房地产行业周报：30大中城市成交环比下降，政策优化稳中有进

市场回顾 2023.1.22-1.26，上证综指数上涨2.75%，沪深300指数上涨1.96%，房地产板块上涨8.98%，房地产板块跑赢上证综指6.22个百分点，跑赢沪深300指数7.02个百分点。 年初至今，上证综指下跌2.18%，沪深300指数下跌2.84%，房地产板块上涨0.91%，房地产板块跑赢上证综指3.08个百分点，跑赢沪深300指数3.74个百分点。 上周，重点关注的A股地产股迪马股份、财信发展、冠城大通涨幅居前，津投城开、万业企业、京基智农跌幅较大；重点关注的港股地产及代建公司正商实业、禹洲集团等涨幅居前；物业股中兴业物联、领悦服务集团等涨幅居前。 数据追踪 百大城市土地成交累计同比+5%。上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积206万平方米，累计同比+5%。其中，一线城市住宅土地规划建筑无成交，二线城市成交住宅土地规划建筑面积67万平方米，累计同比113%。 30大中城市商品房销售面积环比下降。上周30大中城市商品房成交173万平方米，累计同比-9%。其中，一线城市商品房成交53万平方米，累计同比-3%，二线城市商品房成交89万平方米，累计同比-11%。 行业动态 1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在限购区域内120平方米以上的住房不纳入限购范围，名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。 1月24日,中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 投资建议 上周，住建部、金融监管总局等部门发文支持地产，广州限购调整。1）建立城市金融协调机制，落实地方主体责任，赋予地方更多调控自主权。2）经营性物业贷可用于偿还存量房贷款和公开市场债券，核心一线城市优质经营性物业估值有望修复。3）广州放开120平以上住房限购，支持卖一买一和租一买一。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、建发国际集团、华润置地等；（2）有望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。 图1：上周申万地产指数上涨8.98% 图2：年初至今申万地产指数上涨0.91% 图3：上周A股地产股中中华企业、浦东金桥、外高桥涨幅居前 图4：上周A股地产股福瑞达、春兰股份、广汇物流跌幅较大 图5：年初至今，A股地产股中中华企业、浦东金桥、外高桥涨幅居前 图6：年初至今，A股地产股中万业企业、皇庭国际、福瑞达跌幅较大 图7：上周重点H股地产股富力地产、绿景中国地产涨幅居前 图8：年初至今重点H股地产股中正商实业上涨51.16% 图9：上周重点关注的物业股中，宋都服务、特发服务涨幅居前 图10：年初至今重点关注的物业股中，宋都服务涨幅居前 图11：上周样本100大中城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比+5% 图12：上周一线城市住宅土地无成交 图13：上周样本二线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比+113% 图14：上周样本三线城市住宅成交土地规划建筑面积累计同比-28% 图15：（2023.1.22-1.26）100大中城市成交住宅土地溢价率环比前一周略有上升 图16：上周30大中城市商品房成交套数累计同比-4%，降幅较前一周收窄 图17：上周一线城市商品房成交套数累计同比+1%，累计同比由负转正 图18：上周样本二线城市商品房成交套数累计同比-6%，累计同比降幅较前一周收窄 图19：上周样本三线城市商品房成交套数累计同比-6%，累计同比降幅较前一周收窄 图20：上周30大中城市商品房成交172万方，累计同比-9%，降幅较前一周收窄 图21：上周一线城市商品房成交53万方，累计同比-3%，累计同比降幅较前一周收窄 图22：上周样本二线城市商品房成交89万方，累计同比-11%，累计同比降幅较前一周收窄 图23：上周样本三线城市商品房成交30万方，累计同比-10%，累计同比降幅较前一周收窄 图24：上周30大中城市商品房成交面积自2018年以来处于较低水平 图25：上周重点10城二手房成交130万方，环比-7% 图26：上周重点10城二手房当周成交为近6年第二高 图27：上周北京商品房成交20万方，环比-37%，二手房成交26万方，同比-1.07% 图278：上周上海商品房成交20万方，环比+13%，二手房成交31万方，环比-4% 图28：上周深圳新房成交5万方，环比-20%，二手房成交8万方，环比-13% 图29：上周广州商品房成交9万方，环比+35% 图31：上周杭州新房成交9万方，环比+6%，二手房成交12万方，环比-5% 图32：上周南京新房成交5万方，环比27%，二手房成交19万方，环比15% 图34：上周青岛新房成交21万方，环比20%，二手房成交12万方，环比-9% 图33：上周武汉商品住房成交11万方,环比-27% 图35：上周苏州新房成交6万方，环比18%，二手房成交14万方，环比12% 图36：上周济南成交792套，环比10% 图37：上周成都新房成交23万方，环比-11%，二手房成交37万方，环比-6% 图38：上周东莞新房成3万方，环比-8%，二手房成交6万方，环比10% 风险提示： 房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。