行业周报：新房成交延续降势，上海土拍溢价创三年新高

核心观点：新房成交延续降势，上海土拍溢价创三年新高 本周我们跟踪的64城新房成交同环比下降，热度有所减弱。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比下降，成交溢价率环比下降。上海取消土拍限价后首拍成功收官，最终揽金总计约91.33亿。融资端国内信用债单周发行同比下降，环比高增，累计发行规模同比下降。本周政策端“保障房再贷款”投放速度加快，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。地方端广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，昆明暂停新的商业办公用地供应，多城调整公积金贷款政策。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：“保障房再贷款”投放速度加快，广州放松外籍人士购房限制 中央层面：央行：中国央行此前宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中新社国是直通车从有关部门了解到，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。 地方层面：广州：7月8日，据澎湃新闻报道，针对网传“广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅不限购”的消息，广州12345政务服务便民热线确认消息属实。武汉：调整首套个人住房公积金贷款最高额度为120万元，第二套个人住房公积金贷款最高额度调整为100万元。 市场端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长、环比下降 销售端：2024年第28周，全国64城商品住宅成交面积183万平米，同比下降24%，环比下降31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6608万平米，累计同比下降37%。全国17城二手房成交面积为164万平米，同比增速14%，前值23%；年初至今累计成交面积4389万平米，同比增速-9%，前值-10%。 投资端：2024年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2434万平方米，成交土地规划建筑面积1727万平方米，同比下降25%，成交溢价率为1.7%。 上海：7月9日，上海迎来2024年第三批次土拍角逐，总规划建筑面积约29万㎡。最终，杨浦长白、平凉两宗地分别由越秀&北京城建以溢价率17.12%、保利发展以溢价率21.18%斩获，其余两地块底价摘得，揽金总计约91.33亿。 融资端：国内信用债发行规模环比增加 信用债发行95.7亿元，同比减少50%，环比增加655%，平均加权利率2.49%，环比减少20BP。信用债累计发行规模2298.8亿元，同比减少11%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、“保障房再贷款”投放速度加快，广州放松外籍人士购房 限制 中央层面：（1）央行：中国央行此前宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中新社国是直通车从有关部门了解到，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。 地方层面：（1）广州：7月8日，据澎湃新闻报道，针对网传“广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅不限购”的消息，广州12345政务服务便民热线确认消息属实。（2）昆明：7月8日，昆明市人民政府办公室发布了关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展的政策措施。根据通知内容，昆明市将根据市场需求调整土地供应结构，原则上暂停新的商业办公用地供应，除非企业有明确需求。此外，对于已出让但尚未建设的非住宅商品房用地，昆明市允许其按规定转型，用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。（3）宁波：宁波市住建局宣布调整个人住房公积金贷款政策、个人住房贷款套数认定标准延长购房补贴政策等根据新政策，2024年7月9日起，职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的15倍调整为20倍。公积金贷款利率下调0.25个百分点首套首付20%起。（4）北海：广西北海市政府发布《北海市促进房地产市场平稳健康发展的若干优化工作措施》，旨在支持居民合理住房需求，促进房地产市场健康发展。新措施包括优化个人住房商业贷款套数认定标准，对多子女家庭购买二套、三套住房给予首套、二套认定，扩大购房契税补贴范围至车位，实现本地与异地公积金“互认互贷”，以及支持一手现房带押交易过户等。（5）佛山：佛山市住房公积金管理中心于7月9日宣布，将允许职工使用住房公积金支付购房首付款。这项政策适用于在佛山市购买新建商品住房的职工或其配偶，需在办理商品房买卖合同备案前申请提取，且只能提取一次。提取金额不得超过购房首付款，账户余额应不低于500元。（6）安徽省：安徽优化住房公积金提取政策，取消离职封存满半年的户籍限制。新规定允许与单位解除劳动关系且未异地续缴的缴存人，账户封存半年后即可申请销户提取，旨在简化流程、提升公积金使用效率。（7）淄博：根据《关于实行住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩政策的通知》（淄住发〔2023〕17号）“淄博市住房公积金个贷率大于85%时，贷款挂钩倍数按15倍计算；住房公积金个贷率小于或等于85%时，贷款挂钩倍数按20倍计算”的有关规定，决定自2024年8月1日起将住房公积金贷款额度计算倍数由15倍上调至20倍。（8）青岛：青岛市2024年住房公积金缴存基数调整，上限为32310.25元，下限区域不同，缴存比例5%-12%，灵活就业人员月缴存额上限7754元，下限202元，需在6月后调整申报。（9）滁州：安徽滁州调整房地产政策，提高公积金贷款额度并增加改善性住房供应。夫妻双方最高可贷70万元，单方60万元。同时，通过优化供给和转化闲置房为保障性住房，满足不同群体的住房需求。（10）武汉：7月11日，武汉住房公积金管理中心发布通知称，为更好满足刚性和改善性住房需求，调整首套个人住房公积金贷款最高额度为120万元，第二套个人住房公积金贷款最高额度调整为100万元。（11）烟台：烟台市计划收购芝罘区和莱山区的存量商品住房作为保障性住房，并公布房地产融资“白名单”项目清单。要求房源单套建筑面积70-120平方米，供应商需具备独立法人资格和良好商业信誉。已将42个项目纳入“白名单”，授信金额达50.34亿元。（12）南京：7月12日，南京市六合区发布关于《六合区城市更新房屋置换与改造实施方案（试行）》（征求意见稿），主要披露了实施范围、实施主体、实施步骤、置换政策和改造政策等。如搬迁将按照置换户房屋认定建筑面积计算，每平方米50元，不足1000元的补足至1000元。 表1：“保障房再贷款”投放速度加快，广州放松外籍人士购房限制 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长、环 比下降 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2024年第28周，全国64城商品住宅成交面积183万平米，同比下降24%，环比下降31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6608万平米，累计同比下降37%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第28周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2024年第28周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第28周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第28周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第28周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-10%、-28%、-31%，年初至今累计增速-30%、-43%、-32%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第28周，全国17城二手房成交面积为164万平米，同比增速14%，前值23%；年初至今累计成交面积4389万平米，同比增速-9%，前值-10%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，上海取消土拍限价后首 拍收官 2024年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2434万平方米，成交土地规划建筑面积1727万平方米，同比下降25%，成交溢价率为1.7%。一线城市成交土地规划建筑面积69万平方米，同比下降24%；二线城市成交土地规划建筑面积647万平方米，同比增加7%；三线城市成交土地规划建筑面积1011万平方米，同比下降38%。宁波：7月8日，宁波余姚1宗低密商住地摘牌出让，经过3轮竞价，由绿城以总价3.6491亿竞得该地，成交楼面价15599元/㎡，溢价率3.99%；上海：7月9日，上海迎来2024年第三批次土拍角逐，此次土拍共有4宗地块，其中2宗地块位于杨浦区，1宗地块位于宝山顾村，1宗位于奉贤新城。出让总面积约15.29万㎡，总规划建筑面积约29万㎡，起始总价84.2亿元。最终，杨浦长白、平凉两宗地分别由越秀&北京城建以溢价率17.12%、保利发展以溢价率21.18%斩获，宝山顾村和奉贤新城地块分别由招商蛇口&中旅投资、奉贤发展底价摘得，揽金总计约91.33亿。根据出让要求，自该批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，恢复“价高者得”模式，进一步提升土地资源市场化配置效率，执行3年之久的土拍限价正式取消；长沙：7月9日，长沙4宗住宅用地摘牌出让，涉及开福区、望城区和岳麓区，总出让面积18.6万㎡，总规划建筑面积约32.74万㎡，起始价总计16.07亿元。最终，3宗地块底价成交，1宗绿城以溢价率13.99%成交，揽金总计约17.16亿；苏州：7月10日，苏州市区3宗低密住宅用地集中摘牌，分别位于姑苏金门、狮山商务创新区及太湖科学城，起始总价约20.9亿元，总出让面积约8.6万㎡，总规划建筑面积约9.7万㎡。最终，3宗宅地中2宗溢价、1宗底价成交，揽金约21.2亿；广州：7月11日，广州南沙区一宗位于明珠湾横沥岛的商住地摘牌出让，由中铁(广州)投资发展有限公司以起始价5.914亿元摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模环比增加 2024年第28周，信用债发行95.7亿元，同比减少50%，环比增加655%，平均加权利率2.49%，环比减少20BP。信用债累计发行规模2298.8亿元，同比减少11%。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年7月8-12日，下同）房地产指数上涨1.11%，沪深300指数上涨1.2%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第9位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：格力地产、珠江股份、亚通股份、新城控股、滨江集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万通发展、中润资源、新能泰山、新华联、栖霞建设。 图15：房地产指数上涨1.11%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中格力地产、珠江股份、亚通股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万通发展、中润资源、新能泰山跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的64城新房成交同环比下降，热度有所减弱。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比下降，成交溢价率环比下降。上海取消土拍限价后首拍成功收官，最终揽金