房地产行业周报（2024年第25周）：新房及二手房成交环比回升

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌5.76%，沪深300指数较上周下跌1.3%，板块跑输沪深300指数4.47pct，在31个板块中排第31位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积216万平米，环比+35.6%，同比-21.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积60万平米，环比+47.7%，同比-9.9%；二线城市商品房成交面积108万平米，环比+31.8%，同比-31.4%；三线城市商品房成交面积48万平米，环比+30.6%，同比-7.1%。我们重点监测的14城二手房成交面积184万平米，环比+23.5%，同比+29.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积45万平米，环比+34.7%，同比+68.1%；9个二线城市二手房成交面130万平米，环比+20.0%，同比+20.7%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+24.5%，同比+14.9%。 本周行业新闻跟踪：国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，政策效应释放还需要一定时间，房地产市场仍在调整过程中；广州海珠区联星村旧改公示方案：更新面积127公顷、增加居住用地。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，华发发行2.8亿私募债。 投资建议：随着政策的推进和落地，本周新房及二手房成交环比有所回暖，需持续跟踪基本面修复情况。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第25周板块行情回顾 1.1第25周行业指数表现 本周（2024/6/14~2024/6/20）申万房地产指数下跌5.76%，沪深300指数较上周下跌1.3%，板块跑输沪深300指数4.47pct，在31个板块中排第31位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第25周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST中迪、大名城、深振业、三湘印象、沙河股份；跌幅排名前5位的个股分别为：金地集团、我爱我家、绿地控股、华夏幸福、*ST和展。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）30大中城市商品房成交面积216万平米，环比+35.6%，同比-21.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积60万平米，环比+47.7%，同比-9.9%；二线城市商品房成交面积108万平米，环比+31.8%，同比-31.4%；三线城市商品房成交面积48万平米，环比+30.6%，同比-7.1%。 今年截止目前（2024/6/20）30大中城市商品房成交面积4216万平米，同比-39.7%； 其中一线城市商品房成交面积1082万平米，同比-34.6%；二线城市商品房成交面积2236万平米，同比-41.4%；三线城市商品房成交面积898万平米，同比-41.2%。 6月截止目前（2024/6/20）30大中城市商品房成交面积520万平米，同比-29.8%； 其中一线城市商品房成交面积137万平米，同比-27.3%；二线城市商品房成交面积264万平米，同比为-34.2%；三线城市商品房成交面积118万平米，同比-20.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）我们重点监测的14城二手房成交面积184万平米，环比+23.5%，同比+29.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积45万平米，环比+34.7%，同比+68.1%；9个二线城市二手房成交面130万平米，环比+20.0%，同比+20.7%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+24.5%，同比+14.9%。 今年截止目前（2024/6/20）我们重点监测的14城二手房成交面积3785万平米，同比-12.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积809万平米，同比-5.9%；9个二线城市二手房成交面积2816万平米，同比-13.7%；3个三四线城市二手房成交面积160万平米，同比-25.5%。 6月截止目前（2024/6/20）我们重点监测的14城二手房成交面积482万平米，同比+3.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积108万平米，同比+29.8%；9个二线城市二手房成交面积353万平米，同比-2.0%；3个三四线城市二手房成交面积22万平米，同比-4.0%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+73.2%、+60.7%、+17.2%、+36.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-43.7%、-13.9%、+20.7%、+23.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-61.4%，同比-41.1%；深圳成交面积环比-62.2%，同比-2.4%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年5月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交594亿元、334亿元、213亿元、234亿元，同比分别+7.6%、-9.1%、-27.4%、+31.5%，环比分别+4.0%、-4.8%、-12.5%、-4.9%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）我们重点监测的14个二线城市中，青岛环比涨幅最大，为+86.2%，福州、苏州环比涨幅超过50%，分别为+51.9%、+70.3%。同比表现方面，除东莞、福州、杭州、武汉同比分别+56.1%、+31.3%、+53.1%、+63.4%外，其余城市同比均下跌，其中青岛同比跌幅超过50%，为-63.1%。二手房市场方面，所有城市环比均上升，其中成都环比涨幅最大，为+34.5%。同比方面，杭州、南宁同比涨幅超过50%，分别为+172.5%、+90.4%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）我们重点监测的13个三四线城市中，肇庆环比涨幅最大，为+1490.0%，惠州、江门、金华、环比涨幅超过50%，分别为+92.3%、+55.5%、+193.3%。同比表现方面，除江门、莆田、泉州同比分别+1.6%、+251.0%、+231.1%外，其余城市同比均下跌，其中绍兴、泰安同比跌幅超过50%，分别为-90.2%、-78.9%。二手房市场上，江门、金华、扬州本周成交环比分别+16.4%、+31.0%、+24.4%，同比分别+9.2%、-4.5%、+31.2%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/6/14~2024/6/20）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+1.4%、+1.0%、+2.2%、-0.2%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为28.26个月、8.20个月、23.17个月和20.02个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-2.3%、+8.7%、+1.0%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为18.81个月、4.17个月和22.24个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.7%、-0.1%、-0.2%；去化周期分别为83.92个月，314.13个月和29.00个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 国家统计局：前5月全国新建商品房销售额下降27.9% 6月17日，国家统计局发布2024年1—5月份全国房地产市场基本情况。1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。 国家统计局：政策效应释放还需要一定时间房地产市场仍在调整过程中 6月17日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会。会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，5月中旬以来，有关部门和地区进一步调整优化房地产政策，房地产市场出现了一些积极的变化。从会上公布的数据来看，1-5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄。 但也要看到，政策效应释放还需要一定时间，目前房地产市场仍在调整过程中。 1-5月份，房地产开发投资同比下降10.1%，房屋新开工面积下降24.2%，新建商品房销售面积下降20.3%，销售额下降27.9%。党中央、国务院高度重视房地产工作，中央政治局会议提出，要抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。国务院常务会议指出，要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，这些政策举措的贯彻落实，下一阶段将会促进房地产市场平稳健康发展。 广州海珠区联星村旧改公示方案：更新面积127公顷、增加居住用地 6月16日，广州海珠区联星村发布最新控规，其策划方案也正式公示。根据公告，此次联星村（南箕社、东方红社）城市更新单元用地位置北接工业大道中，南临珠江后航道，东至环城高速，西至南箕路。位于海珠区西南部，属于广纸片区内，更新单元面积达127公顷，控规调整范围面积52公顷。此次调规的主要亮点包括增加居住用地、公共管理与公共服务设施用地，公园绿地面积增多，道路交通优化，以及减少商业金融业用地。此次控规调整，将金融业用地改为商业商务用地+宅地，整个片区的定位均有所调整。未来将打造集商业商务、居住配套、生产性服务等多功能于一体的产业活力社区，形成产城融合的宜居宜业空间。同时，联星片区的策划方案明确了发展定位与更新目标，将聚集“柔性智能制造+生产性服务业”两大方向，重点发展“智能终端等高端制造、人工智能、生物技术”等产业方向。在今年年初发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035）》中，联星村被列入2021-2025年时序安排中。 广东珠海、惠州、中山三市获326亿城中村改造专项借款授信 6月17日，广东省住房和城乡建设厅发布消息，6月14日晚，住房城乡建设部将珠海、惠州、中山市申报城中村改造专项借款项目推送至中国农业发展银行、国家开发银行，广东省成为第二批城中村改造专项借款项目中首批推送至政策性银行的省份。当晚，三个市共8个项目获得两家政策性银行授信326亿元，其中珠海市高新区永丰村城中村改造项目获得首笔全国第二批城中村改造专项借款，其他项目正在办理放款手续中。今年5月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，组织国家政策支持的城市申报第二批城