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房地产行业第7周周报:二手房热度仍维持高位,新房成交环比改善

房地产2023-02-19信达证券李***
房地产行业第7周周报:二手房热度仍维持高位,新房成交环比改善

房地产行业第7周周报 二手房热度仍维持高位,新房成交环比改善 2023年2月19日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号:S1500522010002联系电话:+8618621759430 邮箱:jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号:S1500522010002联系电话:+8618621759430邮箱:jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编:100031 二手房热度仍维持高位,新房成交环比改善 2023年2月19日 摘要: ⯁本周核心观点:2023年2月第3周,新房成交同比跌幅收窄至1.91%,环比上升较为明显,本周剔除春节周期影响后二手房热度维持高位。去化方面,15 城库存面积环比微升,去化周期延长,主要仍受到春节周期销售低位影响。融资方面同比环比均回升,首开、金茂、保利、金融街等上市国央企均有新增债券发行。 ⯁重点政策解读:《求是》杂志发表重要文章《当前经济工作的几个重大问题》从更高层级对于房地产行业的重要性做出强调,强调地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定的重要作用。我们认为在2023年经济环境下, “稳地产”意义有两方面:一方面防风险:房地产行业关系民生和金融系统,一旦信用风险暴雷事件继续向头部优质房企传导,停工停贷事件增加,将可能引发系统性风险,而防范地产行业引发系统性风险,既要疏通房企的融资渠道,缓解资金压力,更重要的是恢复市场预期,使房企能够恢复正常的“造血”能力;另一方面稳市场,房地产市场不仅关系到房地产开发投资,也关系到上下游原料、制造业和消费业等,在“房住不炒”的总基调下,释放刚需和改善型等合理需求,使房地产市场有效需求得以释放。文章对于刚性和改善性需求定位再次明确为“有效需求”,从更高层面支持改善性住房需求,同时强调因城施策,压实地方责任,我们认为这一表态有望进一步明确政策空间,特别是此前放松幅度较小的核心一二线城市的改善性需求放松政策有望加码。同时文章提到“着力改善预期”,我们认为房地产市场当前预期受损,包括房价持续下跌、暴雷房企停工事件冲击等,损害了购房者对于市场的预期,从而产生观望情绪,导致刚需和改善性需求等有效需求被延后,而二手房市场热度相对较好。结合此前的动态调整按揭利率政策,我们认为需求端政策有望进一步从边际降低购房成本、适度加杠杆等方面着手 ⯁一周行情回顾:本周(2023/02/13-2023/02/19)申万房地产指数下跌3.16%,跑输上证综指2.03pct,在各类板块中位列第29/31,恒生地产建筑业指数下 跌3.27%,跑输恒生综指1.04pct。本周涨幅前3的地产公司分别为:我爱我家(7.37%)、世荣兆业(5.65%)、鲁商发展(5.55%);本周跌幅前3的地产公司分别为:易居企业控股(-36.72%)、弘阳地产(-17.17%)、建业地产(-14.29%)。本周恒生物业服务及管理板块下跌0.01%,跑赢恒生综指2.21pct,在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为:建发物业(11.26%)、宝龙商业(4.83%)、滨江服务(4.07%);本周跌幅前3的物业公司分别为:佳源服务(-12.50%)、正荣服务(-10.53%)、合景悠活(-3.64%)。 ⯁地产市场监测:本周(2023/02/11-2023/02/17)30个大中城新房成交面积 260.40万平方米,同比下降1.91%,环比上升12.47%。15城二手房成交面 积185.75万平方米,同比上升73.85%,环比上升19.99%。监测16个重点城市库存面积18468.18万平方米,环比上升0.02%,去化周期106.13周,较上周延长0.57周。上周(2023/02/06-2023/02/12)100大中城市土地供应建面1915.87万平方米,同比下降16.51%,环比上升39.66%;土地成交建面2433.04万平方米,同比上升33.39%,环比上升5.23%;供需比上升为0.79,溢价率为4.16%。 ⯁房企融资情况:本周(2023/02/11-2023/02/17)房企境内新发债总额为155.20亿元,同比上升21.53%,环比上升142.50%;债务总偿还量为23.77亿元,同比下降34.36%,环比下降72.92%;净融资额131.43亿元。 ⯁风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期。市场风险:地产行业市场恢复不及预期,行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1:本周政策回顾4 图表2:本周房地产板块行情走势(%)7 图表3:本周申万全行业板块涨跌幅(%)7 图表4:本周地产股涨幅前10名(%)7 图表5:本周地产股跌幅前10名(%)7 图表6:本周物业板块行情走势(%)8 图表7:本周恒生全行业板块涨跌幅(%)8 图表8:本周物业股涨幅前10名(%)8 图表9:本周物业股跌幅前10名(%)8 图表10:本周重点公司公告8 图表11:30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12:按城市能级划分商品房成交面积同比增速(%)11 图表13:按城市能级划分商品房成交面积环比增速(%)11 图表14:2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15:15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16:按城市能级分二手房成交面积同比增速(%)12 图表17:按城市能级划分二手房成交面积环比增速(%)12 图表18:2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速(%)12 图表19:100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20:100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21:100大中城土地供需比(倍)13 图表22:上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23:100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24:上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25:15城库存面积及去化周期13 图表26:一线城市库存面积及去化周期13 图表27:二线城市库存面积及去化周期14 图表28:三线城市库存面积及去化周期14 图表29:重点城市库存和去化周期情况14 图表30:境内新发债规模及同比增速15 图表31:债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32:房企债券相关公告15 图表33:房企债券发行详情15 图表34:房企最新负面事件16 图表35:境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容: 《求是》杂志发表重要文章《当前经济工作的几个重大问题》。文章关于房地产行业表述提到:: 防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系,做好风险应对各项工作,确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,支持落实生育政策和人才政策,解决好新市民、青年人等住房问题,鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 政策解读: 防风险、稳市场,“稳地产”决心更强化。此前国务院副总理刘鹤明确提出“房地产是国民经济的支柱产业”,此次更高层级对于房地产行业的重要性做出强调,强调地产对 经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定的重要作用。我们认为在2023年经济环境下,“稳地产”意义有两方面:一方面防风险:房地产行业关系民生和金融系统,一旦信用风险暴雷事件继续向头部优质房企传导,停工停贷事件增加,将可能引发系统性风险,而防范地产行业引发系统性风险,既要疏通房企的融资渠道,缓解资金压力,更重要的是恢复市场预期,使房企能够恢复正常的“造血”能力;另一方面稳市场,房地产市场不仅关系到房地产开发投资,也关系到上下游原料、制造业和消费业等,在“房住不炒”的总基调下,释放刚需和改善型等合理需求,使房地产市场有效需求得以释放。 地方责任压实,进一步明确政策空间。文章对于刚性和改善性需求定位再次明确为“有效需求”,从更高层面支持改善性住房需求,同时强调因城施策,压实地方责任,我 们认为这一表态有望进一步明确政策空间,特别是此前放松幅度较小的核心一二线城市的改善性需求放松政策有望加码。同时文章提到“着力改善预期”,我们认为房地产市场当前预期受损,包括房价持续下跌、暴雷房企停工事件冲击等,损害了购房者对于市场的预期,从而产生观望情绪,导致刚需和改善性需求等有效需求被延后,而二手房市场热度相对较好。结合此前的动态调整按揭利率政策,我们认为需求端政策有望进一步从边际降低购房成本、适度加杠杆等方面着手。 1.2地产政策回顾 中央政策层面:财政部和国资委分别发表文章表态,强调做好房地产风险处置。地方政策层面:广州、北京发布供地规划,惠州放松限售政策。 图表1:本周政策回顾 日期 发布地区 内容 02/13 广州 广州市自然资源与规划局公布广州今年首批集中供地的清单。首批地块共计21宗,其中荔湾区5宗、天河区1宗、白云区2宗、花都区1宗、番禺区6宗、南沙区2宗、从化区1宗、增城区3宗。21宗 地块总用地面积134.53公顷,总建筑面积300.28万平方米。其中,用地面积最大的为番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块,土地面积24.81公顷,建筑面积31.39万平方米。 02/13 深圳 2月13日,深圳市房地产中介协会公布的数据显示,上周深圳二手房(含自助)录得780套,环比增长40%,已超2022年周度录得量最高值。新春开工后,深圳二手房交易量呈现快速恢复态势。 02/13 南宁 2月11日,有媒体报道,广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”,目前已有部分银行在执行。对此,多位南宁本地楼盘销售人员向《证券日报》记者确认了此事。 02/13 贵安 近日,贵阳市人民政府办公厅、贵安新区办公室印发《贵阳贵安促进房地产领域健康发展若干措施的通知》。《通知》显示,降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的,支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。 02/14 海南 2月14日,海南省住房公积金管理局对住房公积金贷款审批过程中二手房房价认定标准做出调整。将原认定标准“二手房房产价格认定,依据存量房买卖合同或协议载明的购房价款、税务部门出具增值税普通发票载明的计税价格(即发票中的“金额”)两者中的低值予以确认。”调整为“二手房房产价格认定,以网签备案的存量房买卖合同载明的购房价款、税务部门出具增值税普通发票载明的价税合计额两者中的低值予以确认。” 02/14 广州 2月14日,广州市发布《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》,《措施》明确,坚持“房住不炒”,支持刚性和改善性住房需求,优化统筹全年土地储备出让,全年筹集保障性租赁住房不少于7.5万套,推进老旧小区改造不少于100个。力争完成2000亿元城市更新固定资产投资。 02/14 深圳 深圳市文化广电旅游体育局、深圳市教育局近日