物管行业中报综述：业绩增速放缓，行业分化凸显

证券研究报告|行业专题 2022年09月19日 物管行业中报综述： 业绩增速放缓，行业分化凸显 分析师金晶 分析师杨然 执业证书编号： S0680518050002 邮箱：yangran@gszq.com 诚信|担当|包容|共赢2018.8 执业证书编号： S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏君 执业证书编号： S0680519100004 邮箱：xiajun@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号： S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 打造极致专业与效率 •财务状况： •受疫情及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓 •行业毛利率整体回调，上半年平均毛利率24% •销管费率稳步下行至8.7%，控费增效见成效 •受毛利下滑等因素影响，归母净利润增速放缓 •货币资金减少，较2021年末降低12.6% •应收款大幅增长，各家物企积极抓回款 •经营情况 •估值分析 •投资建议和风险提示 2022年上半年受到房地产开发增速下行、房企遭遇流动性危机以及疫情持续反复等不利影响，物管行 业增速放缓。上半年15家重点上市物企共实现营收698亿元，同比增长36.1%，增速同比降低14.7pct。 收入增速分化明显，碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务营收实现逆势增长，同比增速均在50%以上，主要依靠前期进行的多起收并购并表实现短期收入的快速增长；金科服务、建业新生活的收入增速较低，分别只有-0.8%和0.1%，主要因为非业主增值服务和社区增值服务受到房地产行业持续低迷以及经济下滑的影响，收入均出现大幅下滑。 15家公司中仅华润万象生活、中海物业、旭辉永升服务收入增幅扩大，其余物企增速均有降低，降幅 最大的是金科服务、融创服务和建业新生活。 图表1：主要物企营业收入总计图表2：主要物企收入增速对比 140000 120000 100000 80000 60000 40000 总营业收入（百万元，左轴） 同比增速（%，右轴） 60% 50% 40% 30% 20% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021H12022H1 20000 0 10% 0% -10% 碧合旭新桂景辉大园悠永正服活升 务服 务 中华新 海润城 物万悦 业象服 生务活 保绿融 利城创 物服服 业务务 招远卓建金商洋越业科积服商新服余务企生务 服活务 诚信|担当|包容|共赢 资料来源：公司公告、国盛证券研究所 基础物业管理服务收入延续高速增长，主要来自于行业在管规模持续扩大。2022年上半年15家物企共实现物业管理服务收入（包括商业运营）458亿元，同比增长47.3%，增幅去年同期扩大15.2pct。 其中合景悠活物业管理服务收入同比大幅增长144%，公司积极进行收并购和市场外拓，使得非住宅在管面积迅速增长81%，助力营收逆势增长，上半年非住宅物管及商业运营服务收入同比增长169%，占集团收入比重一年内从69%上升至50%。碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务基础物管收入也保持了较高增速，均在60%以上。卓越商企服务、绿城服务、招商积余基础物管收入增速较低，均在25%以内。 图表3：15家物企物业管理服务收 入及同比增速 图表4：主要物企物业管理服务收入同比增速对比 80000 物业管理服务收入（百万元，左轴） 同比增速（%，右轴） 1 1 1 1 50% 2021H12022H1 70000 60000 50000 40000 30000 20000 33.2% 40.9% 32.1% 47.34%5%60% 40%40% 35%20% 30%00% 25%80% 20%60% 15%40% 10%20% 诚信|担当|包容|共赢 10000 0 5%0% 合 碧 新 旭 中 新 融 金 建 华 远 保 招 绿 卓 景 桂 城 辉 海 大 创 科 业 润 洋 利 商 城 越 悠 园 悦 永 物 正 服 服 新 万 服 物 积 服 商 活 服 服 升 业 务 务 生 象 务 业 余 务 企 务 务 服 活 生 服 务 活 务 0% 2019202020212021H12022H1 因为房地产销售持续低迷，案场服务等非业主增值服务需求减少，同时物企为了减少开发商现金流恶化的拖累主动收缩非业主增值服务，导致非业主增值服务收入增速显著降低。2022年上半年12家样本物企共实现非业主增值服务收入74亿元，同比增长8.7%，增幅同比收窄35.8pct。 不同企业之间分化严重，出险开发商的关联物企受影响较大。8家物企非业主增值服务收入正增，其中增速较高的是旭辉永升服务、保利物业和碧桂园服务，均在34%以上；5家增速为负，分别是金科服务、新城悦服务、合景悠活、融创服务和建业新生活，主要是民企物企，受关联房企销售下滑影响较大。 图表5：12家物企非业主增值服务 收入及同比增速 图表6：主要物企非业主增值服务收入同比增速对比 非业主增值服务营业收入（百万元，左轴） 2021H12022H1 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 同比增速（%，右轴） 45.6%44.5% 19.8% 8.7% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 80% 旭辉永升服务 保利物业 碧远 桂洋 园服 服务务 华润万象生活 绿中招 城海商 服物积 务业余 建业新生活 融合 创景 服悠 务活 新城悦服务 金科服务 60% 40% 20% 0% -20% -40% 诚信|担当|包容|共赢 2019202020212021H12022H1-60% 2022H1非业主增值服务收入 1,500 1,000绿城服务 融创服务 碧桂园服务保利物业 中海物业 非业主增值服务收入增速（%） 旭辉永升服务 碧桂园服务保利物业 远洋服务 绿城服务华润万象生活 中海物业招商积余 建业新生活 合景悠活 融创服务 新城悦服务 金科服务 40 30 20 10 0 -10 500 远洋服务新城悦服务 旭辉永升服务 华润万象生活招商积余 -20 -30 建业新生活 金科服务 合景悠活 0 -40 -50 1.1非业主增值服务收入与关联房企销售额基本呈正相关 非业主增值服务收入规模与关联房企销售额规模基本成正相关，其中保利物业、中海物业、建业新生活、金科服务和新城悦服务非业主增值服务的规模/增速与关联房企销售规模/增速的匹配度相对较高； 旭辉永升服务和碧桂园服务2022年上半年虽然关联房企的销售额增速偏低，但非业主增值服务收入依然实现较高增长，旭辉永升服务主要因为旭辉集团的合作物业开发商开发项目增加，碧桂园服务主要因为公司拓宽前介服务品类，以及新收购公司带来的业务增加。 图表7：非业主增值服务收入与关联房企销售额 图表8：非业主增值服务收入增速及关联房企销售额增速 05001,0001,5002,0002,500-70-60-50-40-30-20-100 诚信|担当|包容|共赢 资料来源：公司公告、国盛证券研究所6 受到房地产市场持续低迷以及疫情反复影响，社区增值服务进度放缓，2022年上半年12家样本物企共实现社区增值服务收入85亿元，同比增长16.2%，增幅较去年同期收窄77.2pct。 其中华润万象生活社区增值服务收入增速最高，为78%，主要因为公司向物业住户提供的社区服务及资产运营和投资服务的增加；其次是融创服务和碧桂园服务，增速均超过50%；有4家公司社区增值服务增速为负，分别是建业新生活、远洋服务、合景悠活和金科服务，主要受到疫情封控和经济环境的影响较大。 图表9：12家物企社区增值服务收 入及同比增速 图表10：主要物企社区增值服务收入同比增速对比 社区增值服务营业收入（百万元，左轴） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 同比增速（%，右轴）93.4% 65.1% 46.9% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 16.2%30% 20% 10% 0% 2019202020212021H12022H1 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 2021H12022H1 诚信|担当|包容|共赢 -50% - 100% 华融碧 润创桂 万服园 象务服 生务 活 新卓招 城越商 悦商积 服企余 务服务 中绿保 海城利 物服物 业务业 旭建远合金辉业洋景科永新服悠服升生务活务服活 务 图：12家样本物企社区增值服务收入及同比增速 社区增值服务的边界不断拓宽，目前基本涵盖了到家服务、社区零售、家装服务、社区传媒&空间运营服务、资产管理&房屋经纪服务等类型。 上半年社区零售、生活服务类收入增长相对稳定，房屋经纪和美居业务收入受制于市场环境变化波动较大。 社区增值服务收入与在管面积规模呈现出一定相关性，碧桂园服务、保利物业、绿城服务等管理面积较大的物企社区增值服务的种类和收入规模也排在前列。 图表11：主要物企社区增值服务收入拆分（收入单位：亿元） 序号 公司简称 业务1 收入 YoY 业务2 收入 YoY 业务3 收入 YoY 业务4 收入 YoY 业务5 收入 YoY 业务6 收入 YoY 总计 YoY 1 碧桂园服务 到家服务 2.5 51% 家装服务 3.1 46% 社区传媒 4.4 3% 本地生活 7.4 95% 房地产经纪 2 65% 园区空间 1.8 83% 21.1 51% 2 保利物业 美居服务 2 -9% 社区零售 4 38% 车场管理 1.7 14% 社区媒体与空间运营 1.4 -34% 社区便民及其他 4.7 51% 14.0 17% 3 绿城服务 园区产品服务 5.2 35% 居家生活服务 1 20% 园区空间服务 1.2 19% 物业资产管理服务 3.2 4% 文化教育服务 2.5 9% 13.1 19% 4 新城悦服务 社区增值服务 6.3 113% 智慧园区服务 1.7 -36% 8.0 41% 5 旭辉永升服务 家居生活服务 3.3 16% 停车位管理及租赁 0.6 4% 物业经纪 1 -32% 公用区域增值服务 0.6 81% 5.5 5% 6 中海物业 社区资产运营服务 2.5 0% 居家生活服务及商业运营服 2 50% 3.9 21% 7 远洋服务 社区资产增值服务 1.6 52% 社区生活服务 1 32% 物业经纪服务 0.5 16% 3.0 -18% 8 建业新生活 社区增值服务 3 22% 3.0 -15% 9 融创服务 便民服务 1.4 48% 空间运营服务 0.7 25% 美居服务 0.4 15% 房屋经纪服务 0.4 13% 2.9 56% 10 金科服务 社区增值服务 2.9 11% 2.9 8-56% 诚信|担当|包容|共赢 资料来源：公司公告、国盛证券研究所 因为毛利率较高的社区增值服务受到疫情影响收入占比下降，加上非业主增值服务和基础物管毛利率均出现显著下滑，行业毛利率整体回调。2022年上半年15家物企的平均综合毛利率为24%，同比降低2.8pct。 带有商写物管的公司毛利率较高，国央企毛利率偏低。其中，建业新生活、华润万象生活和合景悠活毛利率较高，均高于30%；招商积余、中海物业、新大正、绿城服务和保利物业较低，均在20%及以内。 与去年同期相比，仅保利物业1家公司毛利率提升，其余物企毛利率均有下滑。其中合景悠活降幅最大，达到14pct，主要因为收购企业并表、增值服务占比下降以及抗疫和科技投入加大所致；其次是碧桂园服务、金科服务和远洋服务，降幅在5pct以上。 图表12：15家物企平均毛利率图表13：主要物企整体毛利率对比 28%