房地产行业周报（2024年33周）：1-7月商品房销售金额同比下降24%，上海土拍实施“双高双竞”

板块行情：第33周（8月12日-8月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.9%，在31个一级行业板块中排名第31。 政策要闻：中央层面：1）自然资源部：自然资源部宣布将优化农村地区国土空间布局，允许在保持土地总体稳定的基础上对农村土地开发利用方式进行局部微调和统筹优化，此次调整将不涉及土地所有权和使用权的变更。2）国家统计局：1-7月全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%。地方层面：1）无锡：无锡市梁溪发展集团扩大商品房“以旧换新”计划的收购范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。政策更新还包括多换一、直系亲属产权变更和新楼盘参与等选项。2）九江：发放300张购房总价10%的购房优惠券，团购商品房实行购房总价款12%的补贴。3）上海：宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。即在土地竞买过程中，竞买者需在满足一定条件后，才能进入下一阶段的竞争，旨在实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。 公司动态：1）万科：万科与中信金石等合作设立规模22.34亿元的“中信万科消费基础设施基金”，主要收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，万科有权按照约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。2）招商蛇口：与武汉安家保障性住房有限公司合作，将存量房转为保障性住房，合作项目为愉樾项目和空港中心三期，收购面积超过2万平方米，改造后可提供500余套保障性租赁住房。3）保利发展：计划向特定对象发行不超过95亿元的可转债，用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15个房地产项目及补充流动资金，保利集团拟认购不超过10亿元。4）新城控股：预计公司上半年权益持有人应占溢利将介于人民币9亿元至11亿元，去年同期为14.31亿元。 销售端：新房成交同比下降27%，二手房成交同比上升16%。1）本周20城商品房成交面积173.8万方，商品房日平均成交面积24.8万方，环比下降3%，同比下降27%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6957万方，累计同比下降29%。3）第33周10城二手房成交面积139.4万方，日平均成交面积19.9万方，环比上升1%，同比上升16%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4562万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下跌3.9%，板块排名第31位 第33周申万地产板块下跌3.9%。第33周（8月12日-8月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.9%，在31个一级行业板块中排名第31。 图表1第33周申万地产板块下跌3.9%，板块排名第31位 本周A股板块内涨幅第一为津投城开，累计涨幅达18.8%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为津投城开、栖霞建设、空港股份、处高桥、南京高科，跌幅前五的个股分别为深物业A、世联行、莱茵体育、特发服务、新华联。 图表2津投城开周涨幅达18.8% 图表3深物业A周跌幅达18.6% 港股板块内涨幅第一的为贝壳-W，上涨8.8%。从港股表现来看，第33周涨幅排名前五的个股分别为贝壳-W、融信中国、新城悦服务、美的置业、恒大物业，跌幅前五的个股分别为世茂集团、旭辉控股集团、金地商置、碧桂园服务、佳兆业集团。 图表4贝壳-W周涨幅达8.8% 图表5世茂集团周跌幅达11.8% 二、政策要闻：统筹优化农村土地开发利用方式，坚持消化存量与优化增量策略 中央层面：1）自然资源部：自然资源部宣布将优化农村地区国土空间布局，允许在保持土地总体稳定的基础上对农村土地开发利用方式进行局部微调和统筹优化，此次调整将不涉及土地所有权和使用权的变更。2）国家统计局：1-7月全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%。 图表6统筹优化农村土地开发利用方式，坚持消化存量与优化增量策略 地方层面：1）阜阳：提供契税补助、进行房企促销、提高公积金贷款额度和支持"商改住"。公积金缴存单职工贷款额度上限由45万元调整为50万元，公积金缴存双职工家庭贷款额度上限由50万元调整为60万元。2）金昌：金昌市公积金缴存单职工贷款额度上限由45万元调整为50万元，公积金缴存双职工家庭贷款额度上限由50万元调整为60万元。优化房屋套数认定，推行异地贷款，简化流程，提升服务质效，支持异地月冲还贷。 3）成都：退出保障性租赁可解除交易限制，首套房认定简化，支持商贷办理，已结清多套房可自定首付利率。4）无锡：无锡市梁溪发展集团扩“以旧换新”计划，涵盖更多城市房产，增多换一、产权变更选项，促市场流通。5）白银：白银市提高公积金贷款额度，自2024年8月1日至2024年12月31日，购买自住住房的公积金贷款最高额度将从60万元提升至65万元。取消缴存地限制，执行促进市场平稳措施，购房奖补2%。6）九江：发放300张购房总价10%的购房优惠券，团购商品房实行购房总价款12%的补贴。7）南昌：实施购房补贴，100平方米内补1万，超100平方米补1.2万，助力去库存，提振购房意愿。8）成都：鼓励"以旧换新"购房，提公积金贷款额度，双缴存人家庭最高贷款额度调整为90万元，单缴存人家庭最高贷款额度调整为50万元。提高财政补贴，搭建换新购平台，促房市交易。9）上海：实施“双高双竞”政策，梯度竞争提土地效率，促房市健康发展，合理分配资源。10）南昌：南昌县存量房价连降，税务部门调计税价，与住房保障部门合作，促市场平稳。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：万科与中信金石等合作设立规模22.34亿元的“中信万科消费基础设施基金”，主要收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，万科有权按照《有限合伙合同》约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。2）招商蛇口：与武汉安家保障性住房有限公司合作，将存量房转为保障性住房，合作项目为愉樾项目和空港中心三期，收购面积超过2万平方米，改造后可提供500余套保障性租赁住房。3）保利发展：计划向特定对象发行不超过95亿元的可转债，用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15个房地产项目及补充流动资金，保利集团拟认购不超过10亿元。4）新城控股：预计公司上半年权益持有人应占溢利将介于人民币9亿元至11亿元，去年同期为14.31亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降27%，二手房成交同比上升16% （一）新房市场：33周20城成交面积同比下降27% 从我们监测的20城数据来看，第33周20城商品房日均成交面积环比下降27%，同比下降3%。1）本周20城商品房成交面积173.8万方，商品房日平均成交面积24.8万方，环比下降3%，同比下降27%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6957万方，累计同比下降29%。 图表9第33周20城商品房单日平均成交面积24.8万方 第33周一线城市商品房成交面积为61.6万方，同比下降17%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第33周成交面积分别为61.6万方、68.1万方、44.1万方，周环比增速分别为-18%、7%、8%，周同比增速分别为-17%、-36%、-22%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-18%、2%、19%，环比增速分别为-35%、-9%、-9%、-19%；二线城市中成都、武汉环比增速为23%、6%；三四线城市中芜湖、佛山环比增速为48%、44%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2213万方，同比下降25%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2897万方，同比下降32%； 11个三四线城市商品房成交面积为1847万方，同比下降28%。 图表10第33周20城新建商品房成交面积173.8万方 （二）二手房市场：第33周10城成交面积同比上升16% 从我们监测的10城数据来看，第33周二手房成交面积同比上升16%。1）第33周10城二手房成交面积139.4万方，日平均成交面积19.9万方，环比上升1%，同比上升16%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4562万方，同比下降2%。 图表11第33周10城合计二手房日平均成交面积19.9万方 第33周监测的一线城市二手房成交面积同比上升34%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第33周二手房成交面积分别为41.2万方、74.8万方、23.4万方，环比增速分别为5%，-9%，43%，同比增速分别为34%、8%、16%。2）一线城市中北京二手房成交面积31万方，同比上升27%；深圳二手房成交面积10.2万方，同比上升64%。3）二线城市中苏州和青岛成交面积同比增速均为31%、27%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1265万方，同比上升4%；5个二线城市二手房成交面积2679万方，同比下降2%；3个三四线城市二手房成交面积618万方，同比下降15%。 图表12第33周10城二手房成交面积139.4万方 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第33周保利发展发行规模最大，发行25亿元短期融资券；2）美的置业的10亿元公司债利率最高，为3.60%，保利发展的25亿元短期融资券利率最低，为2.02%。 图表13第33周保利发展发行25亿元短期融资券 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。