房地产行业第18周周报：受假期影响成交低迷，行业迎政策表述利好

房地产行业第18周周报 受假期影响成交低迷，行业迎政策表述利好 2024年5月5日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 受假期影响成交低迷，行业迎政策表述利好 2024年5月5日 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/04/29-2024/05/05）申万房地产指数上涨4.46%，跑赢上证综指3.94pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨5.97%，跑赢恒生综指1.61pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：易居企业控股（58.62%）、世茂集团（54.93%）、时代中国控股（40.36%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST中迪（-9.92%）、中南建设（-9.72%）、世茂股份（-4.48%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨12.72%，跑赢恒生综指8.36pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（25.16%）、碧桂园服务 （23.83%）、绿城服务（19.52%）；本周无物业公司下跌。 ⯁地产市场监测：本周（2024/04/27-2024/05/03）30个大中城新房成交面积156.00万平方米，同比下降5.26%，环比下降21.37%。上周15城二手房成交面积228.55万平方米，同比下降19.17%，环比上升0.35%。监 测13个重点城市库存面积11982.93万平方米，环比上升0.11%，去化 周期134.74周，较上周缩短1.32周。上周（2024/04/22-2024/04/28） 100大中城市土地成交建面2390.55万平方米，同比下降6.16%，环比上升49.94%；溢价率为5.13%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/04/29-2024/05/05）房企境内新发债总额为 7.00亿元，同比下降86.79%，环比下降97.11%；债务总偿还量为112.07 亿元，同比上升65.98%，环比下降62.76%；净融资额-105.07亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化11 4.房企融资情况13 4.1房企融资详情13 风险因素14 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表10：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表11：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表13：2024年3月新建住宅价格同比及环比增速9 图表14：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表15：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表16：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表17：2024年3月二手房价格指数同环比增速（%）10 图表18：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表19：上周按城市能级划分土地成交面积、增速10 图表20：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表21：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表22：13城库存面积及去化周期11 图表23：一线城市库存面积及去化周期11 图表24：二线城市库存面积及去化周期11 图表25：三线城市库存面积及去化周期11 图表26：重点城市库存和去化周期情况12 图表27：境内新发债规模及同比增速13 图表28：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表29：房企债券发行详情13 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 中央政策层面：4月30日中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。中国自然资源部日前印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。《通知》强调，商品住宅去化周期超过36个月的城市， 应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限 地方政策层面：本周四川省成都市、天津市、北京市等城市优化限购政策，其中北京市在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在�环外新购买1套商品住房。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。 日期 发布地区 内容 4月28日 四川省成都市 成都住建微信公众号发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（简称《通知》），明确从4月29日起，购房取消限购。这也意味着，历时7年半的成都限购终于结束了。此外，政策优化同时涉及不再实施公证摇号选房、“市场+保障”住房供应体系建设、车位住宅同步销售等诸多内容。在业内人士看来，此次成都政策力度大、覆盖范围广，将有效促进成都房地产市场平稳健康发展，更好地满足群众多元化住房需求。《通知》明确，此次优化房地产政策是为了适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众多元化住房需求。最为引人关注的是，《通知》提出，为了满足合理住房需求，全市范围内住房交易不再审核购房资格。同时，为了进一步加大高品质住宅供给，提出推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区(市)县开发低密度、高品质住宅产品。 4月29日 广西省桂林市 据桂林市住房和城乡建设局微信公众号，为支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（银发〔2022〕294号）精神，桂林市自4月25日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各银行业金融机构可按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定首套住房商业性个人住房贷款利率。 4月29日 辽宁省大连市 大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出7个方面房地产市场支持措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进大连房地产市场平稳健康发展。 4月30日 全国 中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。 4月30日 天津市 天津市住房城乡建设委等三部门日前印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》），适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，进一步调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。其中提到，进一步优化住房限购政策。为更好满足居民改善性住房需求，《通知》明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。并且，满足京津冀协同发展住房需求。为服务京津冀协同发展重大国家战略，深入推进区域一体化和京津同城化发展，《通知》明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。 4月30日 全国 中国自然资源部日前印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。《通知》强调，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 4月30日 北京市 北京市住房和城乡建设委员会发布通知称，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。根据通知，符合可以在五环外新购买1套商品住房的居民家庭或成年单身人士包括：北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家 图表1：本周重点政策回顾 庭），已在京拥有2套住房的；北京市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。 5月3日 上海市 上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。 资料来源：新京报、桂林市住房和城乡建设局、证券时报网、新华社、天津市住房城乡建设局、央广网、中新社、央广网、上观新闻、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/04/29-2024/05/05）申万房地产指数上涨4.46%，跑赢上证综指3.94pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨5.97%，跑赢恒生综指1.61pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：易居企业控股（58.62%）、世茂集团（54.93%）、时代中国控股（40.36%）、远洋集团（29.82%）、绿景中国地产（28.99%）、合景泰富集团（27.59%）、珠光控股（27.35%）、雅居乐集团（27.27%）、绿城中国（25.00%）、中国奥园（24.30%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：*ST中迪（-9.92%）、中南建设（-9.72%）、世茂股份（-4.48%）、广汇物流（-3.99%）、空港股份（-3.94%）、鲁商发展（-3.07%）、南京高科（-2.02%）、弘阳地产（-1.