房地产行业周报：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化

行业研究 2023年8月14日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230814：一线城市新房成交 东走弱，关注核心城市政策优化 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（8.7-8.11）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.59%（上周3.20%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.41%（上周0.88%）； 公H股（8.7-8.11）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-8.60%（上周-2.65%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）司涨幅-8.22%（上周-1.09%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.38%（上周-1.89%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板证块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 券 研行业基本面： 究一线城市新房成交跌幅扩大、二线城市新房及二手房降幅收窄。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~8.11）同比增报长2.0%，本月至今（8.1~8.11）同比下滑16.9%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市(4城)本月至今（8.1~8.11）同比告下滑40.2%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市(10城)本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.4%、上月整月同比下滑27.1%。12 城二手房成交面积（1.1~8.11）同比增长27.3%，本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.3%，上月整月同比下滑10.0%；其中，二线城市(6城)本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.8%，上月整月同比下滑14.1%。 土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.6）成交土地建面同比下滑21.0%，上周累计 同比下滑21.1%；本周100大中城市（7.31~8.6）土地成交溢价率4.3%，上周7.1%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.6）土地成交总价同比下滑30.5%，上周累计同比下滑31.9%。 内债融资偏弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.13）累计同比下滑6.3%，8月（8.1~8.13）同比下滑4.7%。 河南省对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，湖南省开展保教楼专项行动。8月7日，河南省出台持续扩大消费若干政策措施，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。银行业金融机 构应按照贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。8月9日，湖南省部署开展“夏秋攻坚”保交楼专项行动，明确到今年年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。此外，江西南昌、浙江金华、重庆和成都等地上周都出台了公积金支持政策。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的 各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 目录 1.市场行情(2022.8.7~2022.8.11)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.8.11)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.8.11)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.8.6)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2022.8.13)13 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.8.7~2023.8.13)15 7.投资策略15 8.风险提示15 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）13 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 1.市场行情(2022.8.7~2022.8.11) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/08/11) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2831.5 -4.59% 3.20% 6.48% 中证A股 3292.4 -3.41% 0.88% -2.41% 沪深300 3884.3 -3.39% 0.70% -1.53% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/08/11) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1710.6 -8.60% -2.65% -6.88% 恒生物业服务及管理指数 2266.2 -8.22% -1.09% -9.35% 恒生指数 19075.2 -2.38% -1.89% -1.93% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.8.11) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 2.0% 14.4% -1.7% 0.6% 本月至今累计同比 -16.9% -40.2% -2.4% -15.7% 上月同比 -23.4% -11.0% -27.1% -26.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.8.11) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 27.3% 17.0% 30.2% 35.4% 本月至今累计同比 -2.3% -16.4% -2.8% 19.5% 上月同比 -10.0% -15.1% -14.1% 7.1% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230814：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.8.6)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -21.0% 3.8% -