房地产行业周报（2023年第39周&第40周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松

板块行情：（9月25日-9月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 政策要闻：中央层面：1）央行：加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2）财政部、税务总局、住建部：对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3）财政部、税务总局：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策，改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。地方层面：1）深圳：调整优化个人住房贷款利率下限，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR-10BP，二套房商贷利率下限调整为不低于LPR+30BP；推进商业用地城市更新。2）成都：新出让地块取消限价，由房企根据市场情况自行定价；四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施限购，并统一为一个限购区域，其他区域不限购；限购区144平以上住房不限购。3）宁波：正式宣布取消限购，自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房、出售现有住房用于购买改善型住房的取消限售；实施“认房不认贷”；城市更新减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。4）福州：调整城区首套房最低首付比至25%，二套房至35%。 公司动态：1）招商蛇口：与阿里资产将在大宗交易领域深入合作；2）绿地控股：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计31.6亿美元。3）新城控股：发力轻资产代建，为行业输出“新城式”解决方案；A股定增方案募资金额由80亿下调至45亿。4）华润置地：总裁吴秉琪调任中国建筑集团党组成员、副总经理，董事会主席李欣先生将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。5）旭辉控股：旭辉控股、旭辉永升服务均已履行港交所复牌指引，9月27日恢复买卖；“H21旭辉3”债券自9月28日开市起复牌。 销售端：多个城市因城施策支持房地产市场发展，主要采用下调首套房和二套房商贷利率下限、取消部分区域限购、放开限价等方式。1）从我们监测的21城数据来看，39-40周商品房日均成交面积同比下降57%，其中40周同比下降86%，环比下降76%。年初至今累积成交面积1.27亿方，同比下降5.7%。 2）39-40周11城二手房日均成交面积同比下降49%，其中40周同比下降82%，环比下降80%，年初至今二手房成交面积6124方，同比增长24%。22年国庆假期主要在41周，23年则在40周，假期错位导致地产销售同比大幅下滑。 投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：39周地产板块排名第30位 39周申万地产板块下跌2.8%。39周（9月25日-9月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 图表1本周申万地产板块下跌2.8%，板块排名第30位 本周A股板块内涨幅第一为格力地产，累计涨幅达18%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为格力地产、广汇物流、张江高科、空港股份、西藏城投，跌幅前五的个股分别为我爱我家、城建发展、天房发展、云南城投、中迪投资。 图表2格力地产周涨幅达18% 图表3我爱我家周跌幅达13% 本周港股板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，增长2.2%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外宏洋集团、绿城服务、中国海外发展、金茂服务、中海物业，跌幅前五的个股分别为旭辉永升服务、旭辉控股集团、中国恒大、恒大物业、融创中国。 图表4本周中国海外发展增长2.2% 图表5本周旭辉永升服务下跌61% 二、政策要闻：央行加大城中村改造、保租房建设金融支持，深圳降低房贷利率 中央层面：1）央行：加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。2）财政部、税务总局、住建部：对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3）财政部、税务总局：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策，改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。4）国家标准委、住建部等六部委：联合印发《城市标准化行动方案》，指出到2027年，城市高质量发展标准体系基本建成，城市全域标准化引领带动作用显著增强，与5个以上省份开展城市标准化省部合作，发布30个以上城市标准化典型案例；城市标准化国际影响力持续提升、城市标准化工作联动机制初步形成。 图表6央行加大对城中村改造等金融支持，建设保住房可免征城镇土地使用税 地方层面：1）深圳：调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点；推进商业用地城市更新。2）成都：取消土拍、商品房、二手房限价；四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，并统一为一个限购区域，其他区域不再审核购房资格；限购区放开144平以上限购；多子女家庭商业贷款购买第三套住房认定为二套住房。3）宁波：正式宣布取消限购；自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房、出售现有住房用于购买改善型住房的取消限售；实施“认房不认贷”；加大推进城中村、城乡结合部改造和城市有机更新过程中，减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。4）中山：放开东区街道限购。5）珠海：实施“认房不认贷”。6）福州：调整城区首套房最低首付比至25%，二套房至35%；144平以下首套房首付比下限为20%，144平以上首套房首付比下限为30%；7）湖北：探索盘活农村闲置用地利用路径；9）苏州、合肥：提高公积金贷款额度；10）开封：允许分期缴纳土地出让价款，企业申请分期缴纳的，第一期30天内缴纳50%的土地出让金，剩余部分最长不超过一年。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：与阿里资产将在大宗交易领域深入合作；2）绿地控股：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计31.6亿美元。3）中南建设：选举陈锦石为董事长，陈昱含继续担任总经理。4）新城控股：发力轻资产代建，为行业输出“新城式”解决方案；A股定增方案募资金额由80亿下调至45亿。5）华润置地：总裁吴秉琪调任中国建筑集团党组成员、副总经理，董事会主席李欣将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。6）旭辉控股：旭辉控股、旭辉永升服务均已履行港交所复牌指引，9月27日恢复买卖；“H21旭辉3”债券自9月28日开市起复牌。 图表8招商蛇口与阿里资产将在大宗交易领域合作，新城调整定增募资额为45亿元 三、销售端：新房和二手房销售同环比下滑 （一）新房市场：40周21城成交面积环比下降76%，同比下降86% 从我们监测的21城数据来看，39-40周21城商品房单日平均成交面积同比下降57%，其中40周同比下降86%，环比下降76%。1）39-40周21城商品房成交面积417万方，日平均成交面积30万方，同比下降57%，其中40周21城商品房成交面积80万方，日平均成交面积11万方，环比下降76%，同比下降86%。22年国庆假期主要在41周，23年则在40周，假期错位导致商品房成交同比大幅下滑。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.27亿方，同比下降5.7%。 图表9 40周21城商品房单日平均成交面积11万方 40周一线城市商品房成交23万平，同比下降84%，环比下降82%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为23万方、36万方、21万方，环比分别下降82%、75%、67%，同比分别下降84%、84%、89%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积同比分别下降81%、86%、77%、92%；二线城市中武汉成交面积同比下降58%；三四线城市韶关同比下降24%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3458万方，同比增长4%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5592万方，同比下降9%；11个三四线城市商品房成交建面2937万方，同比下降10%。 图表10 40周一线城市周度成交面积23万方 （二）二手房市场：40周11城成交面积环比下降80%，同比下降82% 从我们监测的11城数据来看，39-40周二手房日均成交面积11.5万方，同比下降49%，其中40周二手房日均成交4万方。1）39-40周11城二手房成交面积160万方，日平均成交面积11.5万方，同比下降49%，其中40周11城二手房成交面积26.6万方，日平均成交面积4万方，同比下降82%，环比下降80%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6124方，同比增长24%。 图表11 40周11城合计二手房日平均成交面积23万方，同环比均为负 40周监测的一线城市二手房成交面积同比下降82%，环比下降90%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为4.8万方、18.9万方、2.9万方，环比分别下降89%、74%、84%，同比分别下降90%、77%、88%。2）一线城市中北京二手房成交面积3.5万方，环比及同比均下滑超90%；深圳二手房成交面积1.3万方，环比及同比下滑均超70%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1451万方，同比增长14%；6个二线城市二手房成交面积3821万方，同比增长28%； 3个三四线城市二手房成交面积852万方，同比增长23%。 图表12本周11城二手房成交面积26.6万方 四、融资端：发债企业均为国央企 39-40周发债企业均为国央企。1）海信地产本周共发行19亿元ABS，规模最大，其中海信01优票面利率最高，为3.20%。2）浦东软件园发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，仅2.84%。 图表13海信地产发行19亿元ABS 五、投资建议 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。 本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。