房地产行业点评报告：上海新房环比领跑全国，住宅价格同比延续降势

新房价格环比降幅整体收窄，同比整体延续下降趋势 国家统计局发布2024年1月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一二三线城市环比分别-0.3%、-0.4%、-0.4%（2023年12月分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%），其中一线城市、三线城市降幅分别减小0.1个百分点，新房价格环比降幅整体收窄。同比情况来看，一二三线城市同比分别-0.5%、0.0%、-2.1%（12月分别为-0.1%、0.1%、-1.8%），其中一、三线城市价格降幅较12月分别扩大0.4、0.3个百分点，新房价格同比整体延续下降趋势。 70城二手房价格同比均下跌，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-1.0%、-0.6%、-0.7%（12月分别为-1.1%、-0.8%、-0.8%），各线城市降幅分别减小0.1、0.2、0.1个百分点。 虽整体二手房降幅有所收窄，但各线城市二手房价格继续下探。同比情况来看， 一、二、三线城市同比分别-4.9%、-4.4%、-4.5%（12月分别为-3.5%、-4.0%、-4.2%）。二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.4个百分点，二、三线城市则为0.4、0.3个百分点。 35城二手房整体下降，成都新房同比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年1月新房整体同环比均下降，其中上海以环比+0.4%，西安以同比+4.5%领跑35城。一线城市中仅上海新房同环比增长，北京环比下降0.1%同比上涨1.3%，广州与深圳同环比继续下跌，其中深圳新房同比下降4.1%，领跌重点35城；二手房价格情况来看，仅昆明1月实现环比增长，其余34城均为下降，其中深圳、广州、杭州分别以环比-1.6%、-1.2%、-1.2%领跌。35城二手房价格同比均下降，其中厦门、南京、郑州以同比-7.9%、-7.4%、-6.3%领跌。一线城市二手房价格北京表现最优，同环比分别下降3.7%、0.7%。 投资建议 2024年1月，70个大中城市新房销售价格环比整体降幅收窄，同比整体延续下降态势。二手房价格方面，70城二手房价格继续下降，同比下降数量70个，创2011年以来新高，且各线城市同比降幅继续扩大。虽2024年开年以来楼市层面略显平淡，核心一二线城市热度转降、三四线返乡置业缺席，据克而瑞统计春节44城楼市成交同比下降40%，居民购房信心不足，房地产销售市场未见明显回暖。但我们认为一线城市已相继出台限购放宽政策，中央层面地产金融支持全面提速，未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、新房价格环比降幅整体收窄，同比整体延续下降趋势 国家统计局发布2024年1月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.3%、-0.4%、-0.4%（2023年12月分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%），其中一线城市、三线城市降幅分别减小0.1个百分点，新房价格环比降幅整体收窄。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-0.5%、0.0%、-2.1%（12月分别为-0.1%、0.1%、-1.8%），其中一线城市、三线城市价格降幅较12月分别扩大0.4、0.3个百分点，新房价格同比整体延续下降趋势。 图1：1月70大中城市新房价格环比降幅整体收窄 图2：1月70大中城市新房价格同比整体延续下降趋势 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年1月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为个11、3、56个（12月分别为7、1、62个），价格环比下降城市数量环比减少6个，上涨数量环比增加4个，也是自2023年3月份以来新房环比上涨数量出现增长。1月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为17、0、53个（12月分别为20、2、48个），价格同比下降城市数量环比增加5个，延续价格同比下降趋势，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：1月70大中城市新房价格环比上涨城市数11个 图4：12月70大中城市新房价格同比上涨城市数17个 2、70城二手房价格同比均下跌，一线城市降幅最为显著 从二手住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-1.0%、-0.6%、-0.7%（12月分别为-1.1%、-0.8%、-0.8%），各线城市降幅分别减小0.1、0.2、0.1个百分点。 虽整体二手房降幅有所收窄，但各线城市二手房价格继续下探。同比情况来看，一、 二、三线城市同比分别-4.9%、-4.4%、-4.5%（12月分别为-3.5%、-4.0%、-4.2%）。 二手房价格整体延续下降趋势，其中一线城市降幅扩大程度最为显著，达1.4个百分点，二、三线城市则为0.4、0.3个百分点。 图5：1月70大中城市二手房价格环比继续下探 图6：1月一线城市同比降幅最为显著 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年1月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（12月分别为0、0、70个），下降城市数量环比减少2个。1月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（12月分别为1、0、69个），同比下跌城市数量创2011年以来新高。二手房价格持续下探，市场整体保持低迷态势。 图7：1月70大中城市二手房价格环比下降68个 图8：1月70大中城市二手房价格同比均下降 3、35城二手房整体下降，上海新房环比领涨 从一二线重点35城表现来看，2024年1月新房整体同环比均下降，其中上海以环比+0.4%，西安以同比+4.5%领跑35城。其中一线城市中仅上海新房同环比增长，北京环比下降0.1%同比上涨1.3%，广州与深圳同环比继续下跌，其中深圳新房同比下降4.1%，领跌重点35城；二手房价格情况来看，仅昆明1月实现环比增长，其余34城均为下降，其中深圳、广州、杭州分别以环比-1.6%、-1.2%、-1.2%领跌。35城二手房价格同比均下降，其中厦门、南京、郑州以同比-7.9%、-7.4%、-6.3%领跌。 一线城市中二手房价格北京表现相对最优，同环比分别下降3.7%、0.7%。 表1：2024年1月35城二手房整体下降，上海新房环比领涨（%） 4、投资建议 2024年1月，70个大中城市新房销售价格环比整体降幅收窄，同比整体延续下降态势。二手房价格方面，70城二手房价格继续下降，同比下降数量70个，创2011年以来新高，且各线城市同比降幅继续扩大。虽2024年开年以来楼市层面略显平淡，核心一二线城市热度转降、三四线返乡置业缺席，据克而瑞统计春节44城楼市成交同比下降40%，居民购房信心不足，房地产销售市场未见明显回暖。但我们认为一线城市已相继出台限购放宽政策，中央层面地产金融支持全面提速，未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。