房地产行业跟踪周报：新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购 增持（维持） 投资要点 上周（2023.5.13-2023.5.19，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-4.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+0.2%，+0.7%，超额收益分别为-4.2%、-4.7%。29个中信行业板块中房地产位列第28。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积358.3万方，环比-7.6%，同比 +11.1%；2023年5月1日至5月19日累计成交816.3万方，同比+23.2%。 今年截至5月19日累计成交6937.4万方，同比+14.4%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积183.3万方，环比-11.4%， 同比+50.4%；2023年5月1日至5月19日累计成交453.9万方，同比 +60.7%。今年截至5月19日累计成交3433.4万方，同比+66.8%。 （3）库存及去化：14城新房累计库存9423.2万方，环比-0.2%，同比-1.0%；14城新房去化周期为14.7个月，环比变动+0.1个月，同比变动- 1.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.6个月、9.0个月、15.5个月、39.6个月，环比分别变动-0.1个月、+0.0个月、+0.4个月、+0.8个月。 （4）土地市场：2023年5月15日-2023年5月21日百城供应土地数 量为309宗，环比-25.9%，同比-51.0%；供应土地建筑面积为1654.1万 方，环比-38.5%，同比-51.7%；百城土地成交建筑面积2239.8万方，环 比-17.9%，同比-22.1%；成交楼面价872元/平，环比-53.6%、同比+2.3%；土地溢价率2.3%，环比-4.2pct，同比-0.4pct。 重点数据与政策：全国层面：统计局公布四月房地产数据：4月房价指数，新房、二手价格环比上涨城市分别为62个和36个，较上月分别减少2个和21个。1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。地方层面：杭州、南京放松限购。杭州新增3个街道放宽住房限购，余 杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道，外地居民社保满一个月即可购买1套住房，落户杭州不用满5年即可购买第2套。南京产业聚集区放松限购，南京户口及符合条件的外地居民均可新增一套购房指标。 周观点：上周新房与二手房环比数据下降，同比增幅持续缩窄，疫情积压的住房需求在一季度充分释放后二季度房地产市场有所降温，预计6月由于2022年高基数原因同比数据将承压。但近期高能级城市限购政策有所放松，我们认为全年销售面积增速仍可转正。推荐关注土储充裕、 布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国 海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅 生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 2023年05月23日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 10% 7% 4% 1% -2% -5% -8% -11% -14% -17% -20% 2022/5/232022/9/212023/1/202023/5/21 相关研究 《物管行业2022年报综述：“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启》 2023-05-22 《新房销售同比增幅微降，住建部鼓励经纪服务分档定价》 2023-05-15 1/17 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况12 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪15 5.投资建议16 6.风险提示16 2/17 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国17城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8 图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比8 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量11 图18：百城土地供应规划建筑面积11 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率12 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）13 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅14 图27：上周（5.15-5.19）重点房企涨跌幅排名15 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.05.22）5 表2：上周涨跌幅前�14 表3：上周涨跌幅后�15 表4：上周地方重点政策汇总15 3/17 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团。建议关注华发股份、越秀地产等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务，建议关注：保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是 大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 4/17 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.05.22） 总市值 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 2022A 2023E2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E （亿元） 001979.SZ 招商蛇口* 996 42.64 57.79 99.59 139.78 23.36 17.24 10.00 7.13 600048.SH 保利发展* 1,622 183.47 205.64 234.87 266.18 8.84 7.89 6.91 6.09 000002.SZ 万科A 1,735 226.18 235.95 246.39 257.68 7.67 7.35 7.04 6.73 600383.SH 金地集团* 345 61.07 68.38 74.65 81.07 5.65 5.04 4.62 4.25 601155.SH 新城控股* 330 13.94 40.89 48.81 54.43 23.68 8.07 6.76 6.06 002244.SZ 滨江集团* 277 37.41 45.03 53.62 61.97 7.40 6.15 5.16 4.47 600325.SH 华发股份 213 25.78 29.38 33.25 37.40 8.26 7.25 6.40 5.70 0688.HK 中国海外发展 1,718 232.65 277.12 304.90 339.69 7.38 6.20 5.63 5.06 1109.HK 华润置地 2,003 280.92 315.19 348.83 383.52 7.13 6.35 5.74 5.22 0960.HK 龙湖集团 962 243.62 252.66 266.44 289.65 3.95 3.81 3.61 3.32 3319.HK 雅生活服务* 64 18.40 20.64 23.51 26.52 3.47 3.09 2.72 2.41 1755.HK 新城悦服务* 31 4.23 4.84 5.42 5.98 7.40 6.47 5.78 5.24 2869.HK 绿城服务* 127 5.48 6.87 8.30 9.63 23.25 18.53 15.33 13.22 1209.HK 华润万象生活* 739 22.06 28.41 36.67 45.21 33.49 26.01 20.15 16.34 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2023.05.22港元兑人民币中间价为1港元=0.875人民币； （2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/17 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比下降，同比增幅缩窄8.3pct。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-3%、+11%、-22%、+0%。 从新房成交看，上周38城新房成交面积358.3万方，环比-7.6%，同比+11.1%；2023 年5月1日至5月19日累计成交816.3万方，同比+23.2%。今年截至5月19日累计成 交6937.4万方，同比+14.4%。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2023/05