3826万方，同比下降6%。 图表11第28周10城合计二手房日平均成交面积21.8万方 第28周监测的一线城市二手房成交面积同比上升57%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第28周二手房成交面积分别为45.9万方、86.7万方、20.4万方，环比增速分别为-7%，-3%，-11%，同比增速分别为57%、28%、-19%。2）一线城市中北京二手房成交面积34.4万方，同比上升51%；深圳二手房成交面积11.5万方，同比上升79%。3）二线城市中青岛、杭州、成都成交面积同比增速分别为61%、51%、26%。 4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1051万方，同比下降2%；5个二线城市二手房成交面积2257万方，同比下降5%；3个三四线城市二手房成交面积518万方，同比下降17%。 图表12第28周10城二手房成交面积153.0万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企大部分为地方国企。1）第28周广州城建发行规模最大，共发15亿元私募债；2）金辉集团的5.5亿元一般中期票据利率最高，为3%；苏高新集团的3亿元超短期融资债券利率最低，为1.89%。 图表13第28周广州城建发行15亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。