房地产行业周报：房地产行业周报（2024年第15周）新房二手房成交回升，多城阶段性取消首套房商贷利率下限

行业研究 证券研究报告 房地产2024年04月15日 房地产行业周报（2024年第15周） 新房二手房成交回升，多城阶段性取消首套房商贷利率下限 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 股票家数(只) 总市值(亿元)流通市值(亿元) 111 10,042.10 9,450.65 占比% 0.01 1.16 1.40 相对指数表现 %1M6M12M 绝对表现-13.3%-26.7%-36.6% 相对表现-9.9%-20.6%-21.4% 2023-04-17~2024-04-12 3% -10% 23/04 -23% 23/06 23/0923/1124/0124/04 -36% 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第14周）：新房二手房成交下滑，多地推行房票制》 2024-04-10 《房地产行业周报（2024年第13周）：深圳取消“7090政策”，新房成交环比持续回升》 2024-04-02 《房地产行业周报（2024年第12周）：国常会提出着力构建房地产发展新模式，新房成交环比持续回升》 2024-03-25 板块行情：第15周（4月6日-4月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下降7.1%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：保障性住房建设工作现场会提到各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。如杭州，率先出台实施方案，起草保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政 策，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制，坚持“拿好地，建好房”，今年的12个项目有6个位于中心城区，其他 项目距地铁站800米内。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方层面：1）广州：一人申请公积金贷款最高额度提升至70万元，两人最高额度提升至120万元。2）浙江：首发老旧小区 自主更新指导意见，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，自主更新项目根据政策和条件可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。3）江西省南昌、赣州、九江和新余：4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4）山东省青岛、烟台、济宁：阶段性取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。 公司动态：1）中国金茂：公司董事及管理层于3月28日至4月9日期间购入公司普通股2677.8万股；控股股东中化香港于4月9日增持1750万股普通股，此次增持后累计持股37.22%。2）融创中国：为解决融创集团在重庆大学城项目中的相关债务问题及后续开发建设资金投入问题，重庆象屿置业及 其关联方拟以5.4亿元收购融创持有的象融合置业51%股权及相关债权。3）贝壳：2024年4月8日斥资约300万美元回购63.13万股，每股回购价为4.69- 4.8美元。4）新城控股：公司预计2024年可售货值约850亿元（含2023年末已推未售及2024年计划新推），计划2024年实现商业运营总收入125亿元，较2023年增长11%。目前仍有约400亿元的投资性物业处于未抵押状态。 销售端：新房成交环比增长22%，二手房成交环比增长82%。1）本周21城商品房成交面积197.3万方，商品房日平均成交面积28.2万方，环比增长22%，同比下降45%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第15周成交面积分别为56.8万方、95.7万方、44.7万方，周环比增速分别为-2%、 31%、42%，周同比增速分别为-43%、-44%、-50%。3）第15周11城二手房成交面积199.3万方，日平均成交面积28.5万方，环比增长82%，同比下降8%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有 有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：房地产下降7.1%，板块排名第31位4 二、政策要闻：各地加速配售型保障性住房建设，多城阶段性取消首套房商贷利率下限5 三、销售端：新房成交环比增长22%，二手房成交环比下降42%10 （一）新房市场：第15周21城成交面积环比增长22%10 （二）二手房市场：第15周11城成交面积环比增长82%11 四、融资端：本周发债企业大部分为央国企12 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1第15周申万地产板块下降7.1%，板块排名第31位4 图表2大名城周涨幅达13.3%4 图表3铁岭新城周跌幅18.6%4 图表4绿城服务涨幅达8.0%5 图表5世茂集团跌幅达29.7%5 图表6各地加速配售型保障性住房建设，全国已有65城报送2024年保障房建设计划和 项目5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8金茂及控股股东增持公司股份，新城仍有400亿投资性物业未抵押9 图表9第15周21城商品房单日平均成交面积28.2万方10 图表10第15周21城新建商品房成交面积197.3万方10 图表11第15周11城合计二手房日平均成交面积28.5万方11 图表12第15周11城二手房成交面积199.3万方11 图表13第15周城投控股发行26亿元公司债12 一、行情回顾：房地产下降7.1%，板块排名第31位 第15周申万地产板块下降7.1%。第15周（4月6日-4月12日）申万一级行业指数中， 房地产指数下降7.1%，在31个一级行业板块中排名第31位。 图表1第15周申万地产板块下降7.1%，板块排名第31位 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 公煤有纺银钢社汽石交通机基综家环医电轻传美建商计电建国食非农房用炭色织行铁会车油通信械础合用保药力工媒容筑贸算子筑防品银林地事金服服石运设化电生设制护材零机装军饮金牧产业属饰务化输备工器物备造理料售饰工料融渔 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 A股板块内涨幅第一为为大名城，累计涨幅达13.3%。从A股表现来看，第15周仅3家个股正增长，分别为大名城、万通发展、南京高科，跌幅前�的个股分别为铁岭新城、我爱我家、迪马股份、万科A、中洲控股。 图表2大名城周涨幅达13.3%图表3铁岭新城周跌幅18.6% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 大万 名通 城发展 南天冠 京保城 高基大 科建通 广福华中莱汇瑞联新茵物达控集体流股团育 铁我 岭爱 新我 城家 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 迪中华空马万洲发港股科控股股 A 份股份份 滨南金 江山地 集控集 团股团 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为绿城服务，上涨8.0%。从港股表现来看，第15周涨幅排名前 �的个股分别为绿城服务、中国金茂、花样年控股、美的置业、金茂服务，跌幅前�的个股分别为世茂集团、雅居乐集团、旭辉控股集团、宝龙地产、恒大物业。 图表4绿城服务涨幅达8.0%图表5世茂集团跌幅达29.7% 9% 6% 3% 0% 绿中花美金城国样的茂服金年置服务茂控业务股 -W 华贝中碧融润壳国桂信万恒园中 象大国 生活 旭 雅辉 世居控宝恒融万越龙新茂乐股龙大创科秀湖城集集集地物中企地集发团团团产业国业产团展 港股跌幅前十 0% -4% -8% -12% -16% -20% -24% -28% -32% 港股涨幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：各地加速配售型保障性住房建设，多城阶段性取消首套房商贷利率下限 中央层面：住房城乡建设部：住房城乡建设部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会。工作现场会透露今年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。与会代表指出杭州市经验做法值得学习借鉴，制度建设方面，率先出台了实施方案，研究起草了保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政策；以需定建方面，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制；建设品质方面，坚持“拿好地，建好房”，打造保障性住房“好房子”，今年的12个项目有6个位于中心 城区，其他项目距离地铁站点在800米内；项目推进方面，在供地、立项、方案设计审批等环节通过流程并联等一系列举措，压缩审批时间，依托信息平台实现全生命周期可视化展示与督查。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 图表6各地加速配售型保障性住房建设，全国已有65城报送2024年保障房建设计划和项目 时间 发布单位/会议 内容 2024/4/11 住房城乡建设部 住房城乡建设部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会。工作现场会透露今年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。与会代表指出杭州市经验做法值得学习借鉴，度建设方面，率先出台了实施方案，研究起草了保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政策；以需定建方面，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制；建设品质方面，坚持“拿好地，建好房”，打造保障性住房“好房子”，今年的12个项目有6个位于中心城区，其他项目距离地铁站点在800米内；项目推进方面，在供地、立项、方案设计审批等环节通过流程并联等一系列举措，压缩审批时间，依托信息平台实现全生命周期可视化展示与督查。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部网站，华创证券整理 地方层面：1）广州：一人申请公积金贷款最高额度提升至70万元，两人最高额度提升 至120万元。2）浙江：首发老旧小区自主更新指导意见，业主自主更新意愿集中的住 宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，自主更新项目因改善居住条件需要，根据政策和条件可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。3）江西省南昌、赣州、九江和新余：从2024年4月1日起 图表7各地房地产政策回顾 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4）山东省青岛、烟台、济宁：取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。5）北京：使用住房公积金贷款购买装配式建筑、二星级以上绿色建筑或超低能耗建筑的缴存职工，其贷款额度可上浮10-40万元。6）琼中：非海南省户籍居民家庭如有一名成员在琼中县工作，享有购房资格，多孩家庭可额外购买一套住房，符合条件的非海南省户籍人员服务满6个月后，其家庭成员在海南省无住房或仅有一套住房的情况下，可在琼中县购买一套商品住房。7）沈阳：放宽商转公贷款申请条件，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房时，本人及其配偶可以申请提取住房公积金支付购房首付款。8）舟山：对合法稳