房地产行业第8周周报：二手房成交创年内新高，苏杭土拍持续回暖

房地产行业第8周周报 二手房成交创年内新高，苏杭土拍持续回暖 2023年2月26日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房成交创年内新高，苏杭土拍持续回暖 2023年2月26日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年2月第4周，15城二手房成交面积升至223.56万平，为今年以来单周最高值。同比/环比分别增长82.4%/19.7%。30城新房成 交面积回升至302.89万平，同比降1.9%，环比升16.3%。库存方面，15城库存面积环比下降，去化周期延长。融资方面，本周发债主体以地方和中央国企为主，规模环比上周略有回落。拿地方面，2月21日，杭州结束2023年首轮供地，出让的13宗地块中，8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，收金 182.23亿元，平均溢价率9.3%。滨江连落三子，浙江中豪等浙系民企，华润置地、厦门建发等国央企，南昌市政等外地城投均有收获。2月23日，苏州完成首批集中供地，11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总收金约140亿，平均溢价率7.46%。国央企为拿地主力，中建三局竞得两宗地块，保利、华润置地、招商蛇口、建发、苏州高新也各有所得。 ⯁重点政策解读：2月20日，证监会表示已于近日启动不动产私募投资基金试点工作，指导基金业协会新设“不动产私募投资基金”类别，同日正式发布《试点备案指引》（试行）。《指引》中不动产私募投资基金的投资范围，拓展至 存量商品住宅，股债比及扩募限制有适度放宽，同时允许通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。我们认为，设立不动产私募投资基金，有望为房企存量商品住宅等项目引入增量资金来源，促进资产盘活和提质增效，更好支持“保交楼”与“保民生”工作。2月22日，常州出台10条 措施优化房地产相关政策，取消新房2年限售期限。我们认为，常州、扬州等地取消或放松包括限售在内的限制性政策，有助于当地楼市企稳复苏，对其他城市也有一定指示意义。限售制度优化有助于释放换房需求，进一步活跃存量市场。在近期二手房市场有所复苏的背景下，放松新房限售也有利于打通新房二手房流转渠道，或将提高新房吸引力，促进当地楼市良性循环。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/02/20-2023/02/26）申万房地产指数上涨0.94%，跑输上证综指0.40pct，在各类板块中位列第19/31，恒生地产建筑业指数下 跌1.08%，跑赢恒生综指2.06pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：绿景中国地产（27.64%）、中梁控股（15.87%）、祥生控股集团（10.14%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：万通发展（-12.76%）、力高集团（-9.79%）、希慎兴业（-7.79%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌3.22%，跑输恒生综指0.08pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（1.96%）、第一服务控股（1.85%）、佳源服务（1.02%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-9.85%）、碧桂园服务（-6.56%）、新城悦服务（-5.58%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/02/18-2023/02/24）30个大中城新房成交面积 302.89万平方米，同比下降1.88%，环比上升16.34%。15城二手房成交面 积223.56万平方米，同比上升82.40%，环比上升19.73%。监测16个重点城市库存面积18422.43万平方米，环比下降0.25%，去化周期106.64周，较上周延长0.50周。上周（2023/02/13-2023/02/19）100大中城市土地供应建面2481.45万平方米，同比上升17.34%，环比上升29.52%；土地成交建面2498.50万平方米，同比上升5.71%，环比下降6.23%；供需比上升为0.99，溢价率为4.13%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/02/18-2023/02/24）房企境内新发债总额为111.50亿元，同比下降33.83%，环比下降28.16%；债务总偿还量为138.62亿元，同比上升28.50%，环比上升483.11%；净融资额-27.12亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况19 风险因素19 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：集中供地情况16 图表26：15城库存面积及去化周期16 图表27：一线城市库存面积及去化周期16 图表28：二线城市库存面积及去化周期16 图表29：三线城市库存面积及去化周期16 图表30：重点城市库存和去化周期情况17 图表31：境内新发债规模及同比增速18 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表33：房企债券相关公告18 图表34：房企债券发行详情18 图表35：房企最新负面事件19 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整19 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 证监会：启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展 近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。 不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。下一步，证监会将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。 政策解读： “第三支箭”稳步推进，进一步完善房企股权融资渠道。2022年11月28日，证监 会提出资本市场支持房地产企业股权融资的5项措施，除恢复房企并购重组与再融资、调整完善境外上市政策之外，还提出要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点。2月20日，证监会表示已于近日启动不动产私募投资基金试点工作，同日基金业协会正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。 投资范围拓展至存量商品住宅，适度放宽股债比及扩募限制。投资范围方面，不动产投资范围包含特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房（写字楼、商场、酒店等）和基础设施项目（传统和新型基础设施）等。其中存 量商品住宅要求“�证齐全”，即已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，为已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。资金限制方面，适度放宽股债比及扩募限制。允许基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。出资人方面，要求主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方。 增量资金有望盘活存量资产，更好支持“保交楼”与“保民生”工作。根据基金业协会数据，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，规模4043亿元；存续 私募股权基础设施基金1424只，规模1.21万亿元。存续的两类私募基金主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。我们认为，设立不动产私募投资基金，有望为房企存量商品住宅等项目引入增量资金来源，促进资产盘活和提质增效，更好支持“保交楼”与“保民生”工作。 政策内容： 常州：将出台10条房产新政，拟取消新建商品住房2年的限售期限 2月22日，常州市提出因城施策，从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。在大力支持多孩家庭购房方面，常州计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元。同时，为进一步支持改善性住房需求，增强市场流动性，常州市将取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。 政策解读： 取消新房2年限售期，常州楼市限制性政策继续优化。2017年常州成为江苏首个实施限售政策的城市，要求新购买商品住房（包括二手住房）在取得产权证后满2年才可上 市交易。2020年限售期延长至4年。2022年5月，常州市限售年限由4年缩短至2年。 9月取消了二手房限售。常州本次出台的10条措施优化地产相关政策中，进一步提出取消 新房的2年限售期。2月20日，扬州市住建局也提出部分放松限售政策。在扬州市区新购改善性住房的，原有住房取得不动产权证书即可上市交易。 打通新房二手房流转渠道，促进楼市良性循环。我们认为，常州、扬州等地取消或放松包括限售在内的限制性政策，有助于当地楼市企稳复苏，对其他城市也有一定指示意义。另外，限售制度优化有助于释放换房需求，进一步活跃存量市场。在近期二手房市场 有所复苏的背景下，放松新房限售，也有利于打通新房二手房流转渠道，或将提高新房吸引力，促进当地楼市良性循环。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：证监会启动不动产私募投资基金试点工作；人民银行和银保监会起草 《金融支持住房租赁市场发展的意见》（征求意见稿），提出重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。 地方政策层面：多地针对首套房贷利率与限售（扬州、常州）、首套房认定（日 照）、限购（沈阳）、带押过户（