房地产行业第28周周报：新房环比回落二手房回升，金融支持政策延续

房地产行业第28周周报 新房环比回落二手房回升，金融支持政策延续 2023年07月16日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房环比回落二手房回升，金融支持政策延续 2023年07月16日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年7月第2周，新房二手房销售面积走势分化。新房成交面积环比回落10.77%，一线城市环比上升，二三线环比降幅均在15%左 右；二手房成交面积环比增长9.42%，二三线城市环比回升幅度高于一线。房价方面，6月70城新房价格指数同比下跌0.40%，相比5月跌幅收窄；环比下跌0.10%，为今年以来首次转负。二手房价格同比下跌2.80%，环比下跌0.40%，跌幅均有扩大。供地方面，7月11-13日，上海完成2023年第二批首轮集中供地。本次共挂牌出让15宗宅地，最终全部出让成功，10宗封顶摇号、5宗底价，总成交金额达到405.5亿，平均溢价率7.82%。保利发展、招商蛇口、华发、建发等房企均有收获。 ⯁重点政策解读：7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知， 延长部分金融支持房地产“16条”政策期限。2022年11月发布的金融支持 房地产政策中，有两条政策规定了适用期限。一是第4条“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”。对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构通过展期、调整还款安排等方式支持，促进完工交付。政策原先规定，“自本通知印发之日起，未来半年内到期的”存量融资，允许“超出原规定多展期1年，不调整贷款分类”。二是第8条“积极做好‘保交楼’金融服务，鼓励金融机构提供配套融资支持”。原先规定“自本通知印发之日起半年内”发放的配套融资，“贷款期限内不下调风险分类”。本次通知将时间范围均调整至“2024年12月31日前”。除此之外，本次通知还提到，其他不涉及适用期限的政策长期有效。要求保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。6月以来，房地产供给与需求端政策继续发力。6月15日央行下调MLF利率 10bp至2.65%，有望进一步降低居民还款负担，同时改善房企融资环境。7月14日国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，货币政策司邹澜司长提到，2000亿元保交楼贷款支持计划期限也延长至2024年5月底。我们认为，政策支持力度加大的背景下，2023年“保交楼”有望取得更加实质性的进展，并带动竣工增速等指标持续改善，推动楼市平稳运行。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/07/10-2023/07/16）申万房地产指数下跌1.75%， 跑输上证综指3.03pct，在各类板块中位列第31/31，恒生地产建筑业指数上 涨1.18跑输恒生综指4.09pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：津滨发展 （14.43%）、泛海控股（8.41%）、禹洲集团（7.21%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：财信发展（-14.65%）、格力地产（-11.67%）、佳兆业集团 （-11.54%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.61%，跑输恒生综指6.88pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里（15.25%）、绿城管理控股（9.29%）、卓越商企服务（6.88%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（-4.00%）、宝龙商业（-1.35%）、新城悦服务（-0.73%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/07/08-2023/07/14）30个大中城新房成交面积 189.53万平方米，同比下降32.53%，环比下降10.77%。15城二手房成交面 积166.02万平方米，同比下降5.12%，环比上升9.42%。监测16个重点城市库存面积17993.56万平方米，环比下降0.05%，去化周期98.35周，较上周延长2.75周。上周（2023/07/03-2023/07/09）100大中城市土地供应建面1651.81万平方米，同比下降43.49%，环比下降68.99%；土地成交建面 1864.37万平方米，同比下降40.42%，环比下降60.82%；供需比下降为0.89，溢价率为4.78%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/07/08-2023/07/14）房企境内新发债总额为247.55 亿元，同比上升27.89%，环比上升84.59%；债务总偿还量为205.07亿元， 同比上升11.88%，环比上升104.68%；净融资额42.48亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化16 4.房企融资情况17 4.2房企融资详情17 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前5名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2023年6月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2023年6月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：15城库存面积及去化周期16 图表26：一线城市库存面积及去化周期16 图表27：二线城市库存面积及去化周期16 图表28：三线城市库存面积及去化周期16 图表29：重点城市库存和去化周期情况16 图表30：境内新发债规模及同比增速17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表32：房企债券相关公告17 图表33：房企债券发行详情17 图表34：房企最新负面事件18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 央行：金融支持地产政策期限延长 7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。 2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。 政策解读： 金融支持房地产“16条”政策延续，继续呵护房企融资环境。央行在本次通知中提到，2022年11月发布的金融支持房地产“16条”政策中，有两条政策规定了适用期限。一是第4条，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房企开发贷款、信托贷 款等存量融资，鼓励金融机构通过展期、调整还款安排等方式支持，促进完工交付。政策原先规定，“自本通知印发之日起，未来半年内到期的”存量融资，允许“超出原规定多展期1年，不调整贷款分类”。本次通知将到期时间范围调整为“2024年12月31日 前”，较原有规定延期约1年半。二是第8条，积极做好“保交楼”金融服务，鼓励金融机构提供配套融资支持。原先规定“自本通知印发之日起半年内”发放的配套融资，“贷款期限内不下调风险分类”。本次通知将发放时间范围也调整至“2024年12月31日前”。除此之外，本次通知还提到，其他不涉及适用期限的政策长期有效。要求保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。 供需两端政策继续发力，有望推动楼市平稳运行。6月以来，房地产供给与需求端政策继续发力。6月15日央行下调MLF利率10bp至2.65%，有望进一步降低居民还款负担，同时改善房企融资环境。7月14日国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新 闻发布会中，货币政策司邹澜司长提到，2000亿元保交楼贷款支持计划期限也延长至2024年5月底。我们认为，政策支持力度加大的背景下，2023年“保交楼”有望取得更加实质性的进展，并带动竣工增速等指标持续改善，推动楼市平稳运行。 1.2地产政策回顾 中央层面政策：本周央行与金融监督管理总局发布通知，延长金融支持地产“16条”新政期限。国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会，回应房地产市场相关问题。 地方层面政策：本周山东、沈阳、贵阳、温州、四川德阳、新疆昌吉调整优化住房公积金政策。北京征集保租房意向实施项目。河南信阳明确保租房项目认定办法。温州加快推进二手房“带押过户”交易登记新模式。合肥开展房地产经纪行为专项检查。 日期 发布地区 内容 7/10 全国 国家发展改革委党组书记、主任郑栅洁在《学习时报》发文指出，积极统筹发展和安全。要坚持在发展中强化安全保障体系和能力建设，以新安全格局保障新发展格局。保障粮食、能源、产业链供应链、数据安全。完善粮食产购储加销体系，积极开展重要农产品国际合作。加强能源供应保障能力建设，加快规划建设新型能源体系。不断提升战略性资源供应保障能力，增强产业链供应链韧性和安全水平。建立健全数据安全治理体系，提高数据安全保障能力。保障重要基础设施安全。优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，加快综合立体交通网建设。防范化解重大风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具，确保房地产市场平稳发展。加强常态化专业监管，防范化解财政金融等领域风险。 7/10 全国 7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、