房地产行业第42周周报：新房二手房分化延续，土拍热度低位徘徊

房地产行业第42周周报 新房二手房分化延续，土拍热度低位徘徊 2022年10月23日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房分化延续，土拍热度低位徘徊 2022年10月23日 摘要: ⯁本周核心观点：国庆假期后第三周，新房二手房交易热度分化延续。15城二手房成交面积161.14万平方米，同比上升51.55%，热度维持高位。新房成交面积286.07万平方米，同比下降13.41%，跌幅较前两周收窄。 16城库存面积环比微降，去化周期缩短。10月19日，本周南京和天津 完成第三批次土拍。南京32宗地中仅1宗流拍，其中多达27宗底价成交。平均溢价率由二轮的2.9%进一步走低至2.6%，并降至集中供地以来的最低位，土拍热度继续下行。从拿地企业方面来看，地方城建和城投公司仍是主力。天津第三批次土拍于10月17日完成。15宗涉宅地块无流拍，其中14宗底价成交，1宗溢价成交，整体溢价率0.13%，成交楼面均价8048元/㎡。天津本轮土拍热度较前两轮回暖，成交总价与楼 面价均较年内前两批次出现明显上涨。此外，此前6宗流拍或停牌的土地再度挂牌，成功出让。从参与主体来看，国央企仍是拿地主力，中海本轮竞得2宗地块，部分本土小型民企回归拿地，地方平台托底比例下降。 ⯁重点政策解读：二十大报告指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来合理的住房需求仍是政策支持和鼓励的主要对象。“房住不炒”背 景下，下调按揭利率、放松限购限贷等政策仍有一定空间，刚需和改善性住房需求或成为未来楼市的重要支撑。10月15日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即将地块由此前的商业性办公用地变更为居住用地。深圳市长期存在住宅供地偏紧而商业用地过剩的结构性问题。此次土地性质变更后，将新增3.07万平方米的居住用地指标。土地供应结构优化，多渠道增加住宅用地供给，将有助于改善深圳楼市供需格局。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/10/17-2022/10/23)申万房地产指数下跌 2.25%，跑输上证综指1.17pct,在各类板块中位列第21/31，恒生地产建 筑业指数下跌1.91%，跑输恒生综指0.13pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金辉控股（17.35%）、中天金融（13.51%）、珠江股份（11.65%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（-25.71%）、绿城中国（-19.15%）、中国金茂（-12.93%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.20%，跑输恒生综指2.42pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（5.88%）、旭辉永升服务（2.09%）、 国锐地产（2.06%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：正荣服务（-15.66%）、绿城管理控股（-13.50%）、滨江服务（-11.51%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/10/15-2022/10/21）30个大中城新房成交面 积286.07万平方米，同比下降13.41%，环比下降1.15%。15城二手房 成交面积161.14万平方米，同比上升51.55%，环比下降15.04%。监测16个重点城市库存面积19282.37万平方米，环比下降0.06%，去化 周期87.67周，较上周缩短0.36周。上周（2022/10/09-2022/10/15）土地成交情况：100大中城市土地供应建面4199.62万平方米，同比上升0.35%，环比上升182.69%；土地成交建面3300.73万平方米，同比下降20.62%，环比上升151.44%；供需比上升为1.27，溢价率为3.01%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/10/15-2022/10/21)房企境内新发债总额为 47.93亿元，同比上升24.14%，环比下降62.76%；债务总偿还量为 226.69亿元，同比上升42.70%，环比上升190.20%；净融资额-178.76 亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1融资总览16 4.2房企融资详情16 4.3房企信用情况17 风险因素17 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：上周房地产板块行情走势（%）7 图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表6：上周物业板块行情走势（%）8 图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：上周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：上周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2022年8月住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2022年8月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：集中供地情况14 图表26：16城库存面积及去化周期14 图表27：一线城市库存面积及去化周期14 图表28：二线城市库存面积及去化周期14 图表29：三线城市库存面积及去化周期14 图表30：重点城市库存和去化周期情况15 图表31：境内新发债规模及同比增速16 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表33：房企债券相关公告16 图表34：房企债券发行详情16 图表35：房企最新负面事件17 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整17 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 10月16日二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”部分阐述房地产发展方向，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 政策解读： 坚持“房住不炒”定位，合理住房需求是政策支持主要对象。报告中重申“房住不炒”总基调，延续十九大报告对房地产发展方向的论述总基调，未来“房住不炒”仍将是 中长期地产行业调控的政策底线。报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”部分提及“房住不炒”，体现房地产政策发力落脚于“保民生、提品质”，未来合理的住房需求仍是政策支持和鼓励的主要对象，结合7·28政治局会议明确提及的“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，我们认为后续各地在“房住不炒”底线下，降低首付比、下调按揭利率、放松限购限贷等释放合理住房需求的政策放松仍有空间，刚需和改善性住房将成为未来市场的关键支撑。 住房改革制度一脉相承，“租购并举”全面提速。报告对住房制度改革的阐述延续十九大的基调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。自2015年底召开的中央经济工作会议就明确提出了发展住房租赁市场，深化住房制度改革方向， 2020年12月中央经济工作会议着重强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，落实“租购并举”、深化住房制度改革全面提速。根据住建部此前公布40个重点城市将在“十四🖂”期间建设筹 集保障性租赁住房650万套（间），其中2021年和2022年计划建设筹集330万套 （间），目前全国多地已超额或提前完成保租房年度筹建任务目标，同时今年政策明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，目前已有首批3只保租房REIT正式发行，未来保障性住房政策红利有望进一步释放。 政策内容： 2022年10月15日，深圳市规划和自然资源局官网发布通告，对位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即由此前的商业性办公用地变更为了居住用地。 上述“商转住”地块目前的周边房价情况来看，多数地块处于深圳的房地产热门片区: (1)龙华新城地块，距离深圳北站约500米，周边的新盘保利招商龙誉项目，备案价为7.35万元/平方米；周边二手楼盘如潜龙花园，其政府参考价为5.12万元/平方米，业主实际挂牌价在5.2万-7.2万元/平方米。 (2)深圳国际会展城地块,距离会展城地铁站约630米，其附近的云海臻府项目最高限价不超过4.61万元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于2.3万元/平方米、最高售价不得高于2.42万元/平方米。 (3)宝安中心区地块，距离深圳前海壹方城约1公里，距离滨海文化公园和宝安少年宫均约500米。该地块周边500米范围内有华侨城•瑞湾府、鹏鼎时代大厦、荣超滨海大厦 等项目，其中华侨城瑞湾府目前在售户型建面约150-360平方米，均价约9.7万元/平方米。 政策解读： 解决商业用地供应过剩，优化用地结构。商业地产供给量过大，引发商办市场长期供过于求，是深圳长期以来的问题，据戴德梁行，2022年第二季度，深圳甲级写字楼市场迎 来48.6万平方米新增供应，全市总存量上升至713万平方米，上半年空置率上升3.4个百分点至22.4%。为优化用地结构，2021年7月，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》提出将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。我们认为，此次深圳将部分商业用地变更为住宅用地，也可以有效优化深圳市整体用地结构，推动居住用地占比继续向不低于30%的标准贴近。 增加住宅用地供给，多渠道保障住房供给。深圳作为人口快速流入的一线城市，商品房供应不足，2022年市场整体下行背景下,截至9月深圳样本住宅平均价格仍较去年底上 升0.68%，体现市场供不应求。此次实现土地性质变更后，深圳将新增30720平方米的居住用地，其中，龙华新城核心地区地块的用地面积为8720平方米，容积率5.5；宝安中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0；深圳国际会展城地块的用地面积为11154平方米，容积率为4.6；光明中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0，从地块目前的周边房价情况来看，多数地块处于深圳的房地产热门片区,有望通过增加宅地供给来多渠道保障深圳住房供给，缓解城市居民住房难的问题。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：二十大报告对未来地产行业发展方向进行了阐述。地方政策层面：本周多地发布地产相关政策，在土地规划（深圳、广东省）、户籍制度（宁波）、购房税收减免（韶关）、购房税收减免（韶关）等方面进行了调整。 图表1：本周地产政策回顾 日期 城市 发布机构 内容