房地产行业第16周周报：新房二手房成交回落，沪穗土拍热度分化

房地产行业第16周周报 新房二手房成交回落，沪穗土拍热度分化 2023年4月23日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房二手房成交回落，沪穗土拍热度分化 2023年4月23日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年4月第3周，新房与二手房成交面积环比有所回落。 30城新房成交285.96万平，同比升16.09%，环比降6.40%。15城二手房成 交面积233.93万平，同比升52.65%，环比降2.18%。库存方面，本周15城库存面积18230.26万平方米，环比下降0.10%，去化周期91.98周，较上周 缩短1.50周。集中供地方面，4月18-21日，上海2023年一批次供地结束。 首批拟出让19宗涉宅地块，总规划建面199万平，起拍总价约483亿。最终，所有地块全部出让成功，其中4宗底价成交，15宗进入一次性报价环节。总成交金额达到519亿，平均成交楼面价26089.9元/平，平均溢价率为7.3%。房企方面，14宗地块由国央企和地方国资竞得，包括保利发展、招商蛇口、华润置地、华发、越秀、建发、象屿、中铁建等。其他企业中，万科、金地、龙湖等也有收获。3月23日-4月20日，广州一批次供地结束。4月20日出让2宗番禺区相邻宅地，两宗地块封顶摇号，最终均被华润&长隆联合体摘得。广州一批次集中供地出让的8宗地块中，最终4宗封顶、3宗底价成交，1宗流拍，揽金294.4亿元。 ⯁重点政策解读：4月20日下午，中国人民银行举行2023年一季度金融统计 数据有关情况新闻发布会。关于一季度房地产信贷增长具体情况，人民银行货 币政策司司长邹澜表示，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化。我们认为，在金融信贷政策支持下，房地产销售与投资有望保持稳定。70大中城市在2022年9-11月 满足利率下限调整条件的共有38城。最近4个月的房价数据显示，尽管3月 多数城市新房价格环比增长，其中2城连续4个月环比上升，14城连续3个月房价环比上涨，但多数城市同比指标依然为负，尚不满足房价“同比环比连续三个月均上涨”的退出条件。央行1月举行的2022年金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长指出，“出现连续三个月上涨或者下降，说明房价出现了趋势性变化。趋势性变化形成的时间往往是比较长的。调整房贷利率下限的周期，可能要远远超过评估周期”。未来房价走势值得密切关注。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/04/17-2023/04/23）申万房地产指数下跌4.72%， 跑输上证综指3.62pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下 跌4.12%，跑输恒生综指1.93pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：同济科技（8.86%）、中新集团（7.65%）、铁岭新城（7.28%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：新华联（-27.53%）、嘉凯城（-23.37%）、天誉置业（-18.75%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌7.14%，跑输恒生综指4.96pct，在各类板块中位列第13/13。本周无物业公司上涨，跌幅前3的物业公司分别为：正荣服务（-17.39%）、融创服务（-13.92%）、碧桂园服务（-11.14%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/04/15-2023/04/21）30个大中城新房成交面积 285.96万平方米，同比上升16.09%，环比下降6.40%。15城二手房成交面 积233.93万平方米，同比上升52.65%，环比下降2.18%。监测16个重点城市库存面积18230.26万平方米，环比下降0.10%，去化周期91.98周，较上周缩短1.50周。上周（2023/04/10-2023/04/16）100大中城市土地供应建面2910.36万平方米，同比下降2.33%，环比上升8.50%；土地成交建面2377.34万平方米，同比下降15.59%，环比上升16.26%；供需比下降为1.22，溢价率为1.93%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/04/15-2023/04/21）房企境内新发债总额为75.20 亿元，同比下降48.57%，环比下降18.27%；债务总偿还量为103.24亿元， 同比上升3.38%，环比上升7.67%；净融资额-28.04亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾6 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化15 4.房企融资情况18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况19 风险因素19 图表目录 图表1：9-11月符合下调条件的城市近期房价增长情况5 图表2：本周政策回顾6 图表3：本周房地产板块行情走势（%）9 图表4：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表5：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表6：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表7：本周物业板块行情走势（%）10 图表8：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表9：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表10：本周物业股跌幅前5名（%）10 图表11：本周重点公司公告10 图表12：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表14：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表15：2023年3月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表16：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表17：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表18：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表19：2023年3月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表20：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表21：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表22：100大中城土地供需比（倍）15 图表23：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表24：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表25：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表26：15城库存面积及去化周期15 图表27：一线城市库存面积及去化周期15 图表28：二线城市库存面积及去化周期16 图表29：三线城市库存面积及去化周期16 图表30：重点城市库存和去化周期情况16 图表31：境内新发债规模及同比增速18 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表33：房企债券相关公告18 图表34：房企债券发行详情18 图表35：房企最新负面事件19 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 人民银行：前期政策效果持续显现，密切关注房地产金融形势变化 4月20日下午，中国人民银行举行2023年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会。关于一季度房地产信贷增长具体情况，人民银行货币政策司司长邹澜表示，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转，在房地产金融数据上也有所反映。从数据上看，今年一季度个人住房贷款月均发放额大约是 5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元，与同期商品房销售额的比值处于合 理的区间。一季度开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比也处在比 较高的水平。债券方面，一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超过 20%，境外债券市场信心也在逐步恢复。 关于后续房地产金融支持政策，邹澜司长表示，去年年末，人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说，可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。据统计，截止到3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房 贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 政策解读： 稳经济、稳地产政策效果持续显现，房地产金融数据持续改善。随着“金融支持房地产16条新政”、“改善优质房企资产负债表计划”等前期政策推进实施，政策效果持续 显现。根据央行新闻发布会数据，一季度个人住房贷款发放额环比去年四季度提升，新增开发贷款与商品房在建规模的比例保持高位，房企境内债券发行同比增速较高，境外债市场信心也有恢复。我们认为，在金融信贷政策支持下，房地产销售与投资有望保持稳定。 近期多城房价环比增长，但同比下跌城市仍占多数，何时触发退出条件值得关注。1月5日人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中指出，对于采 取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。我们在前期报告《按揭利率动态调整机制形成，需求端政策加大力度可期》中指出，70大中城市在2022年9-11月满足利率下限 调整条件的共有38城。从最近4个月的房价数据来看，尽管这类城市中，3月多数城市新 房价格环比增长，其中2城连续4个月环比上升，14城连续3个月房价环比上涨，但多数城市同比指标依然为负，尚不满足房价“同比环比连续三个月均上涨”的退出条件。今年1月13日举行的央行2022年金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长指出，“出现连续三 个月上涨或者连续三个月下降，能够说明房价出现了趋势性变化。这个趋势性变化形成的时间往往是比较长的。按照新政策，虽然城市政府每季度评估房价变动情况，但是到达触发条件，真正要调整房贷利率下限这个周期可能要远远超过评估周期”。未来房价走势如何变化，哪些城市利率调整政策将退出，值得密切关注。 图表1：9-11月符合下调条件的城市近期房价增长情况 城市 城市 9-11月 是否符 12-2月 是否符 同比连续 环比连续 新建商品住宅价格指数，当月同比(%) 新建商品住宅价格指数，当月环比(%) 能级 合调整 条件 合调整 条件 增长月数 增长月数 22-12 23-01 23-02 23-03 22-12 23-01 23-02 23-03 二线 天津 符合 不符合 0 3 -4.0 -3.0 -2.2 -1.6 -0.7 0.3 0.9 0.8 二线 石家庄 符合 不符合 0 3 -2.9 -2.4 -2.2 -1.8 -0.6 0.1 0.2 0.7 二线 太原 符合 不符合 0 3 -4.6 -4.4 -3