2023年8月房地产行业运行情况报告：购房政策持续优化调整，预期9月销售端将迎来改善

——2023年8月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 购房政策持续优化调整预期9月销售端将迎来改善 核心观点： 销售端：8月楼市下行压力不减，从绝对水平来看，全国商品房销售面积和销售额较上月无明显变化。其中全国商品房销售面积为7385.8万平方米（上月为7048.2万平方米），同比下降12.2%；全国商品房销售额为7707.7亿元（上月为7358.5亿元），同比下降16.4%；30大中城市商品房日均成交套数仍处于3000套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌，70城中仅有3城二手住宅价格环比上涨。 投资端：受楼市和房企信用风险等因素影响，当月投资增速仍表现为大幅负增。8月房地产开发投资完成额为9182.8亿元，同比下降11.0%，1-8月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大（为8.8%，较1-7月扩大0.3个百分点）；8月全国房地产新开工面积和施工面积分别为6922.0万平 方米和6733.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积为5321.0万平方米，同比增长10.6%。 8月，监管层先后出台多项住房优化调整政策，对楼市形成较大利好，预期9月销售情况会有所好转。一方面，8月31日中国人民银行、国家金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》对刚需和改善型需求的释放产生显著影响；另一方面，全国商品房销售数据具有“金九银十”的历史规律。预期在政策驱动和“金九银十”效应的双重作用下，9月全国销售数据大概率会有所好转，且在后续政策力度到位的情况下，楼市有望逐步过渡至趋势性回暖阶段。 报告正文： 一、销售端：8月楼市下行压力不减，从绝对水平来看，全国商品房销售面积和销售额较上月无明显变化。其中全国商品房销售面积为7385.8万平方米（上月为7048.2万平方米），同比下降12.2%；全国商品房销售额为7707.7亿元（上月为7358.5亿元），同比下降16.4%；30大中城市商品房日均成交套数仍处于3000套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌，70城中仅有3城二手住宅价格环比上涨。 1.销售情况 8月楼市下行压力不减，销售端无明显起色。8月全国商品房销售面积为7385.8万平方米，同比下降12.2%，环比增长4.8%，从绝对水平来看，与上月并无明显变化（上月为7048.2万平方米）；全国商品房销售额为7707.7亿元，同比下降16.4%，环比增长4.8%。从30大中城市商品房成交数据来看，8月30大中城市商品房日均成交套数为2725套，仍处于日均3000套以下水平，同比下降25.1% （去年同期为3639套），环比增长0.8%（上月为2704套）。 图表1-2：2021年-2023年8月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚整理 2.价格表现 8月，70城新建商品住宅价格环比下降城市数量有少量增长，环比跌幅仍在扩大。70大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的20个减少至17个，环比下降城市数量由49个增至52个。具体看，8 月70城新建商品住宅价格同比下降0.55%，降幅较7月收窄0.02个百分点；环比下降0.29%，降幅较 7月扩大0.06个百分点。分城市能级看，一二三线城市环比分别下跌0.2%、0.2%和0.4%，其中一线城 市为2022年12月以来的首次下跌；二线城市已连续下跌2个月，跌幅与上月持平；三线城市已连续 下跌3个月，跌幅较上月扩大0.1个百分点。 图表3-4：2021年-2023年8月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二手住宅价格已环比下跌4个月，70城中仅有3城价格环比上涨。8月环比下降城市数量为66个， 仅有3城价格环比上涨。具体看，8月70城二手住宅价格同比下跌3.18%，已连续下跌19个月，跌幅较上月扩大0.12个百分点；8月70城二手住宅价格环比下跌0.48%，一二三线城市环比分别下跌0.2%、0.5%和0.4%，一线城市跌幅明显收窄（上月跌幅为0.8%），二三线城市跌幅与上月持平。 图表5-6：2021年-2023年8月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：受楼市和房企信用风险等因素影响，当月投资增速仍表现为大幅负增。8月房地产开发投资完成额为9182.8亿元，同比下降11.0%，1-8月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大（为8.8%，较1-7月扩大0.3个百分点）；8月全国房地产新开工面积和施工面积分别为6922.0万平方米和6733.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积为5321.0万平方米，同比增长10.6%。 8月投资增速降幅较上月有小幅收窄，但绝对水平与上月无明显差异。当月房地产开发投资完成额为9182.8亿元，同比下降11.0%，降幅较上月缩小1.2个百分点；1-8月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大至8.8%，较1-7月扩大0.3个百分点。 图表7：2021年至2023年8月全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 8月全国房地产新开工面积为6922.0万平方米，同比下降23.6%，降幅较上月收窄2.3个百分点； 施工面积为6733.0万平方米，同比下降32.8%，降幅较上月扩大9.9个百分点；竣工面积为5321.0万平方米，同比增长10.6%，增速较上月收窄22.6个百分点。整体来看，受销售端及房企信用风险等因素的影响，新开工和施工面积仍增速保持双位数的大幅负增，竣工面积增速表现平稳，“保交楼”政策仍在持续推进。 图表8：2021年-2023年8月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 本月供地数量有所增多，土地市场的供求关系无明显改善。我们跟踪了100大中城市土地供应和 成交情况，8月100大中城市供应土地661宗，环比大幅增加48.9%（上月为444宗）；成交土地304 宗，环比下降1.6%（上月为309宗）。具体看，一二三线城市供应数量分别为18宗、177宗和466宗， 成交土地数量分别为19宗、91宗和194宗。 图表9：2021年-2023年8月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：Wind，东方金诚 8月，监管层先后出台多项住房优化调整政策，对楼市形成较大利好，预期9月销售情况会有所好转。一方面，8月31日中国人民银行、国家金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》对刚需和改善型需求的释放产生显著影响；另一方面，全国商品房销售数据具有“金九银十”的历史规律。预期在政策驱动和“金九银十”效应的双重作用下，9月全国销售数据大概率会有所好转，且在后续政策力度到位的情况下，楼市有望逐步过渡至趋势性回暖阶段。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。