房地产行业周报：新房二手房成交环比增长，上海两区松绑限购

核心观点：新房二手房成交环比增长，上海两区松绑限购 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比微增。17城二手房成交面积同环比增长。第2周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端两部门建立城市房地产融资协调机制金融机构放款速度有望加快。上海两区对符合条件非沪籍单身人士松绑限购，该项政策有利于促进各类人才流入，提速新城发展，将在一定程度上对刚需和改善性住房需求释放起到促进作用，对市场情绪将带来积极引导，预计其它几个一线城市也将对外围区域限购政策做出调整。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：建立城市房地产融资协调机制，上海两区对非沪单身松绑限购 中央层面：住房和城乡建设部、金融监管总局：发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，此次通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。 地方层面：上海青浦、奉贤区制定出台了人才新城区域购房政策。凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 市场端：新房、二手房成交环比增长，上海新年首拍成功收官 销售端：2024年第2周，全国64城商品住宅成交面积204万平米，同比下降51%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达407万平米，累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为161万平米，同比增速8%，前值-2%；年初至今累计成交面积277万平米，同比增速3%，前值-2%。 投资端：2024年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1824万平方米，成交土地规划建筑面积1472万平方米，同比下降19%，成交溢价率为3.8%。 上海2024年上海的首场土拍成功收官，2宗地块位于松江区佘山和泗泾板块，总面积236.7亩，总建筑面积34.85万方，总起价58.7亿元。其中松江区泗泾板块地块由招商蛇口摇中，溢价率9.33%。 融资端：国内信用债发行同环比增长 2024年第2周，信用债发行131.3亿元，同比增加157%，环比增加2088%，平均加权利率3.29%，环比增加83BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、建立城市房地产融资协调机制，上海两区对非沪单身松绑 限购 中央层面：（1）住央行：经济观察网获悉，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。同时，央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。（2）住房和城乡建设部、金融监管总局：发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，此次通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。 （3）国资委:国资央企要认真贯彻落实党中央集中统一领导的有关规定，常态化开展“回头看”，加大对办理落实情况的督促检查力度，坚决防止做选择、搞变通、打折扣，确保党中央决策部署在国资央企落地见效:要扎实推进宣传思想文化重点工作，加强国有经济基础理论研究，努力推出一批有分量、有价值的研究成果，唱响中国经济光明论，为国有企业改革发展和党的建设凝聚强大精神力量。 地方层面：（1）重庆：近日发布中心城区房地产促销购房补贴政策。此次重庆的购房补贴政策涉及11个区，包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区南岸区、北磅区、渝北区、巴南区、两江新区、高新区，内容涉及契税补贴、消费补贴、人才购房补贴等。其中，渝中区政策如下: 2024年1月1日至3月31日期间(以网签备案时间为准)，在渝中区新购商品房并于2024年6月30日前向税务机关完清契税的，按照住宅10000元/套，非住宅2000元/套的标准给予购房消费补贴。 （2）沈阳：从2024年1月1日起，贷款缩期(将还款年限缩短)、还款方式变更(“等额本金”变成等额本息”或“等额本息”变成“等额本金”)2项业务实行新的业务规则。其中，优化贷款缩期业务规则方面，放宽了贷款缩期的次数限制，取消了贷款缩期的2个申请条件，减少了贷款缩期的1个办理要件，无需再提供“商贷部分结清证明原件”。（3）海口：优化房地产政策，放松限购限售。限购政策方面，由此前全市范围限购调整为区域限购，取消离异3年内购房算限购套数限制。调整限售年限，由购房合同备案满5年并取得不动产权证后可转让，调整为2年可转让。（4）南京：多家银行1月9日起首套房贷利率下限执行LPR-30BP，按照最新5年期以上LPR为4.2%来计算，目前南京首套房贷利率最低为3.9%。二套房贷利率暂未调整，目前仍执行LPR+30BP，即4.5%。（5）阜阳；从本市行政区域内以个体经营、非全日制、新业态、自由职业等方式灵活就业的人员(以下统称灵活就业人员)，符合年满18周岁且男性未满60周岁、女性未满55周岁以及在我市缴存社保一年以上两个条件，可自愿缴存住房公积金。其中，灵活就业人员缴存住房公积金实行属地管理，缴存基数为其上一年月平均收入，缴存基数由个人申报，但不得低于当年当地社保部门公布的社会保险缴费基数下限，上限不高于本市上一年度职工月平均工资的3倍。缴存基数按规定每年7月份调整一次。缴存比例为5%~12%。（6）北京：市住建委、市发改委、市规自委三部门联合发布了2023年第三批全市保障性住房建设筹集计划。根据该计划，共计划新建17个项目，预计提供2.16万套(间)保障房。2023年全市各类保障性住房的竣工目标约为9.27万套(间)。此前，北京市设定的2023年建设筹集保障性租赁住房目标为8万套(间)，各类保障性住房的竣工目标为9万套(间)。（7）中山：年满16周岁，未达法定退休年龄，以个体经营、非全日制、新业态等方式灵活就业的个体经营者、新就业形态人员等均可在中山市缴存住房公积金，并在符合中山市住房公积金贷款条件后申请住房公积金贷款。（8）佛山：日前印发《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法》，自2024年2月1日起施行，有效期5年。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。具备实施条件的项目，被征收人可选择房票等方式安置。（9）开封：在强化房地产市场监管方面，尉氏县取消商品房销售价格备案制度，开发建设单位在商品房销售前不再到当地物价部门进行价格备案。房地产开发经营企业在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨，严禁价格欺诈行为。（10）洛阳：孟津区发布了一系列措施，以促进当地房地产市场平稳健康发展。这些措施涵盖了交易契税财政补贴、公积金政策支持、购房特惠活动、购房补贴以及住房信贷政策调整等多个方面，共计十二条。（11）浙江：召开全省住房和城乡建设工作会议，浙江省住建厅党组书记、厅长应柏平表示，要主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，聚焦“稳市场、防风险、促转型”，更好满足居民刚性和改善性住房需求。（12）上海：青浦区制定出台了人才新城区域购房政策。凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 表1：建立城市房地产融资协调机制，上海两区对非沪单身松绑限购 ` 2、销售端：新房成交环比增长、二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比微增 根据房管局数据，2024年第2周，全国64城商品住宅成交面积204万平米，同比下降51%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达407万平米，累计同比下降44%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第2周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第2周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第2周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第2周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第2周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-44%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-48%、-48%、-57%，年初至今累计增速-53%、-39%、-45%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2024年第2周，全国17城二手房成交面积为161万平米，同比增速8%，前值-2%；年初至今累计成交面积277万平米，同比增速3%，前值-2%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，上海开年首拍成功收官 2024年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1824万平方米，成交土地规划建筑面积1472万平方米，同比下降19%，成交溢价率为3.8%。一线城市成交土地规划建筑面积73万平方米，同比增加48%；二线城市成交土地规划建筑面积600万平方米，同比下降21%；三线城市成交土地规划建筑面积799万平方米，同比下降21%。西安：中国中铁以底价11.85亿竞得西安浐灞生态区85亩宅地，新建住宅须满足绿建二星或以上要求；西安：浐灞生态区地块成功出让，由西安城投置业有限公司以底价17.787亿元摘得，用地面积93125平，为住宅用地，地上总建面251434.8平，容积率2.7；南京：2024年首场宅地土拍拉开序幕，本批次仅出让2宗宅地，总用地面积约5.96万平，起拍总价5.37亿元，分别是江宁湖熟的低密宅地、江北新区研创园板块的租赁住房用地。最终均以底价成交；上海：2024年上海的首场土拍，2宗地块位于松江区佘山和泗泾板块，总面积236.7亩，总建筑面积34.85万方，总起价58.7亿元。其中松江区泗泾板块地块由招商蛇口摇中，溢价率9.33%； 西安：中铁建7.08亿摘得西安曲江大明宫一宗商住地，占地面积33509㎡（50.26亩），可开发体量13.44万平；福州：建发国际总价12.2亿收购建发房产福州鼓楼37亩地块，该地块于2023年11月18日由建发房产以总价23.75亿竞得，成交楼面价38524元/㎡，溢价率23.31%。该地块占地面积约为24,660平，计容建筑面积约61650平，规划性质为住宅和商业用途。该地块作住宅和商业用途的土地使用权分别年限为70年及4