房地产行业周报（2024年第25周）：新房成交呈现季末冲量，二手房同比持续改善

近期核心观点： 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各地陆续放松限购限贷政策。从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。 虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。我们认为地产板块经历大幅回调后，前期过分乐观预期带来的涨幅基本消化，当前积极参与的胜率较高。个股端，推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 市场表现回顾： 2024.6.17-2024.6.23期间，房地产板块10只个股上涨，99只个股下跌，1只个股持平，占比分别为9%、90%、1%。房地产指数（中信）下跌5.38%，沪深300指数下跌1.3%，房地产板块跑输沪深300指数4.08个百分点，位居所有行业第29位（即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌17.65%，沪深300指数下跌5.13%，房地产板块跑输沪深300指数12.52个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌16.24%，沪深300指数上涨6.01%，房地产板块跑输沪深300指数22.25个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交呈现季末冲量。从日频跟踪来看，2024年6月23日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-11%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+16%、-22%、-11%。截至2024年6月23日，30城新建商品房当年累计成交4219万㎡，同比-39%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-33%、-41%、-40%。 二手房方面，成交量同比持续改善。从日频跟踪来看，2024年6月23日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比+70%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+111%、+56%、+62%。截至2024年6月23日，18城二手住宅当年累计成交37.5万套，同比-13%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-6%、-15%、-14%。 行业政策要闻： 2024.6.17-2024.6.23期间，房地产行业政策要闻主要包括：①住建部召开视频会议推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。②贵州贵阳给予购买新房的居民契税返消费券补贴，新建项目在预售前由属地明确配套学校。③珠海横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购限售约束。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................5 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 近期核心观点 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各地陆续放松限购限贷政策。 从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。我们认为地产板块经历大幅回调后，前期过分乐观预期带来的涨幅基本消化，当前积极参与的胜率较高。个股端，推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第29位 2024.6.17-2024.6.23期间，房地产指数（中信）下跌5.38%，沪深300指数下跌1.3%，房地产板块跑输沪深300指数4.08个百分点，位居所有行业第29位（即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌17.65%，沪深300指数下跌5.13%，房地产板块跑输沪深300指数12.52个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌16.24%，沪深300指数上涨6.01%，房地产板块跑输沪深300指数22.25个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为9%、90%、1% 2024.6.17-2024.6.23期间，房地产板块10只个股上涨，99只个股下跌，1只个股持平，占比分别为9%、90%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：东湖高新、大名城、北汽蓝谷、深振业A、沙河股份，居后5位的个股为：金地集团、爱旭股份、绿地控股、华夏幸福、中绿电。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交呈现季末冲量 从日频跟踪来看，2024年6月23日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-11%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-23%、+31%、+20%、+43%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+16%、-22%、-11%。 截至2024年6月23日，30城新建商品房当年累计成交4219万㎡，同比-39%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-34%、-31%、-25%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-33%、-41%、-40%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比持续改善 从日频跟踪来看，2024年6月23日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+70%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+90%、+213%、+101%、+218%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+111%、+56%、+62%。 截至2024年6月23日，18城二手住宅当年累计成交37.5万套，同比-13%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-14%、+32%、-15%、+16%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-6%、-15%、-14%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.6.17-2024.6.23期间，房地产行业政策要闻主要包括：①住建部召开视频会议推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。②贵州贵阳给予购买新房的居民契税返消费券补贴，新建项目在预售前由属地明确配套学校。③珠海横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购限售约束。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。