房地产行业周报：政策持续发力，销售寻求触底企稳

本周地产板块相对弱势，物业表现较好。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.5%。 多城集中土拍带来成交量上涨，土拍热度仍处低位。本周全国300城宅地成交建面1039万㎡，单周环比80%，单周同比-67%，平均溢价率3%（上海、北京集中土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面16768万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润臵地、中海地产、建发房产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 政策持续发力，成都、西安等重点城市宽松力度加大。429中央政治局会议后各地房地产调控宽松政策加速出台，成都在5月中旬出台支持刚性何改善性住房需求政策后，5月31再次出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，优化购房条件，二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房，同时公积金贷款首付比例下调10%；西安5月28日发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，落户满1年可买房，非本地户口有连续2年本市社保可买房，首次公积金贷款的首付降至20%。重点城市的调控宽松力度正在加大，截至5月底，住建部重点22城中有18个城市（仅4个一线城市未出台）相继出台不同程度的宽松政策，政策出台范围已于2014-16年的宽松周期相当，我们预计未来各城市的调控政策将据市场销售恢复情况来优化调整宽松力度。 高频数据显示市场销售有探底企稳趋势。从五月整体销售来看 ，全国TOP100房企2022年1-5月全口径销售金额同比下降52.7%，5月单月同比下降59.9%，降幅持续扩大；不同梯队房企同比降幅均在40-60%之间，销售表现依然低迷。而从高频数据看，近两周市场销售已逐步企稳，本周（5月28日-6月3日），40个城市新建商品房成交合计433万平米，周环比+2%，连续两周环比小幅上涨；高能级城市恢复更加明显，本周一线城市新房成交面积周环比+29%，二线城市周环比+6%，三四线城市周环比-39%，典型城市成都5月销售面积已同比回正。我们认为在宽松政策持续发力的带动下，市场信心将逐步恢复，高能级城市、改善性产品将率先企稳回暖，进而促进整体市场恢复，预计全国商品房销售面积单月有望在8月同比转正。 投资建议 我们认为未来协同性更好的政策组合拳将相继出台，市场基本面好的高能级城市和改善性需求有望引领市场逐步企稳回暖。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 百强房企1-5月销售情况 标杆企业销售1-5月销售延续低迷态势。据克而瑞数据，全国TOP100房企2022年1-5月全口径销售金额26396亿元，同比下降52.7%，降幅持续扩大；5月单月全口径销售金额5192亿元，同比下降59.9%。不同梯队房企同比降幅均在40-60%之间，在行业普遍低迷情况下，房企间销售分化不明显。 图表1：TOP100房企累计全口径销售金额及同比 图表2：TOP100房企单月全口径销售金额及同比 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为数源科技、建业地产、长春经开、冠城大通、深深房A，涨跌幅分别为+42.8%、+33.9%、+20.2%、+15.7%、+12.7%；末5名为中交地产、信达地产、天保基建、中国武夷、宋都股份，涨跌幅分别为-20.9%、-14.9%、-14%、-13.3%、-12.9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.5%。本周物业涨跌幅前5名为建业新生活、第一服务控股、碧桂园服务、建发物业、烨星集团，涨跌幅分别为+21.3%、+12%、+8.5%、+8.2%、+8.1%；末5名为招商积余、新希望服务、正荣服务、中奥到家、华发物业服务，涨跌幅分别为-6.8%、-6.7%、-5.1%、-4.8%、-4.8%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第23周，全国300城宅地成交建面1039万㎡，单周环比80%，单周同比-67%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面16768万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润臵地、中海地产、建发房产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为380、299、296、283、192亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（5月28日-6月3日），40个城市商品房成交合计433万平米，周环比+2%，周同比-45%，月度累计同比-54%，年度累计同比-41%。其中： 一线城市：周环比+29%，周同比-42%，月度累计同比-48%，年度累计同比-36%； 二线城市：周环比+6%，周同比-42%，月度累计同比-53%，年度累计同比-37%； 三四线城市：周环比-39%，周同比-63%，月度累计同比-68%，年度累计同比-57%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（5月28日-6月3日），17个城市二手房成交合计116万平米，周环比-22%，周同比-43%，月度累计同比-50%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比-9%，周同比-57%，月度累计同比-61%，年度累计同比-40%； 二线城市：周环比-24%，周同比-36%，月度累计同比-45%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比-31%，周同比-66%，月度累计同比-68%，年度累计同比-69%。 图表17：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比+0.4%，同比+9.9%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为26月，较上周+0.7个月，较去年同比+14.1个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。