房地产行业周报：新房二手房成交同比增长，推进新型城市基础设施建设

房地产 2024年12月08日 投资评级：看好（维持）行业走势图 新房二手房成交同比增长，推进新型城市基础设施建 设 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 29% 房地产沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 14% 0% -14% -29% -43% 2023-122024-042024-08 数据来源：聚源 核心观点：新房二手房成交同比增长，推进新型城市基础设施建设 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比下降。20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周中央办公厅、国务院办公厅提出推进新型城市基础设施建设、打造韧性城市；广州印发配售型保障性住房管理办法，产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障房。本周深圳土拍市场火热，华润置地&中海185.12亿元竞得南山 区粤海街道地块，成交楼面价70388元/m2，溢价率46.32%。2024年9月以来， 相关研究报告 中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策 《新房二手房成交面积同环比增长， 政策效果持续显著—行业周报》 -2024.12.1 《新房成交面积同环比增长，一线城市普通住宅划分标准悉数取消—行业周报》-2024.11.24 《重启去库存，新周期再出发—2025年房地产行业投资策略》-2024.11.22 调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 推进新型城市基础设施建设，广州配售型保障性住房管理办法出台 中央层面：财政局：化债“组合拳”加速落地，据测算，2028年底之前，地方 需消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从 2.86万亿元减为4600亿元。地方层面：广州：印发配售型保障性住房管理办法，符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。苏州：下调首付款比例。使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例均不低于住房总价的20%。 市场端：土地成交面积同比增长，深圳土拍市场火热。 销售端：根据房管局数据，2024年第49周，全国68城商品住宅成交面积333 万平米，同比增加13%，环比下降13%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达13206万平米，累计同比下降27%；全国20城二手房成交面积为137万平米，同比增速-27%，前值20%；年初至今累计成交面积8947万平米，同比增速 -3%，前值-2%。投资端：2024年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑 面积7981万平方米，成交土地规划建筑面积4922万平方米，同比下降12%，成交溢价率为6.4%。深圳：华润置地&中海以总价185.12亿元竞得南山区粤海街道T107-0107地块，成交楼面价70388元/m2，溢价率46.32%。苏州:2宗涉宅 用地出让，分别位于工业园区和相城区，总土地出让面积62394.11m2，总规划 建面124988.3m2，总起始价约19.95亿元，最终2宗地块均底价成交，共收金 19.95亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比减少 2024年第49周，信用债发行114.4亿元，同比增加16%，环比减少19%，平均加权利率2.32%。信用债累计发行规模3845.2亿元，同比减少8%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、推进新型城市基础设施建设，广州配售型保障性住房管理办法出台3 2、销售端：新房成交同比增长，二手房成交同环比增长6 2.1、68大中城市新房成交同比增长，环比下降6 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长8 3、投资端：土地成交面积同比下降，深圳土拍市场火热9 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降11 5、一周行情回顾11 6、投资建议：维持行业“看好”评级13 7、风险提示13 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比增长6 图2：64大中城市新房成交面积环比下降6 图3：2024年第49周68大中城市成交面积同比增长，环比下降7 图4：2024年第49周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比下降7 图5：2024年第49周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比下降7 图6：2024年第49周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比下降7 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好8 图8：17城二手房成交同比增长8 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好8 图10：100大中城市土地成交面积同比下降10 图11：100大中城市土地成交总价同比上升10 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升10 图13：信用债单周发行规模同比上升11 图14：信用债累计发行规模同比减少11 图15：房地产指数上涨3.28%，板块表现强于大市12 表1：推进新型城市基础设施建设，广州配售型保障性住房管理办法出台4 表2：本周房地产行业个股中皇庭国际、*ST银亿、华丽家族涨幅靠前12 表3：本周房地产行业个股中万业企业、中润资源、华联控股跌幅靠前12 1、推进新型城市基础设施建设，广州配售型保障性住房管理办法出台 中央层面：（1）国税总局：自12月1日起实施的住房交易税收优惠政策，五天 内已惠及全国36.4万户购房家庭，累计减免契税达84亿元。（2）住建部：住建部发 布《房屋建筑和市政基础设施工程禁止和限制使用技术目录》，目录包括禁止类和限制类施工工艺、设备和材料，各级主管部门将开展监督检查工作，确保执行效果。（3）香港金管局：香港金管局推出楼花住宅物业按揭贷款特别安排。在银行物业按揭贷 款业务风险得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特别安排，协助于楼市高位以建筑期付款购入楼花住宅物业的用家。（4）中共中央办公厅、国务院办公厅：到2027年，新型城市基础设施建设取得明显进展，对韧性城市建设的支撑作用不断增强， 形成一批可复制可推广的经验做法。到2030年，新型城市基础设施建设取得显著成效，推动建成一批高水平韧性城市，城市安全韧性持续提升，城市运行更安全、更有序、更智慧、更高效。 地方层面：（1）广州：印发配售型保障性住房管理办法，需持有3年，出售价格不得高于原购房价格；广州全市52个按照“依法征收、净地出让”新模式推进的城中村 改造项目中，34个已开工，安置房开工建设4.2万套。52个项目整体改造完成后，将惠及村民10.8万户；符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。配售型保障性住房建设筹集方式如下：（一）划拨用地集中新建。（二）结合实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建。（三）存量房转化。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。（四）企事业单位可以利用自有存量建设用地与建设运营机构合作建设配售型保障性住房。（五）市政府明确的其他筹建方式。新建配售型保障性住房单套建面原则上不超过90平米，面向高层次人才等群体供应的配售型保障性住房面积另有规定的，从其规定；住房公积金廉租房建设补充资金按规定可以作为配售型保障性住房项目资本金，最高不超过项目总投资规模的5%。利用闲置土地建设配售型保障性住房无需补缴土地价款，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障性住房，变更土地用途，不补缴土 地价款；（2）北京：北京公积金中心截至2024年10月发放贷款超1万亿元。北京 公积金中心累计向158万家庭发放公积金贷款，总额突破1.0018万亿元，有效缓解了中低收入家庭的住房难题，并满足了首都职工的合理住房消费需求。（3）苏州：下调首付款比例。使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例均不低于住房总价的20%。（4）南昌：土地征收补偿方案涉多个村庄及工业、商业用地。东新街道东岳村的补偿标准为每亩70500元，三江镇三江村的补偿标准 为每亩47000元，均包含土地补偿费和安置补助费。（5）贵阳：贵阳住房公积金最 高贷款额度统一提高至100万元。新政明确，无论是单缴存人、双缴存人家庭，还 是购买首套房、二套房，住房公积金最高贷款额度统一提高至100万元，多子女家 庭由100万元提高至120万元，首次在贵安新区购房的最高可贷144万元。（6）通 州：北京通州32个“办证难”项目全解决。通州区历史遗留项目处理专班办公室组 建后，摸底32个房产证“办证难”项目纳入台账，主要包括商品房项目、安置房项目、房改房项目三类。（7）郑州：郑州首个配售型保障性住房取得不动产权证。此次不动产权证的办理，不仅为业主提供了法律保障，也意味着郑州在全国范围内率先实现了配售型保障性住房的交付。（8）鄂州：湖北鄂州收购已建成存量商品房用作保障性住房。征集对象为鄂州市范围内已竣工验收、未出售的商品房项目，征集时限自公告发布之日起至2024年12月9日。（9）马鞍山：自12月5日起，安徽马 鞍山夫妻双方均缴存住房公积金最高贷款额提至85万元，单方缴存提升至65万元。此举旨在优化公积金使用政策，支持新市民和青年人购房，特别关注多子女家庭，首次申请公积金贷款的家庭最高贷款额度上浮10万元。（10）佛山：二孩家庭首套房贷款额度上浮20%。将“属于多孩家庭（三孩以上）购买首套自住住房，最高贷款额度上浮10%。”调整为“属于二孩以上家庭（二孩均属于未成年人）购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%。” 时间政策 表1：推进新型城市基础设施建设，广州配售型保障性住房管理办法出台 2024/12/3住建部：住建部发布《房屋建筑和市政基础设施工程禁止和限制使用技术目录》，目录包括禁止类和限制类施工工艺、设备和材料，各级主管部门将开展监督检查工作，确保执行效果。 2024/12/4香港金管局：香港金管局推出楼花住宅物业按揭贷款特别安排。在银行物业按揭贷款业务风险得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特别安排，协助于楼市高位以建筑期付款购入楼花住宅物业的用家。 2024/12/6中共中央办公厅、国务院办公厅：到2027年，新型城市基础设施建设取得明显进展，对韧性城市建设的支撑作用不断增强，形成一批可复制可推广的经验做法。到2030年，新型城市基础设施建设取得显著成效，推动建成一批高水平韧性城市，城市安全韧性持续提升，城市运行更安全、更有序、更智慧、更高效。 2025/12/6国税总局：自12月1日起实施的住房交易税收优惠政策，五天内已惠及全国36.4万户购房家庭，累计减 免契税达84亿元。 2024/12/2广州：广州全市52个按照“依法征收、净地出让”新模式推进的城中村改造项目中，34个已开工，安置房开工建设4.2万套。52个项目整体改造完成后，将惠及村民10.8万户。 2024/12/2苏州：苏州住房公积金新政已于12月1日起正式施行。通知明确，下调首付款比例。使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例均不低于住房总价的20%。 2024/12/2佛山：公积金新政：二孩家庭首套房贷款额度上浮20%。将“属于多孩家庭（三孩以上）购买首套自住住房，最高贷款额度上浮10%。”调整为“属于二孩以上家庭（二孩均属于未成年人）购买首套自住住房，最高贷款额度上浮20%。” 2024/12/3北京：北京公积金中心截至2024年10月发放贷款超1万亿元。北京公积金中心累计向158万家庭发放公 积金贷款，总额突破1.0018万亿元，有效缓解了中低收入家庭的住房难题，并满