房地产行业第25周周报：新房二手房环比再回落，5年期LPR下调10bp

房地产行业第25周周报 新房二手房环比再回落，5年期LPR下调10bp 2023年06月25日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房环比再回落，5年期LPR下调10bp 2023年06月25日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年6月第4周，上周新房面积略有回升后，本周环比再次回落11.83%，其中二线城市环比回落幅度较小，整体保持在6月以来的相 对较低位置。二手房方面延续回落趋势，本周环比大幅下降31.61%，其中一线城市的环比回落幅度较大。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率5年期以上LPR下调10个基点，4.3%调整至4.2%。 ⯁重点政策解读：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，同样下调10个基点。复盘本轮下行周期中销售与利率关系， 住宅销售当月同比跌幅扩大后，往往贷款市场利率相应下调。自2022年8月5年期LPR下调15bp后，时隔10个月再次下调10bp，此次降息的背景同样对应着销售持续走弱，今年2-3月房地产市场短暂的小阳春后，市场热度下 降，进入6月传统旺季销售仍然持续走弱，市场情绪悲观。截至6月23日， 30大中城市中一线城市累计成交面积同比上升23.6%，而弱二线和三四线城市去化相对较弱，行业销售不畅的核心症结在于低能级城市销售表现较差，因此我们认为在鼓励合理需求（尤其是改善需求）的基调下，不排除核心城市存在需求端政策松绑的可能性，但放松力度可能相对有限。考虑到现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，我们认为提振市场的重要举措在于提高居民购买力，此次随着5年期LPR下调，首套房贷款利率有望进一步下调，居民购房成本有望进一步下降。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/06/19-2023/06/25）申万房地产指数下跌4.68%，跑输上证综指2.38pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下跌6.99%，跑输恒生综指0.91pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：派斯林 （14.02%）、金科股份（10.28%）、*ST新联（3.09%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：正荣地产（-24.12%）、新城发展（-21.23%）、融信中国 （-20.27%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌10.81%，跑输恒生综指4.72pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（1.08%）、星盛商业（0.00%）、旭辉永升服务（0.00%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-26.83%）、新城悦服务（-17.53%）、雅生活服务（-16.19%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/06/17-2023/06/23）30个大中城新房成交面积 242.29万平方米，同比下降52.85%，环比下降11.83%。15城二手房成交面 积124.79万平方米，同比下降34.58%，环比下降31.61%。监测16个重点城市库存面积18247.56万平方米，环比下降0.31%，去化周期92.41周，较上周延长3.99周。上周（2023/06/12-2023/06/18）100大中城市土地供应建面2850.67万平方米，同比下降37.51%，环比下降58.75%；土地成交建面2360.58万平方米，同比下降23.24%，环比上升13.50%；供需比下降为1.21，溢价率为7.00%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/06/17-2023/06/23）房企境内新发债总额为133.36亿元，同比下降3.47%，环比上升90.51%；债务总偿还量为81.21亿元，同比下降35.58%，环比上升46.96%；净融资额52.15亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化12 4.房企融资情况13 4.2房企融资详情13 4.3房企信用情况14 风险因素14 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前9名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2023年5月新建住宅价格和同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2023年5月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速10 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表21：100大中城土地供需比（倍）11 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比11 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表25：15城库存面积及去化周期12 图表26：一线城市库存面积及去化周期12 图表27：二线城市库存面积及去化周期12 图表28：三线城市库存面积及去化周期12 图表29：重点城市库存和去化周期情况12 图表30：境内新发债规模及同比增速13 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表32：房企债券相关公告13 图表33：房企债券发行详情13 图表34：房企最新负面事件14 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 5年期以上LPR下调10个基点至4.2% 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率 （LPR）1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，同样下调10 个基点。 政策解读： 房地产销售低迷，再降息提振楼市。复盘本轮下行周期中销售与利率关系，住宅销售当月同比跌幅扩大后，往往贷款市场利率相应下调。第一轮始于5月。2022年4月，受深 圳、上海疫情影响，商品住宅销售面积单月同比跌幅扩大至42.4%，5月15日央行将首套房个贷利率下限调整为LPR-20bp，5年期LPR在5月20日下调15bp至4.45%。随后住宅销售同比跌幅收窄。第二轮始于8月。2022年7月到8月，“断供”风波导致住宅销售面积跌幅再度扩大，8月22日5年期LPR再度下行15bp，至4.30%。8月-9月，商品住宅单月销售面积同比跌幅有所收敛。第三轮始于9月末。10到11月，疫情影响下住宅销售再度转弱，9月29日，央行阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限。自2022年8月5年期LPR下调15bp后，时隔10个月再次下调10bp，此次降息的背景同样对应着销售持续走弱，今年2-3月房地产市场短暂的小阳春后，市场热度下降，进入6月传统旺季销售仍然持续走弱，市场情绪悲观。 核心城市松绑力度可能有限，提振市场重要举措在于提升居民购买力。我们认为现阶段核心城市需求端政策虽存在边际放松空间，但大幅度松绑的可能性较小。2023年截至6月23日，30大中城市中一线城市累计成交面积同比上升23.6%，而弱二线和三四线城市 去化相对较弱，行业销售不畅的核心症结在于低能级城市销售表现较差，因此我们认为在鼓励合理需求（尤其是改善需求）的基调下，不排除核心城市存在需求端政策松绑的可能性，但放松力度可能相对有限。考虑到现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，我们认为提振市场的重要举措在于提高居民购买力，此次随着5年期LPR下调，首套房贷款利率有望进一步下调，居民购房成本有望进一步下降。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率5年期以上LPR下调10个基点，4.3%调整至4.2%。 地方政策层面：本周南京六合区出台人才购房政策优化方案、广州出台优化城中村改造流程等政策。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 06/20 全国 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，同样下调10个基点。 06/19 南京 南京六合区出台“引才安居聚才惠企”人才购房政策优化方案。2023年6月10日至2023年11月9日期间，在六合区范围内(不含葛塘、长芦、大厂街道)购买新建商品住房，可享受本次优化政策。购买新建商品住房并网签认购的购房对象，在取得《不动产权证书》后，符合条件的可以申请人才购房专项补贴，区财政根据不动产权证证载面积按300元/平方米的标准发放。鼓励用人单位对购买六合区新建商品住房的职工给予购房补贴。对于企业组织职工集体购买新建商品住房的，鼓励开发企业在现有优惠价格以外再给予团购优惠。 06/19 广州 广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出进一步深化“放管服”改革，优化城中村改造审批流程，持续优化广州市营商环境，加快推动城中村改造项目落地实施，促进经济社会健康发展。《通知》鼓励分片分期实施。项目实施方案可按照“民生先行、灵活分片、动态分期”的原则，明确分片（期）实施计划，最小分片（期）原则上不小于详细规划的导则地块。《通知》明确加大金融支持力度，通过金融创新助企纾困。鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持。支持金融产品创新，满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。 06/21 北京 6月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自2023年7月1日起正式实施。本通知的出台，顺应了北京市减量发展、城市更新建设加快，一些老旧厂房、低效产业园逐渐退出的当下形势，破解了非住宅房屋征收过程中的评估补偿政策依据不足、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难等问题。 06/21 重庆 中共重庆市委、重庆市政府发布《关于促进民营经济高质量发展的实施意见》，鼓励民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式加强存量资产优化整合，将盘活的存量资产转化为发展增量。支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。 资料来源：中国人民银行官网、财联社、观点网、北京市住房和城乡建设委员会、重庆市人民政府、信达证券研发中心 2.一周行情回顾 2.1房