行业周报：新房二手房市场增速收敛，杭州土拍延续高热度

核心观点：新房二手房市场增速收敛，杭州土拍延续高热度 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比下降，23城二手房单周同比增速放缓，新房二手房同比增速均为2月以来最低值，进入6月销售市场延续低迷态势。展望6月，我们认为房企在上半年业绩压力下将加快推盘节奏、提升折扣力度，成交端有望迎来小幅放量。杭州五批次土拍延续高热度，4宗地块封顶摇号，2宗地块报名房企超30家，二季度以来核心城市土拍竞争热度持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：中房网发文呼吁取消购房限制措施，合肥限购边际放松 中央层面：6月8日起，多家国有大行正式调整人民币存款利率，其中活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%。中房网发文称房地产行业是国民经济重要支柱，在相关外部条件有变化，限购限贷等政策已无存在必要的情况下，取消限制类措施是应有之义。 地方层面：北京租住北京市商品住房，未提供租房发票的，每人每月提取额度由1500元调整为2000元。深圳2023年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。合肥庐阳区部分镇解除限购。有60岁及以上成员或者二孩及以上的本市区户籍居民家庭，可购买第3套住房，同时刚需资格认定放松。 市场端：新房成交同环比下降，杭州土拍延续高热度 销售端：2023年第23周，全国64城商品住宅成交面积297万平米，同比下降30%，环比下降35%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达8773万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为165万平米，同比增速8%，前值60%；年初至今累计成交面积4103万平米，同比增速60%，前值63%。 投资端：2023年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积671万平方米，成交土地规划建筑面积2668万平方米，同比下降3%，成交溢价率为5.3%。 一线城市成交土地规划建筑面积186万平方米，同比下降68%；二线城市成交土地规划建筑面积1020万平方米，同比增加51%；三线城市成交土地规划建筑面积1462万平方米，同比下降3%。杭州五批次供地5宗宅地1宗底价成交、4宗封顶摇号，揽金93.8亿元，绿城中国和滨江集团各摇中1宗地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第23周，信用债发行25亿元，同比下降34%，环比下降67%，平均加权利率3.17%，环比增加16BPs；信用债累计同比发行2025.1亿元，同比下降9%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、中房网发文呼吁取消购房限制措施，合肥限购边际放松 中央层面：（1）住建部等：印发《全国住房公积金2022年年度报告》，22年度住房公积金缴发放个人住房贷款248万笔、11842亿元，其中首套住房贷款占81.90%。（2）国有大行：6月8日起，多家国有大行正式调整人民币存款利率。其中，活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%；定存产品中，2年期挂牌利率下调10个基点至2.05%，3年期、5年期挂牌利率均下调15个基点分别至2.45%和2.5%。 （3）中房网：发文称，房地产行业是国民经济重要支柱，在相关外部条件有变化，限购限贷等政策已无存在必要的情况下，取消限制类措施是应有之义。 地方层面：（1）北京：租住北京市商品住房，未提供租房发票的，每人每月提取额度由1500元调整为2000元；提供租房发票，按实际月租金提取，实际租金超过月缴存额的，按月缴存额全额提取。已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。（2）深圳：2023年度深圳全市将通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）34000套。同时将持续加大居住潜力用地的整备力度，2023年度通过土地整备完成不少于200公顷的居住潜力用地。2023年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。（3）合肥：购房政策调整，庐阳区部分镇解除限购。有60岁及以上成员或者二孩及以上的本市区户籍居民家庭，可购买第3套住房，同时刚需资格认定放松。（4）广东：加快完善住房保障体系，实施精准购房租房倾斜政策。住房政策向多子女家庭倾斜，对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。（5）南通：通州区发布新政，企业一次性购买同一楼盘新建普通商品住宅5套（含）以上用于引进人才居住的，按房款总额给予1%的购房补贴。购买家庭首套或二套新建普通商品住房，给予1%-1.5%的购房补贴。 表1：中房网发文呼吁取消购房限制措施，合肥限购边际放松 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增速放缓 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第23周，全国64城商品住宅成交面积297万平米，同比下降30%，环比下降35%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达8773万平米，累计同比增加3%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第23周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第23周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第23周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第23周64大中城市中三四线城市成交面同环比下降 根据房管局数据，2023年第23周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-1%、-28%、-47%，年初至今累计增速33%、8%、-16%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比增速放缓 2023年第23周，全国23城二手房成交面积为165万平米，同比增速8%，前值60%；年初至今累计成交面积4103万平米，同比增速60%，前值63%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍延续高热度 2023年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积671万平方米，成交土地规划建筑面积2668万平方米，同比下降3%，成交溢价率为5.3%。一线城市成交土地规划建筑面积186万平方米，同比下降68%；二线城市成交土地规划建筑面积1020万平方米，同比增加51%；三线城市成交土地规划建筑面积1462万平方米，同比下降3%。杭州五批次供地5宗宅地1宗底价成交、4宗封顶摇号，揽金93.8亿元，绿城中国和滨江集团各摇中1宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第23周，信用债发行25亿元，同比下降34%，环比下降67%，平均加权利率3.17%，环比增加16BPs；信用债累计同比发行2025.1亿元，同比下降9%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年6月5-9日，下同）房地产指数上涨1.23%，沪深300指数下跌0.65%，相对收益为1.88%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：京投发展、*ST松江、金科股份、新华联、沙河股份，涨跌幅排名后5位的个股分别为宋都股份、ST阳光城、ST粤泰、新大正、格力地产。 图15：本周房地产指数上涨1.23%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中京投发展、*ST松江、金科股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中宋都股份、ST阳光城、ST粤泰跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比下降，23城二手房单周同比增速放缓，新房二手房同比增速均为2月以来最低值，进入6月销售市场延续低迷态势。展望6月，我们认为房企在上半年业绩压力下将加快推盘节奏、提升折扣力度，成交端有望迎来小幅放量。杭州五批次土拍延续高热度，4宗地块封顶摇号，2宗地块报名房企超30家，二季度以来核心城市土拍竞争热度持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。