房地产行业点评报告：上海两区定向放松限购，一线城市购房政策加速调整

上海青浦、奉贤对符合条件非沪籍单身人士松绑限购 2024年1月13日，上海市青浦区和奉贤区根据区域发展和产业导向前提下实施人才新政：与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才；同时，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房；并同时符合单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 继金山、临港后再次放宽限购，五大新城仍有放松空间 2019年，临港新片区将符合条件的非沪籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，将社保、个税的年限要求调降至三年，同时于2022年购房要求缩短至一年，2023年调整为3至6个月。2023年10月，金山重点转型区也定向松绑外地人才单身住房限购，购房社保年限降至三年。本次青浦和奉贤区的调整政策是对五大新城边际限购放松的再次补充，放松范围较金山区有所扩大，体现了政府对于五大新城发展的重视，或将带动区域房地产市场企稳回升。截至2023年1月中旬，五大新城中仍有嘉定和松江政策尚未调整，后续区域限购层面仍有进一步松动可能性。 宽松政策下成交不及预期，五大新城或将成为新房供应主力区域 上海于2023年9月1日官宣执行“认房不认贷政策”，12月14日官宣下调房贷首付比例、下调房贷利率下限及放宽普宅认定标准。根据上海市房管局数据，2023年9-12月新房月度成交面积同比分别-31%、+5%、-38%、-15%，2024年1月前两周新房成交面积同比下降60%；据中指院数据，上海2023年9-12月二手房网签套数同比分别-4%、-9%、+1%、+36%。整体来看宽松购房政策带动了二手房成交量，但对新房去化促进作用有限。据广州市房产局数据，自2023年9月外围区域限购放开后，10-11月新房成交面积分别同比增长27%和78%，限购放松促进市场成交效果显著。据中指院数据，2023年上海五大新城宅地成交建面占比达54%，或将成为2024年新房供应主力区域。本次精准的宽松限购政策调整扩大了有效购房人群范围，有利于新房去库存，促进区域新房市场健康发展。 投资建议 上海继临港新片区和金山区之后，再次边际放松青浦和奉贤两区的限购政策，释放了非核心区域购房政策持续宽松的信号。一线城市中，广州已于2023年9月放开外围四区部分地区的限购，我们预计后续一线城市非核心区域限购政策或将加速出台。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。 受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策落地不及预期、房地产市场回暖不及预期。