房地产行业第38周周报：受假期影响成交数据下滑，北京拟进一步优化房地产政策

房地产行业第38周周报 受假期影响成交数据下滑，北京拟进一步优化房地产政策 2024年9月22日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031 受假期影响成交数据下滑，北京拟进一步优化房地产政策 2024年9月22日 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/09/16-2024/09/22）申万房地产指数上涨6.86%，跑赢上证综指5.65pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨5.94%，跑赢恒生综指1.23pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：电子城（33.13%）、融信中国（32.38%）、华南城（21.60%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（-11.11%）、中骏集团控股 （-5.04%）、花样年控股（-4.08%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨6.99%，跑赢恒生综指2.27pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：恒大物业（12.86%）、奥园健康（10.00%）、华润万象生活（9.77%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：国锐地产（-21.02%）、佳兆业美好（-11.56%）、世茂服务（-4.29%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/09/14-2024/09/20）30个大中城新房成交面积114.34万平方米，同比下降56.97%，环比下降16.94%。14城二手房成交面积127.12万平方米，同比下降30.28%，环比下降24.46%。监测 13个重点城市库存面积11816.49万平方米，环比上升0.49%，去化周期 116.24周，较上周延长5.23周。上周（2024/09/09-2024/09/15）100大中城市土地成交建面2770.66万平方米，同比上升7.46%，环比上升17.71%；溢价率为4.09%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/09/16-2024/09/22）房企境内新发债总额为 27.00亿元，同比下降72.28%，环比下降71.23%；债务总偿还量为93.16 亿元，同比下降29.17%，环比上升4.64%；净融资额-66.16亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素13 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前6名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2024年8月新建住宅价格同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2024年8月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：13城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 9月17日 山西省 山西省住房和城乡建设厅等7部门发布关于印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（下称《若干措施》）的通知。《若干措施》包括取消太原市商品住房限购政策，取消各类商品住房转让限制年限，取消普通住宅和非普通住宅标准，大力支持多子女家庭改善性住房需求，落实个人住房信贷政策，加大住房公积金支持力度，支持开展住房“以旧换新”活动，积极组织房地产促销活动等17条措施；措施自2024年9月5日起施行，有效期3年。 《若干措施》明确，取消太原市商品住房限购政策。购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。《若干措施》提出，取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），自取得不动产权证（房屋所有权证）之日起即可转让，大力支持城乡居民刚性和改善性购房需求。各市政府可以因城施策，取消普通住宅和 非普通住宅标准，更好地支持改善性住房需求释放。 9月18日 山东省枣庄市 据枣庄新闻网9月17日消息，9月9日，山东省枣庄市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》。《通知》提到，优化住房公积金贷款套数认定范围和调整住房公积金贷款额度核定标准。符合贷款条件的缴存人家庭新购自住住房且房屋所在区（市）范围内为唯一住房，第二次使用住房公积金贷款的，按首套房认定；农村宅基地自建房不计入家庭已拥有住房套数。符合贷款条件的缴存人家庭购买首套住房申请住房公积金贷款的，计算贷款额度时，贷款申请前一年内租房提取金额纳入住房公积金账户余额合并计算。枣庄市住房公积金管理中心解读表示，房屋所在地区（市）范围按照行政区域划分，即滕州市、薛城区（含高新区）、山亭区、市中区、峄城区、台儿庄区。缴存人新购自住住房为家庭在该行政区域内唯一住房，第二次申请住房公积金贷款，按首套房贷款认定。 9月19日 全国 9月19日，国新办举行新闻发布会。自然资源部总规划师吴海洋在会上介绍，自然资源部坚持“项目跟着规划走、要素跟着项目走”原则，对重大项目用地“应保尽保”，由国家直接配置计划指标。对其他的项目用地，实行了计划指标的安排与存量土地的盘活相挂钩的机制，也就是常说的“增存挂钩”，倒逼企业和地方节约集约用地。同时，自然资源部还为每个省(区、市)安排了基础计划指标，保障省级党委政府重大战略、重大产业项目、重要民生工程用地的需求，对脱贫县持续安排专项计划指标、单列农民住宅建设的计划指标，支撑乡村的全面振兴。总而言之，只要是符合规划、符合国家产业政策和用地政策的有效投资项目，合理用地需求都能给予计划保障。 9月19日 全国 国家发展改革委新闻发言人金贤东在新闻发布会上表示，深入实施扩大内需战略。加快培育完整内需体系，完善促进投资落地机制，完善扩大消费长效机制。投资方面，重点是发挥政府投资对社会投资的引导带动作用，完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制，持续向民间资本推介优质项目，积极稳妥实施政府和社会资本合作新机制，推动基础设施REITs常态化发行，进一步激发民间投资活力。对于您刚才提到的消费问题，我们将与各部门各地方一道，深入实施就业优先政策，多渠道增加居民收入，不断提高居民消费能力；用好超长期特别国债资金加力支持消费品以旧换新，进一步促进文旅、教育、医疗、养老、育幼、家政等服务消费提质扩容，积极打造消费新场景，培育消费新增长点。 9月20日 北京市 为深入贯彻党的二十届三中全会精神和习近平总书记重要讲话精神，全面贯彻落实《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，中共北京市委结合首都实际，制定了具体实施意见。意见明确，目标到2035年，北京将率先基本实现治理体系和治理能力现代化，以及率先基本实现社会主义现代化。在房地产领域，意见强调，完善租购并举的住房制度，加快建立符合首都特点的房地产发展新模式。具体而言，北京市将加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。同时，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。 资料来源：澎湃新闻、山西新闻网、枣庄新闻网、中国新闻网、东方财富网、中国房地产报、财联社、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/09/16-2024/09/22）申万房地产指数上涨6.86%，跑赢上证综指5.65pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨5.94%，跑赢恒生综指1.23pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：电子城（33.13%）、融信中国（32.38%）、华南城（21.60%）、远洋集团（20.48%）、新世界发展（19.91%）、张江高科（19.28%）、中交地产（19.00%）、*ST松江（18.54%）、渝开发（18.53%）、禹洲集团（16.67%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：弘阳地产（-11.11%）、中骏集团控股（-5.04%）、花样年控股（-4.08%）、*ST中迪（-4.08%）、铁岭新城（-3.38%）、绿地香港（-3.17%）、SOHO中国（-1.64%）、凤凰股份（-1.42%）、万通发展（-0.99%）、九龙仓集团（-0.63%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2024/9/162024/9/172024/9/182024/9/192024/9/20 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 医药生物国防军工农林牧渔电力设备电子 环保 美容护理食品饮料通信 钢铁 公用事业纺织服饰综合 石油石化基础化工传媒 机械设备轻工制造银行 交通运输非银金融建筑装饰建筑材料社会服务汽车 商贸零售煤炭 计算机家用电器有色金属房地产 -2% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）图表5：本周地产股跌幅前10名（%） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.2物业板块 本周（2024/09/16-2024/09/22）恒生物业服务及管理板块上涨6.99%，跑赢恒生综指2.27pct，在各类板块中位列第3/13。 本周涨幅前10的物业公司分别为：恒大物业（12.86%）、奥园健康（10.00%）、华润万象生活（9.77%）、旭辉永升服务（9.52%）、越秀服务（9.52%）、融创服务（9.27%）、中海物业（8.74%）、保利物业（8.70%）、绿城服务（6.90%）、绿城管理控股（5.92%）； 本周6家物业公司下跌，分别为：国