房地产行业周报：新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热

核心观点：新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模同比下降，本周财政部公布1-2月国有土地使用权出让收入，同比下降15.7%。 本周安徽提出推进存量商品房去库存，停止新建安置房，大力推行“房票”等货币化安置方式。杭州土拍市场火热，4宗宅地出让，总出让面积14240 m，总规划建筑面积377818.9 m，总起始价约94.44亿元，4宗地块均溢价成交，共收金140.89亿元。2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 土地出让收入同比下降，安徽大力推行“房票”等货币化安置方式 中央层面：财政部：1-2月，全国政府性基金预算收入6381亿元，同比下降10.7%。 中央政府性基金预算收入808亿元，同比增长7.1%；地方政府性基金预算本级收入5573亿元，同比下降12.9%，其中,国有土地使用权出让收入4744亿元，同比下降15.7% 地方层面：浙江：省级各单位开展房产土地存量情况及使用情况摸底，制定房产土地盘活方案，推动房产土地优化配置，提升效益。安徽：推进存量商品房去库存。停止新建安置房，大力推行“房票”等货币化安置方式，鼓励各地加大“房票”优惠力度和覆盖范围。 市场端：土地成交面积同比增长，杭州土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第13周，全国68城商品住宅成交面积391万平米，同比下降19%，环比增加33%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3043万平米，累计同比下降3%。全国20城二手房成交面积为239万平米，同比增速+7%，前值+10%；年初至今累计成交面积2437万平米，同比增速+21%，前值+22%。 投资端：2025年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1778万平方米，成交土地规划建筑面积2031万平方米，同比增加30%，成交溢价率为11%。 一线城市成交土地规划建筑面积68万平方米，同比下降57%；二线城市成交土地规划建筑面积662万平方米，同比增加88%；三线城市成交土地规划建筑面积1301万平方米，同比增加24%。杭州：4宗宅地出让，总出让面积142400㎡，总规划建筑面积377818.9㎡，总起始价约94.44亿元。最终，4宗地块均溢价成交，共收金140.89亿元。至此，杭州3月土拍收官，总计揽金266亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比下降 2025年第13周，信用债发行26亿元，同比减少85%，环比减少76%，平均加权利率2.67%，环比减少41BP。信用债累计发行规模902.9亿元，同比减少32%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、土地出让收入同比下降，多地优化公积金政策 中央层面：（1）财政部：1—2月，全国政府性基金预算收入6381亿元，同比下降10.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入808亿元，同比增长7.1%； 地方政府性基金预算本级收入5573亿元，同比下降12.9%，其中,国有土地使用权出让收入4744亿元，同比下降15.7% 地方层面：（1）浙江：省级各单位开展房产土地存量情况及使用情况摸底，制定房产土地盘活方案，推动房产土地优化配置，提升效益。（2）佛山：各区融资协调机制要主动与辖区房地产开发企业对接，全面摸清在建、已拿地未开工的房地产项目申报“白名单”意愿及资金需求情况。（3）安达：黑龙江省安达市人民政府官网发布《安达市保障性住房工作实施方案》，提出向改建、改造存量房屋形成非自有产权配租型保障性住房的住房租赁企业提供贷款，且此类贷款不纳入房地产贷款集中度管理。此外，政策还支持发行金融债券、企业债券等用于配租型保障性住房贷款投放，商业保险资金参与建设，并支持企业发债融资及项目申报基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点。（4）威海：山东威海市住房城乡建设局等9部门日前研究制定《关于促进住房领域消费的行动计划》，提出将积极组织各类住房促销活动、有效促进房屋“以旧换新”、加大公积金支持力度等16条政策措施，促进住房领域消费。（5）青岛：青岛出台住房公积金贷款新政，内容包括提高公积金贷款额度、延长我市住房公积金贷款借款人年龄、优化多子女家庭住房套数认定三个方面。（6）安徽：推进存量商品房去库存。停止新建安置房，大力推行“房票”等货币化安置方式，鼓励各地加大“房票”优惠力度和覆盖范围。（7）广州：广州市发布《广州市进一步促进企业投资发展若干措施》（投资发展10条），从推行“拿地即动工”模式、降低用地取得成本、优化产业用地供给、优化要素资源供应、减轻企业履约负担、简化项目施工报建事项等10个领域全面优化产业版营商环境。（8）株洲：住房公积金第五届管委会四次全体会议审议通过，发布《2025年度住房公积金使用政策优化调整方案》，对8项政策进行优化调整。购买株洲市首套、二套住房的缴存人家庭，住房公积金贷款最低首付款比例统一为15%。调整住房公积金贷款期限。住房公积金贷款期限以整年计算，最短为1年，最长为30年，且贷款到期日男性不超过65周岁、女性不超过60周岁。（9）湖南：人民政府办公厅印发《湖南省提振消费专项行动方案》，提出住房消费保稳提质专项行动。湖南省此次行动旨在通过优化现房销售试点、提高住房公积金贷款额度、推行“既提又贷”政策等措施，充分释放住房需求潜力，促进住房消费市场稳定发展。（10）义乌：义乌市城市品质提升行动联席会议发布《关于支持刚性和改善性需求购房的通知》，出台购房支持政策，首次置业者和多孩家庭可获补贴，加大住房公积金支持力度，鼓励高品质居住需求。 表1：土地出让收入同比下降，多地优化公积金政策 2、销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比增加 根据房管局数据，2025年第13周，全国68城商品住宅成交面积391万平米，同比下降19%，环比增加33%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3043万平米，累计同比下降3%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第13周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2025年第13周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长 图5：2025年第13周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2025年第13周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2025年第13周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-11%、-26%、-10%，年初至今累计增速+22%、-1%、-87%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比增长 2025年第13周，全国20城二手房成交面积为239万平米，同比增速+7%，前值+10%；年初至今累计成交面积2437万平米，同比增速+21%，前值+22%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，成都土拍市场火热 2025年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1778万平方米，成交土地规划建筑面积2031万平方米，同比增加30%，成交溢价率为11%。一线城市成交土地规划建筑面积68万平方米，同比下降57%；二线城市成交土地规划建筑面积662万平方米，同比增加88%；三线城市成交土地规划建筑面积1301万平方米，同比增加24%。苏州：苏州工业园区成功出让1宗涉宅用地，该地块位于湖西板块，土地出让面积81793.83㎡，总规划建筑面积130870.13。该地块由绿城房地产集团有限公司以总价53.24亿元竞得，成交楼面价40684元/㎡，溢价率45.30%。宁波：宁波成功出让一宗鄞州区涉宅用地，该地块最终由绿城以总价11.60亿元竞得，成交楼面价27897元/㎡，溢价率20.83%。成都：成都土地市场迎来2宗涉宅地出让，地块分别位于成华区和东部新区，总土地出让面积48867.3㎡，总规划建筑面积107003㎡，总起始价约9.97亿元。最终2地块均顺利成交，共收金9.97亿元。成都：成都主城区迎来6宗涉宅地出让，其中金牛区2宗，青羊区、温江区、龙泉驿区、新都区各一宗，总土地出让面积251671.1㎡，总规划建筑面积512144.3㎡，总起始价约35.40亿元。最终3宗地块溢价成交、3宗底价成交，共收金37.18亿元。杭州：杭州土地市场迎来4宗宅地出让，分别位于上城区四堡七堡单元、上城区望江单元、西湖区三墩单元、西湖区蒋村文新单元，总出让面积142400㎡，总规划建筑面积377818.9㎡，总起始价约94.44亿元。最终，4宗地块均溢价成交，共收金140.89亿元。至此，杭州3月土拍收官，总计揽金266亿元。上海：上海三批次地块迎来出让，分别为浦东新区北蔡地块、静安区大宁地块、闵行区兰香湖组团用地、青浦区西岑组团用地，总出让面积为41.61万㎡，规划总建面55.86万㎡，起始总价约113亿元。最终4宗地块均顺利成交，共收金138.35亿元。武汉：武汉市2025年第四次土地拍卖活动顺利结束，共成交16宗土地（含15宗房地产用地和1宗工业用地），成交土地面积35.08公顷，规划建筑面积64.66万平方米，成交总金额36.15亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同比下降 2025年第13周，信用债发行26亿元，同比减少85%，环比减少76%，平均加权利率2.67%，环比减少41BP。信用债累计发行规模902.9亿元，同比减少32%。 图13：信用债单周发行规模环比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年3月24-28日，下同）房地产指数下跌1.49%，沪深300指数上涨0.01%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第14位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深振业A、京基智农、鲁商发展、卧龙地产、深深房A，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为阳光股份、中交地产、荣丰控股、天地源、冠城大通。 图15：房地产指数下跌1.49%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中深振业A、京基智农、鲁商发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中阳光股份、中交地产、荣丰控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模同比下降，本周财政部公布1-2月国有土地使用权出让收入，同比下降15.7%。本周安徽提出推进存量商品房去库存，停止新建安置房，大力推行“房票”等货币化安置方式，鼓励各地加大“房票”优惠力度和覆盖范围。杭州土拍市场火热，4宗宅地出让，总出让面积 14240m2 ，总规划建筑面积 377818.9m2 ，总起始价约94.44亿元。 4宗地块均溢价成交，共收金140.89亿元，杭州3月土拍收官，总计揽金266亿元。 2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。