房地产行业研究周报：5月百强房企销售单月同比转负 国央企拿地持续提升

5月百强房企销售单月同比转负国央企 拿地持续提升 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：5月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提升 5月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售累计同比回落，单月同比转 负。5月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100累计同比增速分别为 6%、-9.2%，较4月下降4.8pct、2.2pct，单月同比增速分别为-10.3%、- 17.7%，较4月下降36.9pct、21.9pct，进入5月后房企销售表现显著转弱， 积压需求在2-4月陆续释放后，商品房销售后续乏力。 伴随着百强房企销售转弱，5月统计局单月销售数据同比增速或将同步转 弱。在统计局调整同比基数后，统计局的商品房销售与TOP100房企权益销售 额的同比增速差值逐步缩窄，此外受房企间的销售差异等其他因素影响下， 两类数据口径的差值关系不再稳定，但由于5月房企单月销售数据同比增速出现转向斜率较大，预计统计局数据也将同向变动。 市场转弱背景下，头部房企表现显著好于其他房企，TOP11-30位房企表现走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企5月权益销售额累计同比分别为22.7%、-1.1%、-4.8%，分别较上月下降0.3pct、9.4pct、4.9pct，单月同比 分别为21.7%、-31%、-20.6%，较上月下降15.6pct、51.9pct、55.2pct。 TOP50房企中31家房企实现累计同比增速转正，较4月新增3家。其中7家房企增速达100%以上，累计增速30%以上房企22家，新进榜单房企2家；增速领先的10家房企分别为中建东孚（283%）、保利置业（174%）、中国中铁 （156%）、国贸地产（113%）、华润置地（113%）、大华股份（100%）、华发股份（100%）、北京城建（86%）、建发地产（85%）、招商蛇口（79%）。 5月房企土拍排行榜数据公布，TOP50中国央企房企占比进一步提升，其余主体拿地占比均降低。5月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为71%、1%、 21%、7%，分别较4月单月同比口径提升20pct，减少3pct，减少6pct，减少 9pct；国央企资金充裕，目标聚焦核心城市，拿地占比持续提升，民企拿地仍占一定比例，地方国企及城投拿地比例下降。 5月随着核心城市持续供地，部分房企取地意愿积极，拿地规模仍保持较高速提升。其中新增拿地金额提高前列房企包括，华润置地173亿、招商蛇口63亿、保利发展58亿、滨江集团52亿、建发房产50亿、中海地产35亿、 绿城中国31亿、碧桂园31亿，此外中国金茂首度进入排行榜5月累计拿地 权益金额70亿。 从基本面来看，5月销售较4月有显著走弱，引起市场担忧与关注，在5月底市场的情绪已来到低位，申万地产指数最低点一度跌破2022年11月的低 点；然而在上周五地产板块出现大幅反弹，悲观预期逐步形成一致后，边际的扰动对市场情绪的作用被放大。后续建议紧密跟盯销售的高频走势，遵循安全优先，商品房销售不可失速的原则，若销售进一步加速走弱，政策出台的预期也将进一步加强。 数据追踪（5月22日-5月28日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为9pct、12pct，一线城市73pct，29pct，二线城市5pct，5pct，三线城市-18pct，15pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比46ct，累计同比48pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 11pct，成交金额累计同比-4pct，土地成交溢价率为5.4%。 城市行情环比：北京（-23pct），上海（-19pct），广州（5pct），深圳（-18pct），南京（27pct），杭州（-5pct），武汉（6pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年6月4日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 114 行业平均市盈率 14.28 市场平均市盈率 11.85 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-062022-092022-122023-032023-06 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续》2023-05-29 2、《房地产行业研究周报：4月销售环比走弱复苏呈现分化》2023-05-22 3、《房地产行业深度研究：拾珠寻找下一个优等生》2023-05-15 内容目录 1.每周一谈：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升3 1.15月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提升3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：中指研究院TOP100房企权益销售额及销售面积累计同比3 图2：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比3 图3：中指研究院近期房企权益拿地额TOP50构成5 图4：中指研究院3、4月房企权益拿地额TOP50(亿)5 图5：申万一级行业涨跌幅（%）6 图6：本周涨跌幅前十位（%）6 图7：本周涨跌幅后十位（%）6 图8：房地产行业近三年PE（TTM）7 图9：房地产行业近三年PB（LF）7 图10：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图11：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图12：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图13：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图14：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图15：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图16：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图17：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图18：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图20：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：5月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：5月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提升 1.15月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提升 5月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售累计同比回落，单月同比转负。5月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100累计同比增速分别为6%、-9.2%，较4月下降4.8pct、2.2pct，单月同比增速分别为-10.3%、-17.7%，较4月增速下 降36.9pct、21.9pct，进入5月后房企销售表现显著转弱。积压需求在2-4月陆续释放后，商品房销售后续乏力。 图1：中指研究院TOP100房企权益销售额及销售面积累计同比 20%中指研究院TOP100房企权益销售额累计同比 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 中指研究院TOP100房企权益销售面积累计同比 - - - - - -60% 资料来源：中指研究院，申港证券研究所 伴随着百强房企销售转弱，5月统计局单月销售数据同比增速或将同步转弱。在统计局调整同比基数后，统计局的商品房销售与TOP100房企权益销售额的同比增速差值逐步缩窄，此外受房企间的销售差异等其他因素影响下，两类数据口径的 差值关系不再稳定，但由于5月房企单月销售数据同比增速出现转向斜率较大，预计统计局数据也将同向变动。 图2：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比 统计局全国商品房销售面积单月同比统计局全国商品房销售额单月同比 中指研究院TOP100房企权益销售面积单月同比中指研究院TOP100房企权益销售额单月同比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所 市场转弱背景下，头部房企表现显著好于其他房企，TOP11-30位房企表现走弱。 TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企5月权益销售额累计同比增速分别为22.7%、 -1.1%、-4.8%，分别较上月下降0.3pct、9.4pct、4.9pct，单月同比增速分别为 21.7%、-31%、-20.6%，分别较上月下降15.6pct、51.9pct、55.2pct。 除新进排行榜房企外，TOP50房企中31家房企实现累计同比增速转正，较4月 新增3家。其中7家房企增速达100%以上，累计增速30%以上房企22家，新进 榜单房企2家；增速领先的10家房企分别为中建东孚（283%）、保利置业 （174%）、中国中铁（156%）、国贸地产（113%）、华润置地（113%）、大华股份（100%）、华发股份（100%）、北京城建（86%）、建发地产（85%）、招商蛇口（79%）。 从最边际的单月销售变动来看，5月单月权益销售额同比增幅扩大房企共15家，包括规模靠前的房企保利发展、滨江集团、中国金茂、卓越集团、首开股份、中交地产等，其余头部房企5月销售单月同比增速普遍转弱。 表1：5月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现 房企 5 月累计权益销售 额（亿） 累计同比 较4月变 动 5 月权益销售额 （亿） 单月同比 较4月变 动 环比 5 月排 名 2022 名 排 排名提 升 保利发展 1564.8 46.7% 7.9% 437.8 72.0% 75.6% 1.8% 1 3 2 中海地产 1377.1 51.3% -11.7% 268.8 16.8% -21.9% -1.3% 2 4 2 万科 1327.2 -0.9% 2.5% 260.2 10.9% 9.2% -12.4% 3 2 -1 华润置地 1101.7 112.6% -6.6% 242.6 92.1% -72.8% 30.7% 4 5 1 碧桂园 1070 -28.7% -1.8% 180.0 -36.3% -34.5% 56.8% 5 1 -4 招商蛇口 850 78.9% -3.7% 165.0 65.0% -107.6% 16.0% 6 6 0 建发房产 616.3 84.6% 0.0% 138.7 84.7% -115.6% 85.0% 7 12 5 龙湖集团 543.8 34.7% -6.2% 98.5 12.4% -44.0% 16.0% 8 8 0 绿城中国 516.8 61.9% -12.0% 77.3 16.2% -118.7% 13.9% 9 11 2 华发股份 471.4 100.0% -30.4% 40.5 -16.8% -84.0% 32.3% 10 19 9 越秀地产 453.7 31.5% -21.4% 67.5 -26.9% -1.1% -14.0% 11 10 -1 金地集团 447.8 0.0% -3.2% 81.8 -12.0% -40.3% 28.3% 12 7 -5 滨江集团 400.1 37.4% 3.2% 104.3 47.5% 28.1% -9.5% 13 15 2 中国金茂 383.9 -0.9% 2.2% 74.8 9.2% 12