房地产行业研究周报：4月百强房企销售修复延续 国央企拿地提升

4月百强房企销售修复延续国央企拿地 提升 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升 4月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售额累计同比持续上行。中指研究院 房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速10.8%，较3月提高4.7pct，单月同比增速26.6%，较3月增速回落2.6pct，单月同比连续2月回落，但仍保持20%以上高增速，在春节前挤压需求释放后，销售热度环比有所减弱，且4月为 传统销售淡季，近期销售有所转弱属正常现象，对全年判断仍是好于2022年。 从百强房企与商品房销售关系来看，整体改善方向仍确定。2023年3月，TOP100房企单月权益销售额同比增速开始表现为领先商品房销售额，而非如2022年落后状态；出现这一现象主要受到包括TOP100名单出险房企销售占比降 低、头部房企高质量货值、基数效应等因素影响；尽管二者强弱关系出现变化，但方向性仍保持一致，预计全国商品房销售与TOP100房企增速保持一致变动，4月较3月单月销售同比增速小幅下滑，累计口径则小幅提升。 规模房企竞争优势延续，但领先幅度有所收窄，30-50名房企销售持续修复。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企4月权益销售额累计同比增速分别为23%、8.4%、0.2%，分别较上月提升4.3pct、3.4pct、9.3pct，单月同比增速分别为 37.3%、20.9%、34.7%，分别较上月下降7.6pct、下降5.1pct、提升9.6pct。 除新进排行榜房企外，TOP50房企中28家房企实现累计同比转正，较4月新增 1家。8家房企增速达100%以上，累计增速30%以上21家，新进榜单房企4家； 增速领先的10家房企分别为中建东孚（+250%）、保利置业（+197%）、中国中铁 （+164%）、城建发展（+142%）、华发股份（+130%）、华润置地（+119%）、中国铁建（+107%）、国贸地产（+103%）、建发地产（+85%）、招商蛇口（+83%）。 4月房企土拍排行榜数据公布，国央企房企占比提升，地方国企及城投占比降低，民企拿地占比稳定。4月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中， 国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为44%、15%、28%、11%，分别较上月累计口径减少8pct，提升5pct，减少1pct，提升3pct；核心城市土拍开启后，具备资金实力的国央企拿地意愿和拿地占比显著提升。。 4月随着大部分核心城市启动集中供地，头部房企拿地规模大幅提升。其中新增 拿地金额显著提高房企包括，华润置地130亿、建发地产115亿、万科76亿、 中国中铁66亿、金地集团60亿、招商蛇口54亿、保利发展47亿。数据追踪（4月17日-4月23日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为17pct、9pct，一线城市 83pct，17pct，二线城市6pct，2pct，三线城市-4pct，19pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比59ct，累计同比50pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-5pct，成交建筑面积累计同比 14pct，成交金额累计同比1pct，土地成交溢价率为1.2%。 城市行情环比：北京（-11pct），上海（1pct），广州（15pct），深圳 （17pct），南京（-9pct），杭州（-21pct），武汉（-25pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积 极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年5月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数115 行业平均市盈率14.36 市场平均市盈率12.26 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：3月销售复苏放缓竣工显著改善》2023-04-23 2、《房地产行业研究周报：土地市场观察整体改善核心城市回暖显著》2023-04-173、《房地产：从销售规模看市值变化优质房企仍具显著成长空间》2023-04-10 内容目录 1.每周一谈：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升3 1.14月百强房企销售同比转正国央企拿地大幅提升3 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比3 图2：中指研究院近期房企权益拿地额TOP50构成5 图3：中指研究院3、4月房企权益拿地额TOP50(亿)5 图4：申万一级行业涨跌幅（%）6 图5：本周涨跌幅前十位（%）6 图6：本周涨跌幅后十位（%）6 图7：房地产行业近三年PE（TTM）6 图8：房地产行业近三年PB（LF）7 图9：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图10：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图11：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图12：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图13：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图14：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图15：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图16：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图17：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图18：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图19：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：4月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升 1.14月百强房企销售同比转正国央企拿地大幅提升 4月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售额累计同比持续上行。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速+10.8%，较3月提高4.7pct，单月同比增速+26.6%，较3月增速回落2.6pct，单月同比连续2月回落，但仍保持20% 以上高增速，在春节前挤压需求释放后，销售热度环比有所减弱，且4月为传统销 售淡季，近期销售有所转弱属正常现象，对全年判断仍是好于2022年。 从百强房企与商品房销售关系来看，整体改善方向仍确定。2023年3月，TOP100房企单月权益销售额同比增速开始表现为领先商品房销售额，而非如2022年落后状态；出现这一现象主要受到包括TOP100名单出险房企销售占比降低、头部房企高质量货值、基数效应等因素影响；尽管二者强弱关系出现变化， 但方向性仍保持一致，预计全国商品房销售与TOP100房企增速保持一致变动，4月较3月单月销售同比增速小幅下滑，累计口径则小幅提升。 图1：近期统计局商品房销售额、中指研究院TOP100房企权益销售额累计及单月同比 统计局全国商品房销售额累计同比 统计局全国商品房销售额单月同比 40%中指研究院TOP100房企权益销售额累计同比中指研究院TOP100房企权益销售额单月同比 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所 规模房企竞争优势延续，但领先幅度有所收窄，30-50名房企销售持续修复。 TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企4月权益销售额累计同比增速分别为+23%、 +8.4%、0.2%，分别较上月提升4.3pct、3.4pct、9.3pct，单月同比增速分别为 +37.3%、+20.9%、+34.7%，分别较上月下降7.6pct、下降5.1pct、提升9.6pct。 除新进排行榜房企外，TOP50房企中28家房企实现累计同比增速转正，较4月 新增1家。其中8家房企增速达+100%以上，累计增速+30%以上房企21家，新 进榜单房企4家；增速领先的10家房企分别为中建东孚（+250%）、保利置业 （+197%）、中国中铁（+164%）、城建发展（+142%）、华发股份（+130%）、华润置地（+119%）、中国铁建（+107%）、国贸地产（+103%）、建发地产 （+85%）、招商蛇口（+83%）。 表1：4月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现 房企 4 月累计权益销售 额（亿） 累计同 比 较3月变 动 4 月权益销售额 （亿） 单月同 比 较3月变 动 环比 4 月排 名 2022排 名 排名提 升 保利发展 1127 38.8% -18.9% 241.2 -3.6% -61.2% -55.5% 1 3 2 中海地产 1108.3 63.0% -12.7% 323.4 38.7% -37.0% -47.8% 2 4 2 万科 1067 -3.4% 1.6% 272.4 1.6% 6.6% -67.9% 3 2 -1 碧桂园 890 -26.9% 4.4% 177.0 -1.7% 29.6% -82.7% 4 1 -3 华润置地 859.1 119.3% 14.9% 255.9 164.9% 60.6% -67.3% 5 5 0 招商蛇口 685 82.7% 26.8% 235.0 172.6% 116.8% -70.2% 6 6 0 建发房产 477.6 84.6% 21.5% 121.9 200.2% 137.2% -81.4% 7 12 5 龙湖集团 445.3 40.8% 4.9% 118.1 56.4% 20.5% -68.6% 8 8 0 绿城中国 439.5 73.9% 18.3% 137.2 134.9% 79.4% -70.0% 9 11 2 华发股份 430.9 130.4% -15.5% 61.5 67.1% -78.8% -75.5% 10 19 9 越秀地产 386.2 52.9% -58.3% 79.7 -25.9% -137.1% -25.9% 11 10 -1 金地集团 366 3.2% 6.4% 93.0 28.3% 31.5% -74.3% 12 7 -5 绿地控股 348.3 -2.5% -0.9% 75.6 -5.6% -4.0% -71.1% 13 9 -4 中国金茂 309.1 -3.1% 0.0% 75.9 -3.1% 0.1% -67.5% 14 16 2 滨江集团 295.8 34.2% -8.1% 93.3 19.5% -22.8% -45.1% 15 15 0 中国铁建 268.1 107.2% 55.5% 115.8 299.3% 247.6% -71.1% 16 14 -2 中国中铁 210.8 164.2% 33.2% 69.2 274.1% 143.1% -69.8% 17 22 5 融创中国 209 -59.1% 3.9% 45.0 -33.8% 29.2% -84.7% 18 13 -5 保利置业 208.5 196.6% -11.9% 51.8 165.6% -42.8% -61.6% 19 37 18 象屿地产 196.6 // 62.4 // / 20 52 32 新城控股 195.3 -28.9% 1.4% 50.0 -24.4% 6.0% -68.3% 21 17 -4 美的置业 189.3 16.8% 2.0% 38.1 25.3% 10.5%