房地产行业周报（2024年第27周）：地产销售数据有所回落，二手房表现仍强于新房

近期核心观点： 自5月各地陆续放松限购限贷政策后，6月地产销售确有起色，但7月以来数据有所回落，新房和二手房市场仍呈冷热分化态势。考虑到二手房市场火热的背后是以价换量，新房价格承压，目前仍无法判断何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值。但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。地产板块经历大幅回调后，已挤出了之前的过高预期，地产股仍具备博弈机会。个股端推荐华润置地、滨江集团、中国海外发展。 市场表现回顾： 2024.7.1-2024.7.7期间，房地产板块68只个股上涨，35只个股下跌，7只个股持平，占比分别为62%、32%、6%。房地产指数（中信）上涨0.79%，沪深300指数下跌0.88%，房地产板块跑赢沪深300指数1.67个百分点，位居所有行业第6位。近一个月，房地产指数（中信）下跌10.06%，沪深300指数下跌4.55%，房地产板块跑输沪深300指数5.51个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.96%，沪深300指数上涨1.56%，房地产板块跑输沪深300指数19.52个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量季末冲高后回落。从日频跟踪来看，2024年7月7日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-7%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-3%、-18%、+18%。 截至2024年7月7日，30城新建商品房当年累计成交4672万㎡，同比-35%； 其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-31%、-37%、-35%。 二手房方面，成交同比持续改善。从日频跟踪来看，2024年7月7日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+35%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+62%、+32%、+17%。截至2024年7月7日，18城二手住宅当年累计成交37.1万套，同比-9%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-2%、-10%、-12%。 行业政策要闻： 2024.7.1-2024.7.7期间，房地产行业政策要闻主要包括：①广东佛山调整住房贷款政策，挂牌出售或出租房产不计入家庭套数。②广东深圳多家商业银行宣布个人住房按揭贷款须主体封顶后放款。③江苏南京全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 自5月各地陆续放松限购限贷政策后，6月地产销售确有起色，但7月以来数据有所回落，新房和二手房市场仍呈冷热分化态势。考虑到二手房市场火热的背后是以价换量，新房价格承压，目前仍无法判断何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值。但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。地产板块经历大幅回调后，已挤出了之前的过高预期，地产股仍具备博弈机会。个股端推荐华润置地、滨江集团、中国海外发展。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第6位 2024.7.1-2024.7.7期间，房地产指数（中信）上涨0.79%，沪深300指数下跌0.88%，房地产板块跑赢沪深300指数1.67个百分点，位居所有行业第6位。近一个月，房地产指数（中信）下跌10.06%，沪深300指数下跌4.55%，房地产板块跑输沪深300指数5.51个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.96%，沪深300指数上涨1.56%，房地产板块跑输沪深300指数19.52个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为62%、32%、6% 2024.7.1-2024.7.7期间，房地产板块68只个股上涨，35只个股下跌，7只个股持平，占比分别为62%、32%、6%。涨跌幅居前5位的个股为：西藏城投、北汽蓝谷、城建发展、城投控股、滨江集团，居后5位的个股为：万业企业、华联控股、爱旭股份、大名城、福瑞达。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量季末冲高后回落 从日频跟踪来看，2024年7月7日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-7%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-24%、-39%、+197%、+77%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-3%、-18%、+18%。 截至2024年7月7日，30城新建商品房当年累计成交4672万㎡，同比-35%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-34%、-33%、-26%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-31%、-37%、-35%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交同比持续改善 从日频跟踪来看，2024年7月7日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+35%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+43%、+147%、+23%、+165%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+62%、+32%、+17%。 截至2024年7月7日，18城二手住宅当年累计成交37.1万套，同比-9%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-10%、+37%、-13%、+22%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-2%、-10%、-12%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.7.1-2024.7.7期间，房地产行业政策要闻主要包括：①广东佛山调整住房贷款政策，挂牌出售或出租房产不计入家庭套数。②广东深圳多家商业银行宣布个人住房按揭贷款须主体封顶后放款。③江苏南京全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明