房地产行业周报：住宅成交同比回暖，北京上海开启三批次土拍

核心观点：住宅成交同比回暖，北京上海开启三批次土拍 建行拟设立300亿基金投向楼市，国开行也已向沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款，在郑州等多个城市保交楼政策持续推进下，项目停工问题相对改善，市场信心也迎来一定程度的修复，在低基数下周度新房和二手房成交数据统计环比均大幅增长。从投资端来看北京上海三批次土拍均平稳推进，央国企拿地仍为主流； 从融资端来看，优质民企获中债增信发债支持，强信用企业将持续受益。我们预计后续保交楼政策的推进和行业信用风险的控制程度对需求端的情绪修复影响较大，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：保交楼政策持续推进，多地推行二手房带押过户 中央层面：银保监会指导银行积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。建行拟设立300亿基金投向楼市，多方合力推动“保交楼”落地。 地方层面：广州、南京、无锡等地推行二手房“带押过户”模式，二手房交易无需提前还贷和垫付资金即可交易，目前已有十余城实施该政策。北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理，河南、辽宁、福建等地发布契税补贴政策，国开行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。 市场端：销售数据同比提升，北京上海开启三批次土拍 销售端：2022年第38周，全国64城商品住宅成交面积493万平米，同比增加27%，环比增加60%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15311万平米，累计同比下降35%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速138%，前值-14%；年初至今累计成交面积4784万平米，同比增速-21%，前值-23%。 投资端：2022年第38周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2547万平方米，成交土地规划建筑面积2254万平方米，同比下降38%，成交溢价率为2%。 北京、上海和郑州三批次集中供地开启，北京18宗地块全部出让，其中10宗地块底价出让，国央企仍是拿地主力，中海地产竞得3宗。上海三批次首日成交23宗地块，4宗地块溢价成交，仍以国企拿地为主，保利发展、万科、招商蛇口均有斩获。郑州二批次供地3宗提前终止出让，剩余14宗宅地均底价出让，其中政府平台摘地12宗，央企摘地两宗。 融资端：国内信用债发行同比增加，海外债发行同比减少 2022年第38周，信用债发行162亿元，同比增加63%，环比增加268%，平均加权利率3.09%，环比减少0BPs；海外债发行2.1亿美元，同比减少85%，环比持平，平均加权利率12%，环比增加518BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、保交楼政策持续推进，多地推行二手房带押过户 中央层面：（1）财政部：发布1-8月财政数据：国有土地使用权出让收入3.4万亿元，同比降28.5%。（2）银保监会：指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 （3）央行：8月末企业贷款平均利率为4.05%，为有统计以来最低值，持续完善金融有效支持实体经济的体制机制。（4）国常会：各地要扛起稳经济保民生责任，经济大省要挑大梁，共同巩固经济企稳基础、促进回稳向上。（5）住建部：2022年1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.83万个、799万户，按小区数计占年度目标任务的94.4%。其中，湖北、广东、内蒙古、贵州、山西、山东、河北、江苏、青海、江西等10个省份新开工改造城镇老旧小区数完成年度计划任务。（6）中国建设银行：拟设立300亿住房租赁基金投向楼市，已获银保监会批准，投资房企存量资产，改造为租赁住房，多方合力推动“保交楼”落地。（7）美联储：连续第三次加息75基点，基准利率抬升至3.00%-3.25%区间。 地方层面：（1）北京：为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，将试行存量房交易“连环单”串联改并联办理。（2）上海：启动8个重特大项目，项目总投资约1.8万亿元，包括浦东综合交通枢纽、新一批保障性住房建设项目和旧改和城中村改造等，涉及基础设施、新能源、民生保障等领域。（3）深圳：南山人才住房补贴，单身可领取租房补贴5.04万元。（4）广州：人行分行发布鼓励推广二手房“带押过户”模式的通知，细则待下发。（5）武汉：多个政府部门日前召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，并鼓励房企积极在武汉拿地。（6）天津：二套住房首付最低比例降至40%；结清贷款且本市无房的，按首套执行，限购政策放松；养育未成年二孩及以上多子女的，可提取住房公积金支付房租，购买首套住房贷款最高限额上浮20%。（7）郑州：限购区内二套房首付比例最低降至4成，已得到多家银行证实。（8）海南：购买第二套住房的商贷最低首付比例降低至40%，二手房“带押过户”试点。（9）河南：7月以来推动694个房地产停工烂尾项目复工建设。（10）广西：无房户缴存职工租住商品房，每人每月可提取住房公积金900元。加大住房公积金对缴存人既有住宅加装电梯支持力度。（11）银川：双职工家庭公积金贷款最高额度升至80万元；缴存职工本人公积金及其直系亲属住房公积金账户余额，可互用于支付其本人及直系亲属在全市购房款和偿还住房贷款本息。（12）无锡：市区二手房可以“带押过户”。无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。（13）南京：城市更新办法征求意见：按照“自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费”原则，因地制宜采用就地、就近、异地、货币等多种安置方式。（14）沈阳：国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。（15）烟台：多孩家庭或购买全装修住宅，公积金贷款最高可贷70万元。（16）成都：新都区商品房“不限购、不要社保、户口”为不实信息。（17）绍兴：住房公积金中心发文征求意见，提出缴存职工用征收补偿款购买自住住房，申请办理公积金贷款放款不纳入轮候，优先予以发放。 表1：保交楼政策持续推进，多地推行二手房带押过户 2、销售端：新房及二手房成交量同比环比均增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比上涨 根据房管局数据，2022年第38周，全国64城商品住宅成交面积493万平米，同比增加27%，环比增加60%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15311万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比大幅增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比大幅增长 图3：2022年第38周64大中城市成交面积同比环比均增长 图4：2022年第38周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均增长 图5：2022年第38周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2022年第38周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比增长 根据房管局数据，2022年第38周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为44%、27%、21%，年初至今累计增速-26%、-33%、-41%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比大幅增长 2022年第38周，全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速138%，前值-14%；年初至今累计成交面积4784万平米，同比增速-21%，前值-23%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，北京上海开启三批次土拍 2022年第38周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2547万平方米，成交土地规划建筑面积2254万平方米，同比下降38%，成交溢价率为2%。一线城市成交土地规划建筑面积27万平方米，同比下降71%；二线城市成交土地规划建筑面积771万平方米，同比下降62%；三线城市成交土地规划建筑面积1456万平方米，同比下降4%。北京、上海和郑州三批次集中供地，北京三批次集中供地18宗地块全部成功出让，其中10宗地块底价出让，8宗地进入现场竞拍，平均溢价率6%，总成交土地出让金500亿元。从企业竞争格局来看国央企仍是主力，中海地产竞得3宗，建发国际竞得2宗。上海三批次首日共成交23宗地块，其中19幅地块底价成交，4宗地块溢价成交，仍以国企拿地为主，保利发展、万科、招商蛇口均有斩获。 郑州二批次原计划出让17宗宅地，3宗提前终止出让，剩余14宗宅地均底价出让，总成交金额103.2亿元，其中政府平台摘地12宗，央企摘地两宗。 图10：100大中城市土地成交面积同比下滑 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2022年第38周，信用债发行162亿元，同比增加63%，环比增加268%，平均加权利率3.09%，环比减少0BPs；海外债发行2.1亿美元，同比减少85%，环比持平，平均加权利率12%，环比增加518BPs。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债发行规模同比减少 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年9月19-23日，下同）房地产指数下跌2.45%，沪深300指数下跌1.95%，相对收益为-0.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：我爱我家、新华联、中润资源、天房发展、栖霞建设，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中交地产、中洲控股、万业企业、新城控股、天保基建。 图16：本周房地产指数下跌2.45%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中我爱我家、新华联、中润资源涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中交地产、中洲控股、万业企业跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 建行拟设立300亿基金投向楼市，国开行也已向沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款，在郑州等多个城市保交楼政策持续推进下，项目停工问题相对改善，市场信心也迎来一定程度的修复，在低基数下周度新房和二手房成交数据统计环比均大幅增长。从投资端来看北京上海三批次土拍均平稳推进，央国企拿地仍为主流；从融资端来看，优质民企获中债增信发债支持，强信用企业将持续受益。我们预计后续保交楼政策的推进和行业信用风险的控制程度对需求端的情绪修复影响较大，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。