房地产行业头部房企月报（8月）：销售低温延续，政策端发力复苏有望

8月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降39%、37%，政策端加码提振市场信心。1）8月16家头部房企销售面积1106万方，同比下降37%，较上月降低10pcts；销售金额1929亿元，同比下降37%。8月整体成交延续降温态势，销售面积和金额均处于历史低位，房地产市场供需错配问题仍然存在，且居民收入预期尚未明显好转，或影响加杠杆意愿，扭转市场供需形势的核心在于供给端发力，期待相应政策加速落地。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-21%、-55%；销售金额增速来看，二者分别为-25%、-54%，国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）8月下旬以来，政策进入密集出台期，一二线城市陆续落地认房不认贷，中央下调各城首付比下限以及下调存量房贷利率，各城市可因城施策。政策有利于减轻居民还贷压力，对核心城市刚需及改善需求具有一定刺激。后续为“金九银十”传统营销旺季，政策端及房企共同发力，预计销售有望迎来一定程度好转。 头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）8月16家头部房企拿地金额576亿元，环比上涨78%，同比上升33%。2）8月头部房企拿地平均溢价率约6.5%，一二线城市占比88%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，绿城拿地最为积极，拿地金额206亿元，当月投资强度212%； 保利单月拿地面积最大，为71万平。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价104%，持续补充优质土储。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模585亿元，同比+63%，头部房企发行信用债187亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如华润置地8月平均票面利率仅为2.25%。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止8月底碧桂园年内到期债务余额105亿元。结合销售端情况，期待进一步的融资端支持政策。 越秀将主要在海珠区、天河区进行做地工作，参与广州旧改；碧桂园通过债券展期、出售项目公司股权等方式缓解流动性压力。1）越秀：作为广州旧改新政中确认的做地主体之一，将主要在海珠区、天河区进行做地工作。2）招商蛇口：坚定推进产业园区从物业空间租售向产业服务、产业投资和科技创新进行转型，从重资产向轻重结合转型。3）碧桂园：8月7日两笔境外美元债票息未能按期支付，通过债券展期、出售项目公司股权等方式化解流动性压力。 4）融创：代价20亿元转让项目公司股权及出售资产，解决相关债务问题。5）龙湖：高级副总裁、商业地产部总经理李楠即将退休，接替人选为原华润万象生活华南大区总经理包伟；龙智造代建业务将持续聚焦一二线主力城市。6）中南：下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈三方面开展工作。 投资建议：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计会对核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块跌幅为7%，头部房企普遍下跌 8月申万地产板块下跌7%，除绿城外头部房企普遍下跌。8月申万地产板块下跌7%，在31个一级行业板块中排名22。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企均下跌，中南建设跌幅最大，高达21%；港股旭辉仍在停牌中，其余8家房企除绿城中国外均下跌，其中绿城中国上涨5%，碧桂园下跌44%。 图表1 8月地产板块下跌7%，一级行业中排名第22 图表2 8月A股和港股头部房企普遍下跌 据观点地产网消息，越秀将主要在海珠区、天河区进行做地工作，参与广州旧改；碧桂园通过债券展期、出售项目公司股权等方式缓解流动性压力。1）越秀：作为广州旧改新政中确认的做地主体之一，接下来将主要在海珠区、天河区进行做地工作。2）绿地：与茅台集团将在项目开发建设、商业经营市场化、产业转型数字化、金融、科创、酒店文旅及康养等领域，开展合作。3）招商蛇口：坚定推进产业园区从物业空间租售向产业服务、产业投资和科技创新进行转型，从重资产向轻重结合转型。4）碧桂园：8月7日两笔境外美元债票息未能按期支付，通过债券展期、出售项目公司股权等方式化解流动性压力。 5）融创：代价20亿元转让项目公司股权及出售资产，解决相关债务问题。6）龙湖：高级副总裁、商业地产部总经理李楠即将退休，接替人选为原华润万象生活华南大区总经理包伟；龙智造代建业务将持续聚焦一二线主力城市。7）万科：8月9日，万科以27.4亿竞得通州永顺镇6004、6005地块，成交楼面价约3.68万/平方米，溢价率10.04%，为万科时隔四年再次在北京拿地。8）绿城：2023年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短1/4，拿地到首开平均4.7个月，缩短了超过20%的时间。9）中南：下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈三方面开展工作。 图表3越秀将主要在海珠区、天河区进行做地工作，招商蛇口推进产业园转型 二、销售：成交规模跌势延续，房企分化持续存在 （一）销售面积同比下降39%，头部房企普遍表现不佳 8月头部房企销售面积同比下降39%，销售金额同比下降37%。8月16家头部房企销售面积1106万方，同比下降39%，降幅较上月扩大10pcts；销售金额1929亿元，同比下降37%，环比提升3.4%。8月整体成交延续降温态势，销售面积和金额均处于历史低位。 房地产市场供需错配问题仍然存在，叠加房价下行、收入预期尚未明显好转，或影响居民加杠杆意愿，成交下滑。8月下旬以来，政策进入密集出台期，一二线城市陆续落地认房不认贷，中央下调各城市首套房、二套房购房首付比下限为20%、30%，以及下调存量房贷利率，各城市可因城施策。政策有利于减轻居民还贷压力，对核心城市刚需及改善需求具有一定刺激。后续为“金九银十”传统营销旺季，政策端及房企共同发力，预计销售有望迎来好转。 图表4头部房企8月销售面积同比下降39% 图表5头部房企8月销售金额同比下降37% 国央企与非国央企销售同比均为负，分化仍持续。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。从8月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-21%、-55%，降幅环比扩大；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-25%、-54%。8月整体市场热度持续下降，国企销售面积和均价同比均为负。但受土储结构差异、城市热度分化及市场情绪影响，国央企销售情况仍显著好于非国央企。 图表6国央企销售面积同比下降21% 图表7国央企销售金额同比下降25% 8月16家头部房企销售金额和面积普遍下降，越秀销售金额增长21%。8月头部国央企和民企销售金额和面积普遍下跌。从销售金额来看，碧桂园、融创、绿城、旭辉、金茂单月销售金额同比下跌超过50%，越秀实现逆势增长，同比增长21%，2023年1-8月销售金额累计同增62%，表现亮眼。销售面积上，越秀单月同比增长14%，仍然维持增长，其余房企表现欠佳，销售面积下跌明显，碧桂园下跌幅度最大，同比下降76%。 图表8 8月头部国央企销售金额和面积普降，越秀销售金额逆势增长21% （二）销售均价同比由降转增，销售面积跌幅持续扩大 8月销售均价同比回正，销售面积跌幅持续扩大。8月16家头部房企销售均价17437元/平，同比上涨4%，销售均价处于近四年高位；销售面积同比下降39%，跌幅持续扩大，整体量跌价涨。 图表9头部房企8月销售均价同比上升4% 图表10头部房企8月销售均价同比回正 6家头部房企8月销售均价同比上涨，越秀累计销售均价同比上涨22%，逆势增长明显。 16家房企中，共6家房企8月销售均价同比上涨，其中中南建设销售均价同比上涨19%，涨幅最大；越秀地产8月销售均价同比上涨6%，环比下降25%，累计销售均价同比上涨22%，增长幅度最大。绿地8月销售均价12517元/平，环比大涨129%，主因上月销售均价仅5474元/平。 图表11 2023年8月越秀累计销售均价同比增长超22% 三、投资：持续聚焦高能级城市，土拍市场热度回升 （一）头部房企土地投资强度回涨至30%，拿地金额环比上涨78% 8月头部房企拿地金额环比上涨78%，同比上升33%。我们监测的16家头部房企8月拿地金额576亿元，环比上涨78%，同比上升33%，拿地金额呈现大幅增长，但仍处于低位水平。从投资强度看，8月16家头部房企土地投资强度为30%，环比增加13pcts。 头部房企积极扩储，聚焦于高能级城市核心地块。 图表12头部房企8月拿地金额576亿，同比上升33% 图表13头部房企8月土地投资强度30% 8月11家头部房企公开拿地，绿城、保利等拿地积极。本月16家头部房企中仅有11家房企参与了公开市场拿地。1）保利拿地面积最大，达71万平，单月拿地金额99亿元， 2）绿城拿地面积66万平，拿地金额206亿元，当月土地投资强度达212%，积极储备优质地块，其中上海拿地3块，分别位于闵行、嘉定、青浦，杭州拿地2块，分别位于萧山和余杭。3）华润2023年1-8月累计投资强度最高，达43%。 图表14 8月11家头部房企公开市场拿地，绿城拿地金额达206亿元 （二）16家头部房企拿地持续聚焦高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，1-8月拿地占比88%。2023年房企投资逻辑趋于一致，聚焦高能级城市，主要原因是低能级城市流速不确定性较强，若流速较慢将拉长房企项目去化周期，风险较大。1-8月16家头部房企在一二线城市拿地占比88%，基本与2022年保持一致。 图表15 8月头部房企一二线城市拿地占比87% 图表16 1-8月头部房企在一二线城市拿地占比为88% 头部房企拿地主要集中在长三角，2023年1-8月拿地占比为43%。从2023年1-8月来看，头部房企拿地仍主要集中在长三角，拿地占比由2022年的41%小幅上涨至43%。珠三角、环渤海、中西部拿地占比分别为24%、18%、15%。 图表17 8月头部房企拿地主要集中于长三角 图表18 2023年1-8月头部房企长三角拿地占比43% （三）头部房企拿地楼面价18059元/平，溢价率为6.5% 头部房企拿地楼面价/销售均价为104%，置换高质量土储，溢价率上涨至6.5%。8月16家头部房企公开市场拿地平均楼面价18059元/平，环比上升63%，楼面价/销售均价为104%，相比7月上涨28个百分点，本月土地投资上升，地价普遍较高。8月溢价率为6.5%，不同地区分化明显，上海、北京、杭州、成都等一二线城市优质地块溢价率仍居高位，非高能级城市非核心地块溢价率低。 图表19头部房企8月拿地楼面价为18059元/平 图表20头部房企8月拿地溢价率6.5% 中海、绿城、华润、越秀拿地楼面价均超过销售均价，越秀楼面价达50160元/平。越秀获取广州天河区地块，楼面价50160元/平米，与销售均价比值167%；华润共获上海、南京、深圳3宗地块，其中上海浦东新区地块楼面价达38676元/平米，溢价率超10%。 图表21中海、绿城、华润、越秀拿地楼面价均超过销售均价 四、融资：境内外融资同比上升，部分房企偿债压力仍较大 8月行业境内融资同比上涨63%，低基数效应下境外融资同比大涨702%。8月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共585亿元，同比上涨63%。境外融资33亿元，因上年同期融资仅4亿元，同比上涨702%，但环比下降36%。 图表22 8月全行业境