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房地产市场周报:多地落实稳楼市政策,销售延续改善态势

房地产2024-12-09王与碧财信证券M***
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房地产市场周报:多地落实稳楼市政策,销售延续改善态势

证券研究报告 策略点评 多地落实稳楼市政策,销售延续改善态势 房地产市场周报(12.09-12.15) 2024年12月09日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 31% 21% 11% 1% -9% 2023-122024-032024-062024-092024-12 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报:税收新政如期落地,新房销售有所回暖2024-11-26 2房地产市场周报:地产新政相继出台,关注相 关实施细则2024-11-20 3房地产市场周报:财政增量政策将发力,关注房地产税收改革2024-11-11 本周观点:在存量政策和增量政策利好的叠加影响下,近日楼市维持 较高热度。虽然受前期需求集中释放以及高基数效应等因素的影响,上周商品房成交面积环比有所下降,但同比延续增长态势,反映市场基本面仍在持续改善。从政策面来看,近日各地方政府相继出台支持政策,如广州、重庆、贵州等地先后优化调整公积金政策,南京宣布满足特定条件的商品房可解除限售,太原明确继续执行解除各项住房限制性措施的有关规定、大力开展住房以旧换新活动等。总体而言,宽松的宏观调控基调为房地产市场提供了较强的支撑,预计后续将有更多高能级城市推出新政。此外,当前已进入年终业绩冲刺期,各大房企或将推出一系列促销活动。在政企的共同发力下,预计12月份商品房市场将延续回暖态势。下阶段,房价仍是决定市场拐点的关键因素,若后续存量二手房能够持续消化并推动置换需求释放,房价在需求回流的支撑下有望逐步扭转下跌的势头,进而推动房地产市场止跌回稳。 上周商品房市场高频数据:(1)成交方面,2024年12月2日至2024 年12月8日,30大中城市商品房周度成交面积环比减少31.37%,同比增加6.11%。(2)截至2024年12月8日(自2024年1月1日起), 30大中城市商品房成交面积累计同比减少26.21%。(3)价格方面, 截至2024年11月25日,全国二手房出售挂牌价指数当周值中,一线城市环比下跌0.25%,二线城市环比下跌0.03%,三线城市环比下跌0.18%,四线城市环比下跌0.09%。 上周土地市场高频数据:(1)成交方面,2024年12月2日至2024 年12月8日,100大中城市供应土地环比减少47.62%,同比增加22.41%;100大中城市成交土地环比减少37.41%,同比减少53.39%。 (2)价格方面,100大中城市供应土地挂牌均价环比下跌36.73%,同比下跌35.24%;100大中城市成交土地楼面均价环比下跌9.93%,同比上涨29.05%。 投资建议:(1)从住建部近期部署来看,城中村改造和危旧房改造是当前的重点工作,可关注万科A、建科院等深度参与相关项目的龙头企业;(2)目前房地产支持政策正在持续发力,随着稳需求、保 交楼的推进,楼市销售有望出现边际改善,可关注保利发展、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企;(3)在房地产融资协调机制持续推进的背景下,部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖集团、金地集团等有望迎来信用修复。 风险提示:政策效果不及预期;房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2商品房市场高频数据5 2.1商品房销售情况跟踪5 2.2住宅价格动态跟踪6 2.3商品房库存情况跟踪8 3土地市场高频数据9 3.1土地供应与成交情况跟踪9 3.2土地价格动态跟踪10 3.3土地库存情况跟踪11 4房地产开发投资高频数据12 4.1房地产开发投资完成额情况12 4.2全国房屋开发过程跟踪12 4.3房地产开发资金情况跟踪13 5房地产市场与宏观经济14 5.1房地产与财政收入14 5.2房地产与货币金融15 5.3房地产相关产业链动态16 6房地产市场与资本市场17 6.1债券市场17 6.2权益市场17 6.3商品市场18 7投资建议18 8风险提示18 图表目录 图1:30大中城市商品房成交情况5 图2:30大中城市商品房成交情况:累计同比5 图3:30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比5 图4:30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比5 图5:全国商品房销售面积6 图6:全国商品房销售额6 图7:上海商品房成交均价6 图8:全国二手房出售挂牌价指数周环比6 图9:70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比7 图10:70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况7 图11:70个大中城市二手住宅价格:当月同比7 图12:70个大中城市二手住宅价格环比变化情况7 图13:十大城市商品房可售面积8 图14:十大城市商品房周度库存去化周期8 图15:全国商品房待售面积8 图16:全国商品房月度库存去化周期8 图17:100大中城市:供应土地数量:当周值9 图18:100大中城市:成交土地数量:当周值9 图19:100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值9 图20:100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值9 图21:100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值10 图22:100大中城市:成交土地楼面均价:当周值10 图23:100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图24:按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图25:房地产开发投资完成额:累计值12 图26:住宅开发投资完成额:累计同比12 图27:全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值,万平方米)12 图28:全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比12 图29:房地产开发计划总投资:累计值13 图30:土地购置费:累计值13 图31:房地产开发本年实际到位资金13 图32:房地产开发上年资金结余13 图33:累计国有土地使用权出让收入14 图34:国有土地使用权出让金收入安排的支出14 图35:房地产相关主要税种月度收入(亿元)14 图36:房地产相关主要税种收入当月同比14 图37:贷款市场报价利率15 图38:抵押补充贷款15 图39:房地产开发贷款15 图40:住户中长期贷款15 图41:挖掘机开工小时数16 图42:中国建材家居景气指数(BHI)16 图43:全国水泥产量16 图44:全国钢材产量16 图45:全国家具类零售额:当月同比16 图46:全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比16 图47:房地产行业指数与国债到期收益率17 图48:房地产行业指数与企业债到期收益率17 图49:房地产行业指数与上证指数17 图50:房地产行业指数与金融行业指数17 图51:房地产行业指数与焦煤价格18 图52:房地产行业指数与螺纹钢价格18 1本周观点 长期来看,受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前,我国房地产的发展模式正在经历关键转型期,在供求关系发生重大变化 的背景下,房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素,根据国家统计局数据,2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势,但我国城镇化进程尚未结束,我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距;截至2023年,美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%,而同期我国城镇化率为66.16%。因此,我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间,城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据,未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右,需求总量规模仍然较为可观。此外,人口向大城市聚集也是大势所趋,一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看,房地产市场或已超调,但周期拐点有待观察。截至2024年10月,全国商品房销售面积累计同比下降15.8%,销售额累计同比下降20.9%,降幅呈持续收窄态势; 商品房销售面积当月值已连续37个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期 (2014年2月至2015年3月)。此外,2024年1-10月,全国房地产开发投资同比下降10.3%,降幅相比前9个月有所扩大。总体来看,7月以来受政策利好的助力,全国商品房市场出现边际回暖,但下行趋势暂未出现明显逆转;10月国房景气指数为92.49点,相比前值略有回升,但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在 15%左右,测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右,低于市场预计的未 来5-10年新房增量需求中枢,这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大,房地产市场有望逐步走出调整区间,但是考虑到当前有效需求有待改善,房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看,多城政府推出稳楼市政策,市场基本面延续改善态势。在存量政策和增 量政策利好的叠加影响下,近日楼市维持较高热度。上周(12.2-12.8)30大中城市商品房周度成交面积环比减少31.37%,同比增加6.11%;其中,一二三线城市分别环比减少25.90%、39.53%、6.72%。虽然受前期需求集中释放以及高基数效应等因素的影响,上周商品房成交面积环比有所下降,但同比延续增长态势,反映市场基本面仍在持续改善。从政策面来看,近日各地方政府相继出台支持政策,如广州、重庆、贵州等地先后优化调整公积金政策,南京宣布满足特定条件的商品房可解除限售,太原明确继续执行解除各项住房限制性措施的有关规定、大力开展住房以旧换新活动等。总体而言,宽松的宏观调控基调为房地产市场提供了较强的支撑,预计后续将有更多高能级城市推出新政。此外,当前已进入年终业绩冲刺期,各大房企或将推出一系列促销活动。在政企的共同发力下,预计12月份商品房市场将延续回暖态势。下阶段,房价仍是决定市场拐点的关键因素,若后续存量二手房能够持续消化并推动置换需求释放,房价在需求回流的支撑下有望逐步扭转下跌的势头,进而推动房地产市场止跌回稳。 2商品房市场高频数据 2.1商品房销售情况跟踪 商品房成交概况:在政策助力下,房地产市场维持较高热度,上周商品房成交面积环比有所下降,但同比保持增长。 (1)上周30大中城市商品房销售情况:2024年12月2日至2024年12月8日,30大中城市商品房周度成交套数为23531套,环比减少29.39%,同比增加13.80%;商品房成交面积为254.98万平方米,环比减少31.37%,同比增加6.11%。截至2024年12月8 日(自2024年1月1日起),30大中城市商品房成交套数累计同比减少24.52%,商品房成交面积累计同比减少26.21%。 图1:30大中城市商品房成交情况图2:30大中城市商品房成交情况:累计同比 商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% 资料来源:Wind,财信证券资料来源:Wind,财信证券 (2)上周30大中城市各能级城市商品房销售情况:2024年12月2日至2024年12月8日,30大中城市商品房周度成交面积中,一线城市环比减少25.90%,二线城市环比减少39.53%,三线城市环比减少6.72%。截至2024年12月8日(自2024年1月1日起), 30大中城市商品房累计成交面积中,一线城市同比减少14.73%,二线城市同比减少32.34%,三线城市同比减少23.42%。 图3:30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比图4: