房地产行业第40周周报：受假期影响行业销售数据下滑，一线城市优化购房政策

房地产行业第40周周报 受假期影响行业销售数据下滑，一线城市优化购房政策 2024年10月7日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031 受假期影响行业销售数据下滑，一线城市优化购房政策 2024年10月7日 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/09/30-2024/10/06）申万房地产指数上涨9.24%，跑赢上证综指1.17pct，在各类板块中位列第13/31，恒生地产建筑业指数上涨12.08%，跑赢恒生综指1.32pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：融信中国（461.73%）、中梁控股（178.85%）、花样年控股 （170.27%）；本周1家地产公司下跌：新世界发展（-6.22%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨17.64%，跑赢恒生综指6.89pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（103.57%）、世茂服务（57.14%）、合景悠活（44.74%）；本周无物业公司下跌。 ⯁地产市场监测：本周（2024/09/28-2024/10/04）30个大中城新房成交面积155.34万平方米，同比上升137.29%，环比下降25.70%。14城二手房成交面积72.90万平方米，同比上升1386.82%，环比下降57.66%。监 测13个重点城市库存面积11855.89万平方米，环比上升0.25%，去化 周期134.70周，较上周延长2.67周。上周（2024/09/23-2024/09/29） 100大中城市土地成交建面3131.82万平方米，同比下降18.63%，环比上升74.34%；溢价率为5.28%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/09/30-2024/10/06）房企境内新发债总额为0亿元；债务总偿还量为3.00亿元，同比上升49.37%，环比下降97.22%；净融资额-3.00亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测7 3.1新房成交数据7 3.2二手房成交数据7 3.3土地市场情况8 3.4库存及去化9 4.房企融资情况11 风险因素12 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周1家地产公司下跌5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：本周重点公司公告6 图表10：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速7 图表11：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）7 图表12：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）7 图表13：2024年8月新建住宅价格同比及环比增速7 图表14：15城二手房成交面积及同比和环比增速8 图表15：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）8 图表16：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）8 图表17：2024年8月二手房价格指数同环比增速（%）8 图表18：100大中城土地成交面积及同比增速8 图表19：上周按城市能级划分土地成交面积、增速8 图表20：100大中城土地成交楼面均价及溢价率9 图表21：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率9 图表22：13城库存面积及去化周期9 图表23：一线城市库存面积及去化周期9 图表24：二线城市库存面积及去化周期9 图表25：三线城市库存面积及去化周期9 图表26：重点城市库存和去化周期情况10 图表27：境内新发债规模及同比增速11 图表28：债务偿还规模及债务净融资规模11 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 日期 发布地区 内容 9月29日 全国 中国人民银行今天发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。 9月29日 上海市 9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。《通知》自2024年10月1日起施行。《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。 9月30日 广东省 央行广东省分行发布消息，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市、珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共20个城市的个人住房贷款政策作出以下调整：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。此项政策自2024年9月 30日起执行。 9月30日 广东省广州市 9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知提及，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。上述通知自2024年9月30日起正式实施。 图表1：本周重点政策回顾 资料来源：央视新闻、央行网站、澎湃新闻、东方财富网、羊城晚报、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/09/30-2024/10/06）申万房地产指数上涨9.24%，跑赢上证综指1.17pct，在各类板块中位列第13/31，恒生地产建筑业指数上涨12.08%，跑赢恒生综指1.32pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：融信中国（461.73%）、中梁控股（178.85%）、花样年控股（170.27%）、雅居乐集团（169.84%）、易居企业控股（151.91%）、弘阳地产（148.61%）、绿地香港（138.32%）、世茂集团（137.78%）、正荣地产（133.33%）、中国奥园（129.09%）； 本周1家地产公司下跌：新世界发展（-6.22%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 银行煤炭 公用事业交通运输石油石化家用电器有色金属食品饮料纺织服饰轻工制造建筑材料建筑装饰综合 汽车 农林牧渔钢铁 基础化工商贸零售房地产环保 非银金融机械设备国防军工医药生物传媒 通信 社会服务电力设备电子 计算机美容护理 0% -10.0% 2024/9/302024/10/012024/10/022024/10/032024/10/04 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）图表5：本周1家地产公司下跌 500% 400% 300% 200% 100% 0% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 新世界发展 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.2物业板块 本周（2024/09/30-2024/10/06）恒生物业服务及管理板块上涨17.64%，跑赢恒生综指6.89pct，在各类板块中位列第1/13。 本周涨幅前10的物业公司分别为：国锐地产（103.57%）、世茂服务（57.14%）、合景悠活（44.74%）、佳兆业美好（35.35%）、雅生活服务（32.91%）、融创服务（30.85%）、正荣服务（29.71%）、恒大物业（29.07%）、碧桂园服务（24.25%）、旭辉永升服务（23.74%）； 本周无物业公司下跌。 图表6：本周物业板块行情走势（%）图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指 2024/09/302024/10/012024/10/022024/10/032024/10/04 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 图表8：本周物业股涨幅前10名（%） 资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.3重点公司公告 图表9：本周重点公司公告 日期 公司 公告内容 其他公告 9/29 城投控股 弘毅(上海)股权投资基金中心(有限合伙)拟减持不超2.0%股份 9/29 世联行 拟出让子公司世联先锋全部股权 9/30 空港股份 国开金融拟减持不超1.0%股份 9/30 越秀服务 9月30日注销合计259.8万股 9/30 新城控股 向关联方借款额度不超过10亿元 资料来源：iFinD，信达证券研发中心 3.地产市场监测 3.1新房成交数据 本周（2024/09/28-2024/10/04）新房成交数据：30个大中城新房成交面积155.34万平方米，同比上升137.29%，环比下降25.70%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本 周成交面积分别为67.14/62.33/25.87万平方米，同比变动149.58%/114.01%/174.07%，环比变动-9.77%/-31.77%/-40.28%。房价方面，8月70大中城新建商品房住宅价格同比下跌5.69%，环比下跌0.73%；分城市能级来看，一线/二线/三线城市房价同比变动-4.20%/- 5.30%/-6.20%；环比变动-0.30%/-0.70%/-0.80%。 图表10：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速图表11：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%） 500 40