房地产市场周报：央地支持政策持续发力，销售企稳态势有望延续

证券研究报告 策略点评 央地支持政策持续发力，销售企稳态势有望延续 房地产市场周报（06.24-06.30） 2024年07月01日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 13% 3% -7% -17% 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 % 1M 3M 12M 上证指数 -2.98 -1.53 -6.47 沪深300 -2.84 -1.68 -9.48 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：地产销售边际改善，存量商品房去化有望加速2024-06-25 2房地产市场周报：央行牵头推进库存去化，政策利好有望加速落地2024-06-18 3房地产市场周报：国常会释放重要信号，期待 政策进一步发力2024-06-12 本周观点：由于时值年中业绩窗口期，叠加近期政策利好持续释放， 商品房销售出现企稳迹象。本周（6.24-6.30）30大中城市新房销售面积环比增幅达66.68%，同比降幅亦收窄至0.74%。此外，本周各能级城市也走出了此前的分化行情，一二三线城市销售面积环比均大幅上涨。从政策面来看，住建部近日召开保交房政策培训视频会议，会议强调要有力有序有效推进保交房各项工作；央行近日召开的2024年第二季度例会也明确，要加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。住建部与央行的部署释放出房地产支持政策还将继续加码的积极信号，市场预期有望得到进一步提振。地方层面，北京进一步优化房地产政策，如将首套房最低首付比例从30%调整至20%，预计后续一线城市相关政策有望继续加码。整体来看，“517”新政以来各级政府持续加码房地产政策，近期商品房销售也出现明显改善，期待7月份延续企稳态势，但考虑到上半年商品房销售的绝对量仍处于低位，市场拐点的出现可能还需要一定时间。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）6月25日，央行召开2024 年第二季度例会。会议指出，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。（2）6月24日，住建部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议。会议强调，保交房工作是是当前促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。（3）6月26日，北京宣布调整住房商贷最低首付比例和利率下限，首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%。 本周商品房与土地市场重点高频数据：随着政策利好持续释放，近期购房需求有所回暖，推动本周商品房成交量环比大幅上升。6月24 日至6月30日，30大中城市商品房周度成交面积环比环比增加66.68%，同比减少0.74%；成交套数同比增加5.39%，在时隔20周后再次实现同比正增长。从累计值来看，1月1日至6月30日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少38.54%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1央行：加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度5 2.2住建部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议5 2.3北京首套房首付比例最低降至20%5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年5月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.3%,销售额累计同比下降27.9%；商品房销售面积当月值已连续32个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅进一步扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，5月国房景气指数降至92.01点，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，楼市支持政策持续加码，销售企稳的态势有望延续。由时值年中业绩窗口期，叠加近期政策利好持续释放，商品房销售出现企稳迹象。本周（6.24-6.30）30大 中城市新房销售面积环比增幅达66.68%，同比降幅亦收窄至0.74%。此外，本周各能级城市也走出了此前的分化行情，一二三线城市销售面积环比均大幅上涨。从政策面来看，住建部近日召开保交房政策培训视频会议，会议强调要有力有序有效推进保交房各项工作；央行近日召开的2024年第二季度例会也明确，要加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。住建部与央行的部署释放出房地产支持政策还将继续加码的积极信号，市场预期有望得到进一步提振。地方层面，北京进一步优化房地产政策，如将首套房最低首付比例从30%调整至20%，预计后续一线城市相关政策有望继续加码。整体来看，“517”新政以来各级政府持续加码房地产政策，近期商品房销售也出现明显改善，期待7月份延续企稳态势，但考虑到上半年商品房销售的绝对量仍处于低位，市场拐点的出现可能还需要一定时间。 2本周政策动态及重要消息 2.1央行：加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度 中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度（总第105次）例会于6月25日在北京召开。会议指出，要深化金融供给侧结构性改革，构建金融有效支持实体经济的体制机制。有效落实好存续的各类结构性货币政策工具，推动科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款等新设立工具落地生效。充分认识房地产市场供求关系的新变化、顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。 来源：中国人民银行 2.2住建部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议 6月24日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议。会议深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，开展保交房相关政策解读培训，指导各地切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。会议强调，保交房工作是贯彻落实中央决策部署的重要举措，是落实以人民为中心的发展思想的具体实践，是当前促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。各地要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，以高度的责任感和使命感，以时不我待、只争朝夕的紧迫感，压茬推进，有力有序有效推进保交房各项工作。 来源：住建部 2.3北京首套房首