房地产行业周报（2024年第27周）：新房及二手房成交同比回升

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨0.81%，沪深300指数较上周下跌0.88%，板块跑赢沪深300指数1.70pct，在31个板块中排第6位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积333万平米，环比+21.2%，同比+31.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积90万平米，环比+12.0%，同比+32.7%；二线城市商品房成交面积160万平米，环比+22.7%，同比+14.8%；三线城市商品房成交面积84万平米，环比+29.5%，同比+82.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积182万平米，环比-0.4%，同比+26.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积53万平米，环比+17.5%，同比+76.2%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比-5.6%，同比+12.8%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-17.8%，同比+18.7%。 本周行业新闻跟踪：南京实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施；广东首个“房源超市”正式上线，17楼盘可用房票结算；四川雅安三孩家庭公积金贷款额度最高可提升20万元；江西新余市发布房地产发展方案，2026年实现“保交楼”清零；河北廊坊公积金首付款提取方式改为“即买即取”，并进一步提高贷款额。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，下周保利、万科及滨江集团均有债务到期。 投资建议：本周新房及二手房同比均实现正增长，持续性仍需进一步观察。 政策方面各城市仍在持续放松，我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第27周板块行情回顾 1.1第27周行业指数表现 本周（2024/6/28~2024/7/4）申万房地产指数上涨0.81%，沪深300指数较上周下跌0.88%，板块跑赢沪深300指数1.70pct，在31个板块中排第6位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第27周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：西藏城投、我爱我家、城建发展、ST数源、城投控股；跌幅排名前5位的个股分别为：万州企业、华联控股、大名城、三湘印象、福瑞达。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）30大中城市商品房成交面积333万平米，环比+21.2%，同比+31.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积90万平米，环比+12.0%，同比+32.7%；二线城市商品房成交面积160万平米，环比+22.7%，同比+14.8%；三线城市商品房成交面积84万平米，环比+29.5%，同比+82.5%。 今年截止目前（2024/7/4）30大中城市商品房成交面积4832万平米，同比-36.6%； 其中一线城市商品房成交面积1253万平米，同比-31.0%；二线城市商品房成交面积2533万平米，同比-39.2%；三线城市商品房成交面积1046万平米，同比-36.3%。 7月截止目前（2024/7/4）30大中城市商品房成交面积121万平米，同比+11.2%； 其中一线城市商品房成交面积30万平米，同比-2.3%；二线城市商品房成交面积57万平米，同比为+2.5%；三线城市商品房成交面积34万平米，同比+50.7%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）我们重点监测的14城二手房成交面积182万平米，环比-0.4%，同比+26.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积53万平米，环比+17.5%，同比+76.2%；9个二线城市二手房成交面122万平米，环比-5.6%，同比+12.8%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-17.8%，同比+18.7%。 今年截止目前（2024/7/4）我们重点监测的14城二手房成交面积4149万平米，同比-10.1%；其中，2个一线城市二手房成交面积906万平米，同比-1.4%；9个二线城市二手房成交面积3068万平米，同比-11.5%；3个三四线城市二手房成交面积175万平米，同比-23.5%。 7月截止目前（2024/7/4）我们重点监测的14城二手房成交面积122万平米，同比+108.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积27万平米，同比+161.1；9个二线城市二手房成交面积90万平米，同比+95.7%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，同比+134.7%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+47.8%、-0.1%、-10.1%、+17.8%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为+86.1%、-9.2%、+46.5%、+114.1%。二手房市场本周北京成交面积环比-74.3%，同比-47.2%；深圳成交面积环比-62.0%，同比-2.3%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年5月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交594亿元、334亿元、213亿元、234亿元，同比分别+7.6%、-9.1%、-27.4%、+31.5%，环比分别+4.0%、-4.8%、-12.5%、-4.9%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）我们重点监测的14个二线城市中，武汉环比涨幅最大，为+115%，杭州环比涨幅超过50%，为+76.5%。同比表现方面，除武汉、杭州、佛山、无锡、东莞同比分别+253.4%、+244.8%、+59.4%、+20.3%、+5.4%外，其余城市同比均下跌，其中苏州同比跌幅超过50%，为-52.2%。二手房市场方面，除了南宁、青岛环比分别+15.2%、+10.6%外，其余城市均下跌。同比方面，杭州、南宁同比涨幅超过50%，分别为+136.5%、+96.2%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）我们重点监测的13个三四线城市中，肇庆环比涨幅最大，为+222.7%；泰安环比涨幅超过50%，为+109.2%；温州、金华环比跌幅超过50%，分别为-67.9%、-80.7%。同比表现方面，韶关、金华同比涨幅超过100%，分别为+124.4%、+112.3%；泉州、绍兴同比跌幅超过50%，分别为-80.1%、-92.9%。 二手房市场上，江门、金华、扬州本周成交环比分别-25.6%、+5.1%、-27.1%，同比分别-4.9%、+79.7%、+2.3%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/6/28~2024/7/4）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别-2.4%、-1.2%、-2.4%、-0.8%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为24.90个月、7.86个月、20.64个月和17.81个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-0.5%、-2.1%、-0.5%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为19.19个月、2.94个月和21.37个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别+1.0%、+1.1%、-2.1%；去化周期分别为82.23个月，280.29个月和25.64个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 南京：实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施 7月5日，南京住房公积金管理中心发布《关于实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施的通知》。《通知》指出，如原旧房曾经使用住房公积金贷款且已结清，在购买新房使用住房公积金贷款时，按原旧房住房公积金贷款的贷款条件认定结果执行。参照我市多子女家庭住房公积金贷款额度，新购房住房公积金贷款最高可贷额度上浮20％。即个人60万元、家庭120万元。新购房办理购房和还贷提取住房公积金业务，按购买原旧房时的提取条件认定结果执行。最后，上述配套措施的实施期限与南京市存量住房“以旧换新”活动的实施期限一致。 通知内容自2024年7月5日发布之日起施行。 广东首个“房源超市”正式上线17楼盘可用房票结算 7月3日，广州黄埔区首批城中村改造项目房票“房源超市”正式上线，共17个楼盘上架，为选择房票安置的村民提供了便利的购房渠道。这也是目前广东省内首个上线的“房源超市”。首批纳入“房源超市”的楼盘包括黄埔新城、中央城、富颐华庭等17个项目，分布在黄埔区海丝城、科学城、知识城三大片区，涉及10个街道，配套设施齐全。这一创新举措对于推动城中村改造、改善村民居住条件具有重要意义。通过“房源超市”，村民可以更加便捷地选购房屋，并使用房票进行结算，简化了购房流程。同时，这也有助于促进房地产市场的健康发展，为村民提供更多的选择空间。上证报对此进行了报道，显示出该政策在地方层面的创新性和实用性。 四川雅安：三孩家庭公积金贷款额度最高可提升20万元 7月4日，四川省雅安市住房公积金管理中心通过其微信公众号发布消息，宣布将调整住房公积金贷款和租房提取额度。根据公告，自2024年7月1日至2025年6月30日，在雅安市行政区域内购买自住住房的职工，单缴存职工的最高贷款额度将提升至70万元，双缴存职工的最高贷款额度提升至80万元。此外，对于符合国家生育政策的家庭，即生育二孩或三孩的家庭，最高贷款额度将分别增加10万元和20万元。商品住房的贷款额度调整以购房合同签约备案日期为依据，再交易房的贷款额度调整则以住房公积金贷款面签时间为标准。住房公积金租房提取额度亦有所调整，未婚职工家庭的租房提取额度提升至12000元/年，已婚职工家庭的租房提取额度提升至18000元/年。对于符合国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，租房提取限额将提升至24000元/年。 江西新余市发布房地产发展方案2026年实现“保交楼”清零 7月4日，江西新余市发布了《新余市房地产业高质量发展三年行动方案（2024-2026）》。该方案明确了多项目标，包括缩短商品住房去化周期至18个月的正常区间范围以内，以及提升商品房销售面积增幅至全省平均水平以上。具体而言，商品住房去化周期计划在2024年底缩短至30个月，2025年底缩短至24个月。 此外，方案还提出了杜绝新增烂尾项目的目标，并承诺在2026年底实现“保交楼”“保交房”项目全面清零，以维护购房人的合法权益。新余市的行动方案还提出了开展“以旧换新”模式，旨在促进房地产市场的健康发展。 河北廊