行业周报：二手房成交同比增长，上海土地出让新设“双高双竞”

核心观点：二手房成交同比增长，上海土地出让新设“双高双竞” 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比下降，成交溢价率环比下降。杭州主城区年度第九批次土地出让，3宗宅地以2宗溢价、1宗底价成交，揽金约31亿。融资端国内信用债单周发行同比下降，环比增长，累计发行规模同比下降。本周政策端国家统计局公布1-7月商品房累计销售面积，同比增速为-18.6%；累计销售金额同比增速为-24.3%，商品住宅销售价格同比降幅整体略有扩大；上海自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措；成都住建局公布“以旧换新”政策，鼓励房企参与新房、存量房交易，为购房人提供激励或补贴。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：统计局公布7月房地产市场数据，上海土地出让新设“双高双竞”中央层面：国家统计局：1-7月商品房累计销售面积同比增速为-18.6%、前值为-19.0%；累计销售金额同比增速为-24.3%、前值为-25.0%。2024年7月，商品住宅销售价格同比降幅整体略有扩大，一线城市二手住宅销售价格同比降幅收窄。 地方层面：上海：自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措。成都：住建局公布“以旧换新”政策，鼓励房企参与新房、存量房交易，为购房人提供激励或补贴，住房公积金贷款额度调整至双缴存人家庭最高90万元。 市场端：土地成交溢价率环比下降，杭州九批次土拍顺利收官 销售端：2024年第33周，全国68城商品住宅成交面积184万平米，同比下降33%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8454万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为168万平米，同比增速+3%，前值+2%；年初至今累计成交面积5954万平米，同比增速-6%，前值-6%。 投资端：2024年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2463万平方米，成交土地规划建筑面积1607万平方米，同比下降2%，成交溢价率为2%。 杭州：杭州主城区迎来年度第九批次土地出让，共涉及宅地3宗，分别位于上城区、拱墅区和钱塘区。总计出让面积5.21万m，总规划建筑面积约11.38万m，起始总价25.95亿元。最终，3宗宅地以2宗溢价、1宗底价成交，揽金约31亿。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第33周，信用债发行77.6亿元，同比减少34%，环比增加99%，平均加权利率2.48%，环比增加17BP。信用债累计发行规模2797.8亿元，同比减少11%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、成都实施住房“以旧换新”，上海土地出让新设“双高双竞” 中央层面：（1）国家统计局：1-7月商品房累计销售面积同比增速为-18.6%、前值为-19.0%；累计销售金额同比增速为-24.3%、前值为-25.0%。2024年7月，商品住宅销售价格同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。 地方层面：（1）济宁：对于购买高品质住宅的职工家庭，贷款额度提高至100万元；多子女家庭及高层次人才购买自住住房的贷款额度分别提高至110万元和120万元。同时，政策对房屋套数认定标准进行了调整，以更精准地执行首套和二套房公积金贷款政策。（2）白银：提高公积金贷款额度并取消缴存地限制。自2024年8月1日至年底，自住住房的公积金贷款最高额增至65万元，三孩家庭首套房可至70万元。异地职工在白银购房享同等权益。同时，取消新建商品住房价格备案，购房者可获合同总价2%的奖补，用于家电、家具等费用。（3）金昌：允许缴存人直系亲属共同参贷，计算可贷额度。月还款额及其他月平均负债合计不得超过家庭月收入的60%。缴存人购买取得相关标识证书的装配式建筑、星级绿色住宅等申请公积金贷款时，单缴存人家庭最高贷款额度调整为60万，双缴存人家庭最高贷款额度调整为80万元。（4）广东：广东省通过城市房地产融资协调机制，已有421个项目获得银行授信，授信额度达1755亿元，300个项目获得贷款，融资金额856亿元。其中，民营和混合所有制房企获得授信和贷款的比例分别占81%和88.3%。（5）南昌：青年人才购房补贴对象为大专及以上学历、毕业5年内创业或就业并签订劳动合同的人员。符合条件的购房者在高新区购买新建商品住房并完成合同备案，且在2026年12月31日前缴清契税，可享受100元/平方米的补贴。（6）成都:在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务。（7）贵阳：取消公积金贷款提前还款次数限制，以提升业务办理效率和借款人体验。新政策允许借款人根据个人经济状况自主安排提前还款，旨在提高资金使用效率并促进房地产市场健康发展。（8）成都：未出租或租赁合同已终止的保障性租赁住房可申请提前退出房源库并解除上市交易限制。首套房认定范围由全市调整为拟购住房所在区（市）县，同时，拥有两套及以上房产且贷款已结清的购房者，金融机构可自行确定首付比例和利率。此外，成都市住房公积金管理中心支持提取公积金直付购房款，新政策自2024年9月15日起实施。（9）郑州：在郑州市行政区域内认购保障房，且符合公积金贷款申请条件的，可申请保障房贷款。（10）商丘：公开征集已建成的存量商品房作为配售型保障性住房房源。参与征集的商品房需满足项目“四证”齐全并具备交付使用条件，单套房源建筑面积原则上不超过120平方米。（11）江门：2024年8月15日至12月31日，江门市多子女家庭购买首套自住住房的住房公积金最高贷款额度，将从原额度的1.3倍提升至1.5倍；购买第二套者，最高贷款额度提升至原额度的1.3倍。（12）上海：自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。（13）成都：成都市住房和城乡建设局宣布实施住房“以旧换新”政策，鼓励房企参与新房、存量房交易，为购房人提供激励或补贴。政府将通过财政补贴等手段鼓励购房人，并认定6个月内购买新建商品住房的购房人为首套房。住房公积金贷款额度调整至双缴存人家庭最高90万元，单缴存人家庭最高50万元。通知自2024年8月16日起实施。 表1：成都实施住房“以旧换新”，上海土地出让新设“双高双竞” 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比下降 根据房管局数据，2024年第33周，全国68城商品住宅成交面积184万平米，同比下降33%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8454万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第33周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2024年第33周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比下降 图5：2024年第33周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2024年第33周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第33周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+10%、-42%、-41%，年初至今累计增速-27%、-39%、-31%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第33周，全国20城二手房成交面积为168万平米，同比增速+3%，前值+2%；年初至今累计成交面积5954万平米，同比增速-6%，前值-6%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，杭州九批次土拍顺利 收官 2024年第33周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2463万平方米，成交土地规划建筑面积1607万平方米，同比下降2%，成交溢价率为2%。一线城市成交土地规划建筑面积19万平方米，同比下降79%；二线城市成交土地规划建筑面积506万平方米，同比增加23%；三线城市成交土地规划建筑面积1082万平方米，同比下降5%。济南：济南土地迎来新一轮成交，3宗出让宅地总出让面积约6.76万m，总规划建筑面积约14.16万m，总起价约8.93亿元。杭州：杭州主城区迎来年度第九批次土地出让，共涉及宅地3宗，分别位于上城区、拱墅区和钱塘区。总计出让面积5.21万m，总规划建筑面积约11.38万m，起始总价25.95亿元。最终，3宗宅地以2宗溢价、1宗底价成交，揽金约31亿。武汉：武汉年度四批次4宗地块迎来出让，分别位于东湖新技术开发区（3宗）、青山区（1宗），地块面积共计42.7万m，建筑面积总计59.54万m，总起价约47.4亿元，地块采取网上拍卖方式出让。 成都：成都中心城区迎来高新区新川17亩宅地的出让，地块采用“竞地价”拍卖规则出让，由成都高投底价摘得，建设用地面积 11298.55m2 （16.95亩），容积率2.5，规划建筑面积 ,28246.38m2 ，起始价4.94亿，起始楼面价17500元 /m2 。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降 2024年第33周，信用债发行77.6亿元，同比减少34%，环比增加99%，平均加权利率2.48%，环比增加17BP。信用债累计发行规模2797.8亿元，同比减少11%。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年8月12-16日，下同）房地产指数下跌3.91%，沪深300指数上涨0.42%，相对收益为-4.33%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天房发展、济南高新、金科股份、栖霞建设、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、世联行、*ST中迪、莱茵体育、特发服务。 图15：房地产指数下跌3.91%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中天房发展、济南高新、金科股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中深物业A、世联行、*ST中迪跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比下降，成交溢价率环比下降。杭州主城区年度第九批次土地出让，3宗宅地以2宗溢价、1宗底价成交，揽金约31亿。融资端国内信用债单周发行同比下降，环比增长，累计发行规模同比下降。本周政策端国家统计局公布1-7月商品房累计销售面积，同比增速为-18.6%；累计销售金额同比增速为-24.3%，商品住宅销售价格同比降幅整体略有扩大；上海自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措；成都住建局公布“以旧换新”政策，鼓励房企参与新房、存量房交易，为购房人提供激励或补贴。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步