房地产行业周报：新房、二手房成交环比增长，2月销售保持低位运行

核心观点：新房、二手房成交环比增长，2月销售保持低位运行 我们跟踪的64城新房和17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。根据克而瑞发布数据显示，2024年2月，TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%。 地产市场继续承压，销售整体保持低位运行。但我们认为目前稳地产信号明确，住建部要求各地科学编制今明两年住房发展计划，有利于引导市场平稳健康发展。住建部、金融监管总局要求各地融资协调机制“应建尽建”，高效解决项目融资问题。我们预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。 超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。 板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：科学编制两年住房发展计划，各地融资协调机制“应建尽建” 中央层面：住建部：各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。住建部、金融监管总局：各地要扎实做好融资协调机制有关工作，按照协调机制“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。 地方层面：贵阳：2月26日消息，贵阳已梳理出两批房地产支持项目名单，首批3个项目成功获得2.05亿元的融资贷款。陕西省：截至2月23日，陕西省11个市（区）均建立房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目首批“白名单”并推送商业银行，共涉及114个项目。长春：自2024年3月1日起，对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首次申请住房公积金贷款的，单笔贷款最高额度由原来的可上浮30%调整为可上浮40%。 市场端：新房、二手房成交同比下降，杭州龙年首拍成功收官 销售端：2024年第9周，全国64城商品住宅成交面积268万平米，同比下降43%，环比增加48%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1719万平米，累计同比下降42%。全国17城二手房成交面积为135万平米，同比增速-40%，前值-42%； 年初至今累计成交面积1068万平米，同比增速-15%，前值-9%。 投资端：2024年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1786万平方米，成交土地规划建筑面积2580万平方米，同比下降5%，成交溢价率为4.2%。 2月27日，杭州2024年度首批7宗宅地挂牌出让。最终，7宗宅地全部溢价成交，揽金约111.62亿元。其中绿城、滨江集团、华润置地联合体均有斩获。 融资端：国内信用债发行同环比增长 2024年第9周，信用债发行96亿元，同比增加17%，环比增加113%，平均加权利率2.91%，环比增加11BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、科学编制两年住房发展计划，各地融资协调机制“应建尽 建” 中央层面：（1）住建部：住房城乡建设部表示，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。（2）住建部、金融监管总局：2月29日，中国住房和城乡建设部与金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制视频调度会。会议强调，各地要扎实做好融资协调机制有关工作，抓项目“白名单”质量、抓工作进度、抓项目建设、抓宣传引导。按照协调机制“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。（3）住建部、金融监管总局：自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构迅速行动，建机制、提名单、抓落实，工作取得良好开局。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。（4）国家金融监督管理总局河南监管局：截至2月27日，河南全省银行机构已对协调机制推送的项目授信67.1亿元，发放融资26.79亿元。其中，郑州市已授信35.18亿元，已发放19.18亿元。（5）工商银行：3月1日，从工商银行获悉，自城市房地产融资协调机制建立以来，工商银行迅速响应，成立了“房地产融资协调机制专项工作小组”。据了解，截至2月22日，工商银行已对接约3800个项目，完成审批项目近100个，审批金额约400亿元。在广州、北京、苏州、郑州等25个城市，工商银行已对近40个项目新增融资约80亿元。 地方层面：（1）贵阳：2月26日消息，贵阳已梳理出两批房地产支持项目名单，首批3个项目成功获得2.05亿元的融资贷款。（2）九江：2月26日，九江市柴桑区成功办理了该市首笔提取住房公积金支付购房首付款业务。这一业务的落地实施，得益于九江市住建局最新发布的《九江市提取住房公积金支付购房首付款业务实施细则》。根据新细则，住房公积金缴存人在九江市范围内购买住房时，可以申请提取本人及配偶的住房公积金账户余额，用于支付购房首付款。（3）荆州：2月26日，湖北省荆州市发布了一系列针对房地产市场的政策措施，旨在促进市场平稳健康发展。这些措施包括满足居民合理住房需求和助企纾困两个方面，共16条具体政策。 在满足居民住房需求方面，荆州市提出了五项措施：实行房款契税补贴，降低个人住房贷款的首付比例和利率，优化住房公积金政策，优化财税减免政策，以及全面推进“带押过户”。其中，对于全日制大专以上毕业生和“招硕引博”人才，荆州市提供了不同额度的购房补贴。（4）绍兴：据“绍兴发布”微信公众号披露，近日，浙江绍兴市住房公积金管理委员会印发了《关于住房公积金支持安居优居的通知》。 同时，优化贷款最高额度，上调嵊州、新昌两地的住房公积金贷款最高额度，将全市住房公积金贷款最高可贷额度统一上调为单职工家庭70万元、双职工家庭100万元。（5）武汉：达到法定就业年龄，具有完全民事行为能力，目前已连续在武汉市灵活就业窗口缴纳企业职工基本养老保险6个月及以上，且缴纳时长满6个月，以非全日制、个体经营、新业态等方式就业的灵活就业人员，如城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业人员等，都可自愿参与。（6）福州：2月27日，福建省福州市长乐区出台了《“好年华聚福州”长乐区人才住房保障办法实施细则》，为经认定的各类人才提供最高达150万元的购房补贴。根据《实施细则》，人才购房补贴分为六个层次，其中1型保障对象可获得最高150万元补贴，而6型保障对象则为5万元。 （7）陕西省：据观点新媒体了解，截至2月23日，陕西省11个市（区）均建立房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目首批“白名单”并推送商业银行，共涉及114个项目。目前，已有多个“白名单”项目获得银行融资和授信。 （8）烟台：近日，烟台市政府发布《关于增强经济活力巩固回升向好态势推动烟台在新台阶实现高质量发展的若干政策措施》。其中提出，制定高品质住宅开发建设支持政策，建立高品质住宅开发建设标准体系和评审管理推进体系，2024年落地高品质住宅项目10个以上，推动房地产业高质量发展。（9）长春：2月27日，长春市住房公积金管理委员会宣布调整住房公积金贷款政策。自2024年3月1日起，借款人及配偶申请住房公积金贷款时，贷款额度和双方住房公积金账户余额关联倍数由原来的20倍调整为30倍。对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首次申请住房公积金贷款的，单笔贷款最高额度由原来的可上浮30%调整为可上浮40%。（10）湖北省：2月27日，湖北省住房公积金异地委扣还贷实现全省通办。据了解，这一变革得益于湖北省住房公积金数据互联共享平台的建设，该平台迈出了坚实的一步，全省17个中心已全部接入运行。这也意味着湖北异地委扣还贷实现全省通办。在委托扣划还贷期间，委托人公积金账户最低保留金额为100元。（11）常州：将未就业退役军人纳入住房公积金保障范围，允许其以灵活就业人员身份缴存住房公积金，并将其账户设立纳入“军人退役一件事”平台，简化手续。此外，退役军人若在退役5年内在常州市购房并首次使用住房公积金贷款，可享受最高140万元的贷款额度，较普通额度增加20万元。（12）广州：“截至2月26日，广州市首批推送项目已有9个获得融资，累计金额8.68亿元。”2月28日，中国房地产报记者从广州市住房和城乡建设局获得了关于房地产融资“白名单”的最新消息。广州市住房和城乡建设局介绍，第一批名单中，民营、混合所有制企业项目37个，占比达78.72%。第二批项目“白名单”已初步形成，正由市区两级融资协调机制工作组进行核实优化，将于近期推出，预计民营、混合所有制企业项目占比约80%。（13）湖北省：2月29日，湖北省住建厅宣布，湖北住房公积金数据互联共享平台建设取得重要进展，全省17个中心已全部接入运行。这意味着省内各城市的住房公积金可以异地委扣还贷。 （14）天津：3月1日，天津市蓟州区发布新建商品住宅购房补贴政策。该政策规定，自3月1日至3月31日，在蓟州区购买新建商品住宅并在此期间缴纳购房契税的购房者，可申请总购房款1%的补贴，补贴金额最高不超过5万元。购房人需为自然人，非自然人购房不享受此补贴。 表1：科学编制两年住房发展计划，各地融资协调机制“应建尽建” ` 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第9周，全国64城商品住宅成交面积268万平米，同比下降43%，环比增加48%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1719万平米，累计同比下降42%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第9周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第9周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第9周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第9周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第9周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-47%、-58%、-8%，年初至今累计增速-38%、-48%、-35%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第9周，全国17城二手房成交面积为135万平米，同比增速-40%，前值-42%；年初至今累计成交面积1068万平米，同比增速-15%，前值-9%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，杭州龙年首拍成功收 官 2024年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1786万平方米，成交土地规划建筑面积2580万平方米，同比下降5%，成交溢价率为4.2%。一线城市成交土地规划建筑面积84万平方米，同比下降79%；二线城市成交土地规划建筑面积875万平方米，同比增加40%；三线城市成交土地规划建筑面积1621万平方米，同比下降4%。杭州：2月27日，杭州2024年度首批7宗宅地挂牌出让，总出让面积16.65万㎡，总建筑面积约42.54万㎡，总起价93.72亿。7宗宅地分别位于上城区（2宗）、萧山区（2宗）、余杭区（1宗）、拱墅区（1宗）、钱塘区（1宗），延续价高者得的出让方式。最终，7宗宅地全部溢价成交，揽金约111.62亿元。其中绿城、滨江集团、华润置地联合体均有斩获；天津：2月28日，天津出让河西区陈塘科技商务区郁江道与枫林北路交口36.8亩地块，共有中海、龙湖两家房企参与竞争，最终经过9轮竞价，由中海