房地产行业第16周周报：新房二手房成交环比由正转负，行业销售仍然承压

房地产行业第16周周报 新房二手房成交环比由正转负，行业销售仍然承压 2024年4月21日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房成交环比由正转负，行业销售仍然承压 2024年4月21日 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/04/15-2024/04/21）申万房地产指数下跌2.87%，跑输上证综指4.38pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数下跌2.63%，跑赢恒生综指0.22pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：广汇物流（14.53%）、中国金茂（9.80%）、汇景控股（7.14%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：时代中国控股（-41.91%）、易居企业控股（-36.96%）、国创高新（-22.96%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.74%，跑赢恒生综指0.11pct，在各类板块中位列第9/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（4.80%）、建发物业（0.34%）、 恒大物业（0.00%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：雅生活服务（-11.70%）、合景悠活（-11.11%）、时代邻里（-8.16%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/04/13-2024/04/19）30个大中城新房成交面积176.73万平方米，同比下降41.20%，环比下降6.17%。15城二手房成交面积227.75万平方米，同比下降11.40%，环比下降7.10%。监测16 个重点城市库存面积11936.15万平方米，环比上升0.52%，去化周期133.29周，较上周延长1.60周。上周（2024/04/08-2024/04/14）100大中城市土地成交建面1195.57万平方米，同比下降45.43%，环比下降14.31%；溢价率为6.83%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/04/15-2024/04/21）房企境内新发债总额为 183.49亿元，同比下降27.79%，环比上升6.71%；债务总偿还量为141.29 亿元，同比下降21.06%，环比下降26.49%；净融资额42.20亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素14 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前2名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2024年3月新建住宅价格同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2024年3月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：13城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 4月17日 北京市 北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，通过优化贷款期限核定标准，延长购买老旧小区住房的公积金贷款年限，进一步减轻借款人购房及还款压力。此次发布的通知规定，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”等4类改造项目的，贷款期限的核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减3年，优化为低于剩余土地使用年限减3年。也就是说，与原核定标准相比，相当于增加了10年或20年贷款时间。 4月17日 广东省广州市 广州市人民政府官网公布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》（以下简称《实施办法》）。《实施办法》明确“三旧”改造工作应当强化权益保障，先补偿、后搬迁。广州提出，“留守户”拒不交回集体土地使用权时，属地区政府依法予以处理、申请法院强制执行。《实施办法》设置用地管理专章，从“三旧”改造土地整备、土地置换、用地审批等方面进行全流程规范。同时，《实施办法》通过明确相关工作流程，确保“留守户”搬迁补偿工作主体明晰、程序合法。针对原权利人因客观原因无法现场办理注销的情况，明确可通过补偿安置协议约定委托改造主体办理，提高改造工作效率。 4月18日 湖南省长沙市 据长沙市住房和城乡建设局网站，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。 4月19日 江苏省常州市 为进一步促进房地产市场平稳运行，按照房地产调控“因城施策”原则，自4月19日起，江苏常州市（含溧阳市）将阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各银行业金融机构将按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素合理确定首套住房商业性个人住房贷款利率。本次调整适用于新发放首套住房商业性个人住房贷款业务，不包括已发放的存量商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按原政策规定执行。 资料来源：北京住房公积金管理中心、广州市人民政府、长沙市住房和城乡建设局、同花顺财经、证券时报网、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/04/15-2024/04/21）申万房地产指数下跌2.87%，跑输上证综指4.38pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数下跌2.63%，跑赢恒生综指0.22pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：广汇物流（14.53%）、中国金茂（9.80%）、汇景控股（7.14%）、广宇发展（5.38%）、上海临港（5.24%）、天健集团（5.06%）、珠光控股（4.67%）、越秀地产（3.76%）、中新集团（3.50%）、万通发展（3.35%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：时代中国控股（-41.91%）、易居企业控股（-36.96%）、国创高新（-22.96%）、雅居乐集团（-18.28%）、财信发展（-18.04%）、济南高新（-17.21%）、荣丰控股（-16.61%）、阳光股份（-16.26%）、建业地产（-15.79%）、冠城大通（-14.78%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2024/4/152024/4/162024/4/172024/4/182024/4/19 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 综合 社会服务商贸零售传媒 轻工制造纺织服饰计算机房地产环保 电子 有色金属电力设备美容护理医药生物公用事业基础化工农林牧渔机械设备通信 汽车 建筑材料食品饮料交通运输钢铁 国防军工石油石化建筑装饰非银金融煤炭 银行 家用电器 -10% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）图表5：本周地产股跌幅前10名（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.2物业板块 本周（2024/04/15-2024/04/21）恒生物业服务及管理板块下跌2.74%，跑赢恒生综指0.11pct，在各类板块中位列第9/13。 本周仅2家物业公司上涨，分别为：金科服务（4.80%）、建发物业（0.34%）； 本周跌幅前10的物业公司分别为：雅生活服务（-11.70%）、合景悠活（-11.11%）、时代邻里（-8.16%）、世茂服务（-6.67%）、卓越商企服务（-6.34%）、旭辉永升服务（-5.15%）、第一服务控股（-5.08%）、华润万象生活（-4.37%）、宝龙商业（-3.91%）、滨江服务（-3.62%）。 图表6：本周物业板块行情走势（%）图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% -3% 恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指 2024/04/152024/04/162024/04/172024/04/182024/04/19 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表8：本周物业股涨幅前2名（%）图表9：本周物业股跌幅前10名（%） 0% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 金科服务建发物业 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.3重点公司公告 日期 公司 公告内容 业绩公告 4/15 京投发展 一季度签约额10.24亿元，同比减少31.96% 4/16 华侨城A 发布3月经营业务公告，销售金融16.4亿元 4/18 南京高科 一季度实现合同销售金额3417.3万元 4/19 香江控股 发布2023年年度报告，全年净利润6948.74万元 4/19 市北高新 发布2023年年度报告，全年净亏损1.78亿元 4/19 大龙地产 发布2023年年度报告，全年净亏损3.31亿元 4/19 首开股份 发布2023年年度报告，全年净亏损63.39亿元 4/19 瑞安房地产 发布2023年年度报告，全年净利润13.97亿元 股权交易 4/16 亚通股份 拟转让上海银马实业有限公司100％股权 4/18 ST世茂 发布关于控股股东增持计划进展暨增持达4%的提示性