房地产行业周报：房地产行业周报（2024年第11周）杭州二手房放开限购，新房成交环比回升

板块行情：第11周（3月11日-3月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.5%，在31个一级行业板块中排名第10位。 政策要闻：中央层面：1）国家金融监管总局：将进一步加大重点工程和重大项目的资金供给，并推动城市房地产融资协调机制的落实。金融监管总局积极支持保障房等三大工程建设，以促进房地产市场的稳定发展。这一举措旨在优化资金分配，提高金融服务效率，为我国城市基础设施建设提供有力支持。2）国家统计局：2024年2月份70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。地方层面：1）杭州：在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。2）苏州：支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”。3）北京：2023年发放雄安购房贷款9477万，支持2.2亿跨省提取。4）深圳：就安居型商品房产权管理有关事项公开征求意见，明确安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则，以及继承等内容。5）天津：调整公积金贷款首付比例为首套房两成、二套房三成。 公司动态：1）万科地产：平安银行表示与万科有着长期的合作，风险整体可控；第一大股东深铁将通过战略配售方式认购中金印力消费REIT；上海区域15家城市公司整合为8个地区公司。2）华润置地：拟出售湖北万德莱51%股权，商业REIT募资69亿元在深交所成功上市。3）碧桂园：237个项目入选金融机构“白名单”，已获15.52亿元融资支持。4）保利发展：与北京绿交所签署“碳中和”战略合作协议；拟发行不超100亿元公司债券用于偿还有息债务等。5）浦东金桥：全资成立商业管理公司，拓展业务领域。6）金地集团：黄俊灿离任，徐家俊、季彤任董事长及副董事长。 销售端：本周新房成交环比上升12%，二手房成交环比上升14%。1）本周21城商品房成交面积188万方，商品房日平均成交面积26.8万方，环比上升12%，同比下降54%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第11周成交面积分别为57.1万方、81.4万方、49.5万方，周环比增速分别为2%、19%、13%，周同比增速分别为-49%、-53%、-58%。3）第11周11城二手房成交面积151.6万方，日平均成交面积21.7万方，环比上升14%，同比下降27%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升4.5%，板块排名第10位 第11周周申万地产板块上升4.5%。第11周（3月11日-3月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.5%，在31个一级行业板块中排名第10位。 图表1第11周申万地产板块上升4.5%，板块排名第10位 A股板块内涨幅第一为财信发展，累计涨幅达25.4%。从A股表现来看，第11周涨幅排名前五的个股分别为财信发展、我爱我家、中州控股、万通发展、招商蛇口，跌幅前五的个股分别为皇庭国际、广汇物流、国创高新、电子城、张江高科。 图表2财信发展周涨幅达25.4% 图表3皇庭国际周跌幅10.4% 港股板块内涨幅第一的为华润置地，上涨14.3%。从港股表现来看，第11周涨幅排名前五的个股分别为华润置地、华润万象生活、贝壳-W、龙湖集团、旭辉控股集团，跌幅前五的个股分别为新城悦服务、花样年控股、融信中国、旭辉永升服务、雅居乐集团。 图表4华润置地涨幅达14.3% 图表5新城悦服务跌幅达14.8% 二、政策要闻：商品住宅售价环比降幅收窄，杭州放开主城区二手房限购 中央层面：1）国家金融监管总局：将进一步加大重点工程和重大项目的资金供给，并推动城市房地产融资协调机制的落实。金融监管总局积极支持保障房等三大工程建设，以促进房地产市场的稳定发展。这一举措旨在优化资金分配，提高金融服务效率，为我国城市基础设施建设提供有力支持。2）国家统计局：2024年2月份70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。 图表6加大重点工程和重大项目资金供给，商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 地方层面：1）杭州：在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。2）苏州：支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”。3）北京：2023年发放雄安购房贷款9477万，支持2.2亿跨省提取。4）深圳：就安居型商品房产权管理有关事项公开征求意见，明确安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则，以及继承等内容。5）天津：调整公积金贷款首付比例为首套房两成、二套房三成。6）临祈：支持职工购高品质住宅，公积金贷款额度最高上浮至110万元。7）自贡：个人住房商业性贷款不认定为住房套数，最高贷款额度提至65万元。8）宣城：启动商品房“以旧换新”政策。9）运城：公积金最高贷款额度提至100万元。10）泸州：针对三类人才提供购房补助，其中一类人才“一事一议”，二类人才补助25万元，三类人才补助10万元。11）丰城：50%购房契税补贴政策期限提前到5月31日结束。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科地产：平安银行表示与万科有着长期的合作，风险整体可控；第一大股东深铁将通过战略配售方式认购中金印力消费REIT；上海区域15家城市公司整合为8个地区公司。2）华润置地：拟出售湖北万德莱51%股权，商业REIT募资69亿元在深交所成功上市。3）碧桂园：237个项目入选金融机构“白名单”，已获15.52亿元融资支持。4）保利发展：与北京绿交所签署“碳中和”战略合作协议；拟发行不超100亿元公司债券用于偿还有息债务等。5）浦东金桥：全资成立商业管理公司，拓展业务领域。6）金地集团：黄俊灿离任，徐家俊、季彤任董事长及副董事长。 图表8多家公司REITs成功上市，碧桂园237个项目入选金融机构“白名单” 三、销售端：新房成交环比上升12%，二手房成交环比上升14% （一）新房市场：第11周21城成交面积环比上升12% 从我们监测的21城数据来看，第11周21城商品房日均成交面积环比上升12%，同比下降54%。1）本周21城商品房成交面积188万方，商品房日平均成交面积26.8万方，环比上升12%，同比下降54%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1921万方，累计同比下降40.7%。 图表9第11周21城商品房单日平均成交面积26.8万方 第11周二线城市商品房成交面积为81.4万方，环比上升19%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第11周成交面积分别为57.1万方、81.4万方、49.5万方，周环比增速分别为2%、19%、13%，周同比增速分别为-49%、-53%、-58%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-43%、-52%、-31%、-71%；二线城市中成都、宁波同比增速分别为-35%、-39%；三四线城市中韶关同比增速为-24%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为574万方，同比下降33%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为826万方，同比下降45%；11个三四线城市商品房成交面积为520万方，同比下降41%。 图表10第11周21城周度成交面积188万方 （二）二手房市场：第11周11城成交面积环比上升14% 从我们监测的11城数据来看，第11周二手房成交面积环比上升14%。1）第11周11城二手房成交面积151.6万方，日平均成交面积21.7万方，环比上升14%，同比下降27%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1329万方，同比下降17%。 图表11第11周11城合计二手房日平均成交面积21.7万方 第11周监测的二线城市二手房成交面积同比下降25%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第11周二手房成交面积分别为39.8万方、94.5万方、17.3万方，环比增速分别为14%、12%、15%，同比增速分别为-27%、-25%、-42%。2）一线城市中北京二手房成交面积29.7万方，同比下降33%；深圳二手房成交面积9.0万方，同比上升2%。3）二线城市中青岛、成都、南京成交面积同比增速分别为-19%、-9%、-28%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积321万方，同比下降20%；6个二线城市二手房成交面积837万方，同比下降16%；3个三四线城市二手房成交面积170万方，同比下降15%。 图表12第11周11城二手房成交面积151.6万方 四、融资端：本周发债企业均为央国企 本周发债企业均为央国企，发债规模持续上升。1）第11周西安高科债券发行规模最大，共发21.9亿元公司债；2）地方国企昆明安居发行的10亿元中期票据利率最高，为4.20%；苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.11%。 图表13第11周西安高科发行21.9亿元中期票据 五、投资建议 全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。 另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。