房地产行业周报：房地产行业周报（2024年第15周）新房二手房成交回升，多城阶段性取消首套房商贷利率下限

板块行情：第15周（4月6日-4月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下降7.1%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：保障性住房建设工作现场会提到各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。如杭州，率先出台实施方案，起草保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政策，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制，坚持“拿好地，建好房”，今年的12个项目有6个位于中心城区，其他项目距地铁站800米内。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方层面：1）广州：一人申请公积金贷款最高额度提升至70万元，两人最高额度提升至120万元。2）浙江：首发老旧小区自主更新指导意见，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，自主更新项目根据政策和条件可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。 3）江西省南昌、赣州、九江和新余：4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4）山东省青岛、烟台、济宁：阶段性取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。 公司动态：1）中国金茂：公司董事及管理层于3月28日至4月9日期间购入公司普通股2677.8万股；控股股东中化香港于4月9日增持1750万股普通股，此次增持后累计持股37.22%。2）融创中国：为解决融创集团在重庆大学城项目中的相关债务问题及后续开发建设资金投入问题，重庆象屿置业及其关联方拟以5.4亿元收购融创持有的象融合置业51%股权及相关债权。3）贝壳：2024年4月8日斥资约300万美元回购63.13万股，每股回购价为4.69-4.8美元。4）新城控股：公司预计2024年可售货值约850亿元（含2023年末已推未售及2024年计划新推），计划2024年实现商业运营总收入125亿元，较2023年增长11%。目前仍有约400亿元的投资性物业处于未抵押状态。 销售端：新房成交环比增长22%，二手房成交环比增长82%。1）本周21城商品房成交面积197.3万方，商品房日平均成交面积28.2万方，环比增长22%，同比下降45%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第15周成交面积分别为56.8万方、95.7万方、44.7万方，周环比增速分别为-2%、31%、42%，周同比增速分别为-43%、-44%、-50%。3）第15周11城二手房成交面积199.3万方，日平均成交面积28.5万方，环比增长82%，同比下降8%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降7.1%，板块排名第31位 第15周申万地产板块下降7.1%。第15周（4月6日-4月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下降7.1%，在31个一级行业板块中排名第31位。 图表1第15周申万地产板块下降7.1%，板块排名第31位 A股板块内涨幅第一为为大名城，累计涨幅达13.3%。从A股表现来看，第15周仅3家个股正增长，分别为大名城、万通发展、南京高科，跌幅前五的个股分别为铁岭新城、我爱我家、迪马股份、万科A、中洲控股。 图表2大名城周涨幅达13.3% 图表3铁岭新城周跌幅18.6% 港股板块内涨幅第一的为绿城服务，上涨8.0%。从港股表现来看，第15周涨幅排名前五的个股分别为绿城服务、中国金茂、花样年控股、美的置业、金茂服务，跌幅前五的个股分别为世茂集团、雅居乐集团、旭辉控股集团、宝龙地产、恒大物业。 图表4绿城服务涨幅达8.0% 图表5世茂集团跌幅达29.7% 二、政策要闻：各地加速配售型保障性住房建设，多城阶段性取消首套房商贷利率下限 中央层面：住房城乡建设部：住房城乡建设部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会。工作现场会透露今年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。与会代表指出杭州市经验做法值得学习借鉴，制度建设方面，率先出台了实施方案，研究起草了保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政策；以需定建方面，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制；建设品质方面，坚持“拿好地，建好房”，打造保障性住房“好房子”，今年的12个项目有6个位于中心城区，其他项目距离地铁站点在800米内；项目推进方面，在供地、立项、方案设计审批等环节通过流程并联等一系列举措，压缩审批时间，依托信息平台实现全生命周期可视化展示与督查。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 图表6各地加速配售型保障性住房建设，全国已有65城报送2024年保障房建设计划和项目 地方层面：1）广州：一人申请公积金贷款最高额度提升至70万元，两人最高额度提升至120万元。2）浙江：首发老旧小区自主更新指导意见，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，自主更新项目因改善居住条件需要，根据政策和条件可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。3）江西省南昌、赣州、九江和新余：从2024年4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4）山东省青岛、烟台、济宁：取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。5）北京：使用住房公积金贷款购买装配式建筑、二星级以上绿色建筑或超低能耗建筑的缴存职工，其贷款额度可上浮10-40万元。6）琼中：非海南省户籍居民家庭如有一名成员在琼中县工作，享有购房资格，多孩家庭可额外购买一套住房，符合条件的非海南省户籍人员服务满6个月后，其家庭成员在海南省无住房或仅有一套住房的情况下，可在琼中县购买一套商品住房。7）沈阳：放宽商转公贷款申请条件，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房时，本人及其配偶可以申请提取住房公积金支付购房首付款。8）舟山：对合法稳定住所人员的落户条件进行了放宽，租房半年即可。9）荆州：推住房公积金新政策，放宽缴存提取条件实施“认房不认贷”。10）桐城：实施人才购房补贴政策，补贴标准根据人才类别分为50万元、30万元、20万元和10万元四档。11）泰安：购房者将获得房屋所在区政府或功能区管委会提供的5万元购房补贴。开发企业也被鼓励提供与政府相同标准的购房优惠。个人购买新建商品住房还可享受额外的奖励，由相应的县（市、区）政府或功能区管委会按购房款的0.7%发放。12）武汉江夏：发布“汤逊湖人才十条”，A类人才首次购房获100%房票补贴。13）深圳龙岗：修订城市更新项目专项监管资金管理办法，对回迁房屋建设、回迁过渡费及次期公共设施用地搬迁补偿等事项的专项监管资金管理进行了详细规定。14）长沙：推行存量房交易全过程闭环监管，房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付存量房交易资金，不得侵占、挪用交易资金，禁止开展“资金池”业务。15）苏州：推出全国第二款“零存整取”存贷产品。16）上海：人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。上海市政府为推动“首发经济2.0”政策，提升城市全球影响力，通过七方面的举措加快构建具有全球影响力的首发经济聚集高地，最高120万元奖励吸引首店落户。 17）合肥：2024年拟改造提升城镇老旧小区110个。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）金地集团：对2023年所得税/利润总额数据进行回应，称部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此没有确认为递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响增加。另外，因联合营企业亏损增加，非应税收入的影响也较以前增加。公司在今年将更注重经营质量的提升，持续抓好现金流工作，确保公司平稳健康发展。2）保利发展：公司近期无继续在境外发行债券的计划。3）中国金茂：公司董事及管理层于2024年3月28日至4月9日期间内以自有资金各自在香港联合交易所有限公司场内购入公司普通股股份合计2677.8万股。控股股东中化香港于2024年4月9日增持1750万股普通股。此次增持后，中化香港持有的普通股总数达到50.24亿股，占已发行股份总数的约37.22%。4）碧桂园：就其境外债务重组进展及委任法律顾问事宜进行披露，为向债权人提供共同的资讯平台，公司已聘请了德安华。5）融创中国：为解决融创集团在重庆大学城项目中的相关债务问题及后续开发建设资金投入问题，重庆象屿置业及其关联方拟以5.4亿元收购融创持有的象融合置业51%股权及相关债权。 7）贝壳控股：2024年4月8日斥资约300万美元回购63.13万股，每股回购价为4.69-4.8美元。8）新城控股：管理层在2023年度线上业绩说明会上回应，公司预计2024年可售货值约850亿元（含2023年末已推未售及2024年计划新推），计划2024年实现商业运营总收入125亿元，较2023年增长11%。截至2023年末，公司储备未开业吾悦广场37座，其中17座重资产、20座轻资产。2023年新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元，目前仍有约400亿元的投资性物业处于未抵押状态。 图表8金茂及控股股东增持公司股份，新城仍有400亿投资性物业未抵押 三、销售端：新房成交环比增长22%，二手房成交环比下降42% （一）新房市场：第15周21城成交面积环比增长22% 从我们监测的21城数据来看，第15周21城商品房日均成交面积环比增长22%，同比下降45%。1）本周21城商品房成交面积197.3万方，商品房日平均成交面积28.2万方，环比增长22%，同比下降45%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积2935万方，累计同比下降40.5%。。 图表9第15周21城商品房单日平均成交面积28.2万方 第15周一线城市商品房成交面积为56.8万方，环比下降2%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第15周成交面积分别为56.8万方、95.7万方、44.7万方，周环比增速分别为-2%、31%、42%，周同比增速分别为-43%、-44%、-50%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-47%、-55%、-23%、-24%，环比增速分别为53%、-39%、17%、14%；二线城市中宁波、武汉同比增速分别为-72%、-38%；三四线城市中莆田环比增速为28%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为871万方，同比下降36%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1285万方，同比下降43%；11个三四线城市商品房成交面积为778万方，同比下降41%。 图表10第15周21城新建商品房成交面积197.3万方 （二）二手房市场：第15周11城成交面积环比增长82% 从我们监测的11城数据来看，第15周二手房成交面积环比增长82%。1）第15周11城二手房成交面积199.3万方，日平均成交面积28.5万方，环比增长82%，同比下降8%。 2）从累计数据来看，年初至