房地产行业第1周周报：新房成交环比转负，二手房环比降幅扩大

房地产行业第1周周报 新房成交环比转负，二手房环比降幅扩大 2024年1月7日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比转负，二手房环比降幅扩大 2024年1月7日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/01/01-2024/01/07）申万房地产指数下跌2.92%，跑输上证综指1.38pct，在各类板块中位列第20/31，恒生地产建筑业指数下跌4.23%，跑输恒生综指1.41pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：德信中国（20.19%）、*ST云城（13.57%）、天房发展（9.77%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：绿景中国地产（-17.95%）、金地商置 （-13.21%）、中国海外宏洋集团（-11.67%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.52%，跑输恒生综指1.71pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（9.68%）、佳兆业美好（8.65%）、 国锐地产（4.69%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：远洋服务（-20.00%）、金科服务（-16.94%）、旭辉永升服务（-10.34%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/12/30-2024/01/05）30个大中城新房成交面积218.98万平方米，同比下降27.27%，环比下降51.22%。15城二手房成交面积161.74万平方米，同比上升30.19%，环比下降19.13%。监测 16个重点城市库存面积11988.49万平方米，环比下降0.09%，去化周期 92.08周，较上周缩短10.34周。上周（2023/12/25-2023/12/31）100大中城市土地成交建面6953.58万平方米，同比下降35.93%，环比下降34.38%；溢价率为1.45%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/01/01-2024/01/07）房企境内新发债总额为 75.79亿元，同比下降39.95%，环比下降38.00%；债务总偿还量为42.62 亿元，同比上升30.56%，环比下降50.15%；净融资额33.17亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素13 图表目录 图表1：上周重点政策回顾4 图表2：上周房地产板块行情走势（%）5 图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：上周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：上周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：上周物业板块行情走势（%）6 图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：上周物业股涨幅前6名（%）6 图表9：上周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：上周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2023年11月新建住宅价格和同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2023年11月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：15城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：上周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 1月2日 上海市 上海市住房公积金管理委员会发布通知，调整公积金个人住房贷款政策，自2024年1月3日起施行.此次上海公积金贷款政策调整内容包括对第二套改善型住房的认定标准调整，涉及最低首付比例的区域差异化调整。具体而言，第二套改善型住房的认定为：缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房的最低首付款比例：对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%;对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。 1月2日 海南省 为进一步发挥住房公积金制度的互助保障作用，向住房公积金缴存职工提供更大力度的资金支持，海南省住房公积金管理局近日发布关于对《关于调整住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”政策的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告。此次政策的执行范围是缴存职工家庭在海南省行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房申请二套公积金贷款时，在具备偿还贷款本息能力的前提下，按“存贷挂钩”政策计算实际贷款额度。按照新政，借款人和共同借款人可合并计算贷款额度，且以“存贷挂钩”公式计算的实际贷款额度不高于海南省各类房型规定的最高公积金贷款额度。对于贷款保底额度，缴存职工家庭在具备偿还贷款本息能力的前提下，单方缴存公积金“存贷挂钩”测算贷款额度不足30万元的，按30万元计算；夫妻双方缴存公积金“存贷挂钩”测算贷款额度不足40万元的，按40万元计算。 1月2日 广东省东莞市 自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。对于贷款购买二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%，利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点（LPR+20BP）。 1月4日 广东省湛江市 广东省湛江市发布关于支持在湛高校和职业院校毕业生留湛就业创业、关于湛江市住房公积金个人住房贷款管理办法、关于调整住房公积金个人住房贷款额度有关问题的通知。通知自2024年1月1日起实施，有效期5年。 1月5日 天津市 天津市西青区发布实施《西青区2024年一季度新建商品住宅购房补贴政策》，引导住房消费需求进一步释放，助力2024年一季度经济“开门红”。明确自2024年1月1日（含当日）至2024年3月31日（含当日），在西青区购买新建商品住宅（以商品房买卖合同网签时间为准），于2024年3月31日（含当日）前足额缴纳购房契税并取得完税证明的，根据购房人申请，按照总购房款的0.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过4万元（含4万元）。 1月5日 成都市 1月5日消息，《成都市户籍迁入登记管理办法》《成都市居住证积分管理办法》正式对外公布，两《办法》将于2024年2月20日起施行。根据《成都市居住证积分管理办法》，简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县8个县（市）及成都东部新区将取消积分入户。中心城区和城市新区的积分入户政策也得到优化，如将积分入户申请条件中的社保缴存时间降至3年，在积分指标上也更加注重技术技能指标和个人贡献指标。根据《成都市户籍迁入登记管理办法》，除国家规定条件的入户情形外，主要亮点变化是：“8+1”县（市）取消入户限制，“合法稳定就业、合法稳定居住”即可落户。具体为：在成都市域范围内连续缴纳社保满6个月，且持有“8+1”县（市）有效期内居住证的人员，可以申请将户口迁入“8+1”县（市）城镇地区。35周岁以下的全日制的全日制普通高校专科学历毕业生可落户成都，普通高校研究生学历毕业生落户也取消了年龄限制，人才入户条件进一步放宽。此外，在实现人口合理分布同时，更具科学性。 资料来源：上海发布、上海市公积金管理中心、海南省住房公积金管理局、东莞发布综合，南方+、东莞+、湛江市住房公积金管理中心、天津市西青区人民政府、成都发布、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/01/01-2024/01/07）申万房地产指数下跌2.92%，跑输上证综指1.38pct，在各类板块中位列第20/31，恒生地产建筑业指数下跌4.23%，跑输恒生综指1.41pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：德信中国（20.19%）、*ST云城（13.57%）、天房发展（9.77%）、津滨发展（9.26%）、融信中国（8.95%）、旭辉控股集团（7.84%）、时代中国控股（7.69%）、阳光股份（7.64%）、凤凰股份（6.79%）、派斯林（5.97%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：绿景中国地产（-17.95%）、金地商置（-13.21%）、中国海外宏洋集团（-11.67%）、中梁控股（-10.61%）、龙湖集团（-10.56%）、富力地产 （-10.53%）、九龙仓集团（-9.74%）、越秀地产（-9.43%）、世茂集团（-9.23%）、远洋集团（-9.09%）。 图表2：上周房地产板块行情走势（%）图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%） 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% -3.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2024/1/012024/1/022024/1/032024/1/042024/1/05 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 电子计算机通信 电力设备食品饮料国防军工美容护理汽车 机械设备医药生物传媒 房地产非银金融农林牧渔基础化工商贸零售有色金属建筑材料社会服务综合 纺织服饰轻工制造建筑装饰交通运输家用电器环保 银行钢铁 石油石化公用事业煤炭 -8% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：上周地产股涨幅前10名（%）图表5：上周地产股跌幅前10名（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% -5% -10% -15% -20% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.2物业板块 本周（2024/01/01-2024/01/07）恒生物业服务及管理板块下跌4.52%，跑输恒生综指1.71pct，在各类板块中位列第11/13。 本周仅6家物业公司上涨，分别为：正荣服务（9.68%）、佳兆业美好（8.65%）、国锐地产（4.69%）、中海物业（4.44%）、越秀服务（0.78%）、绿城管理控股（0.56%）； 本周跌幅前10的物业公司分别为：远洋服务（-20.00%）、金科服务（-16.94%）、旭辉永升服务（-10.34%）、碧桂园