物管行业2024年中报综述：行业增长延续放缓，分红提升彰显韧性

物管行业商业模式演化

物管行业商业模式正从基础物业管理服务向业主增值服务扩围，并探索城市服务领域。基础物业通过做新项目退旧项目、提高物管费、科技化赋能等方式降本提价；业主增值服务涵盖社区零售、美居、到家、房屋经纪、团餐等。商业模式优点包括现金流稳健、抗周期性强、轻资产运营、负债率低；缺点包括刚性成本上升、提价难、业主增值服务孵化难。

板块走势复盘

物管行业发展历程分为四个阶段：2014-2018年蓄力期，2018-2021年中期高增长、高估值，2021中期-2024Q1业绩放缓、估值回调，2024Q1-至今估值回调到位、回归基本面。2024年4月政治局会议后，房地产政策加码，板块低位修复，头部物企跑赢行业。

行业财报数据解析

2024年上半年，行业营收增速放缓至8%，国央企增速11%，民企5%。毛利率小幅下滑至20.2%，民企下行压力大于国央企。销售管理费用率下滑至7.4%，降本增效效果体现。归母净利润增速由正转负，国央企保持正增，民企跌幅扩大。应收款项周转天数延长至112天，减值损失增加。资产负债率整体较低，2024年上半年小幅提升至47.8%。多家宣派中期股息，股息率提升至6.7%，股息价值凸显。

行业经营数据解析

基础物管及运营服务收入增速放缓至11.6%，国央企16.2%，民企6.9%。在管面积增速下滑至12.8%，国央企16.5%，民企9.9%。非业主增值服务收入同比降幅扩大至21%，占总营收比重7%。社区增值服务增速回归理性至6.2%。科技赋能物业，对内降本增效对外实现创收。

投资建议和风险提示

维持物业管理板块“增持”评级。行业第一波产能出清完毕，剩余国央企及优质民企成长确定性较高。部分物业公司现金储备充裕，经营净现金流表现优异，具备持续高分红能力。行业规模继续增长动力来自存量空间释放、公建城服加速市场化、社区增值服务渗透率提升。建议关注招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务。风险提示包括在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购项目整合不及预期、测算假设不确定性。

估值分析

截至2024年9月18日，重点跟踪的16家上市物企当前股价对应2024/2025/2026年的PE均值分别为9.1/7.9/6.9倍，PEG均值为0.61倍。关联方增长确定性更强的公司更易享受高估值，国央企2024年PE平均9.4倍，民企7.8倍。行业2024年调整后PE10.4倍，调整前9.1倍。