房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同环比回升

本周板块回顾：本周（2023/12/15~2023/12/21）申万房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，板块跑输沪深300指数4.01pct，在31个板块中排第26位。 行业数据回顾：本周（2023/12/15~2023/12/21）30大中城市商品房成交面积303万平米，环比+18.0%，同比+9.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积75万平米，环比+45.4%，同比+51.1%；二线城市商品房成交面积173万平米，环比+18.8%，同比+13.3%；三线城市商品房成交面积55万平米，环比-8.0%，同比-26.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积155万平米，环比-2.8%，同比+57.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+12.8%，同比+67.1%；9个二线城市二手房成交面积115万平米，环比-7.2%，同比+57.2%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+9.9%，同比+21.9%。库存去化方面，一线城市中，上海仍保持最短的去化周期；二线城市中，杭州去化周期最短。土地方面，一线城市住宅用地成交8宗，平均溢价率为2.51%，土地出让金为277.33亿元； 二线城市合计成交住宅用地169宗，总规划建面1559.13万方，土地出让金605.25亿元，平均溢价率0.66%；三四线城市共计成交住宅用地889宗，土地出让金1827.74亿元，平均溢价率2.38%。 本周行业新闻跟踪：本周各地政策持续出台，如广西省稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点；沈阳市优化公积金部分筹集业务办理事项，账户封存、退休提取可联办；无锡市积极鼓励房票可在全市范围购买新房实施房票回购；石家庄出台公积金新政，二孩家庭最高贷款额度提高10万元；甘肃平凉新购房可申请提取本人和配偶住房公积金支付购房首付；广东清远自有房用于长租承诺租期不少于5年的可不纳入家庭住房套数计算；四川遂宁多孩家庭住房公积金贷款额度提高5万元；安徽宁国市45周岁以下购房人使用公积金保底可贷35万元等。12月20日，上海市人民政府发布公告，《上海市城镇土地使用税实施规定》有效期延长至2028年12月31日。 重点公司跟踪：12月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地29块，总土地出让金483.32亿元，拿地企业包括招商蛇口、华润置地、龙湖地产、保利发展、绿城中国、金茂控股、中国海外发展、越秀地产和万科地产，地块位于北京、郑州、佛山、南京、杭州和上海等位置。 投资建议：销售表现上，本周新房成交同环比均回升；投资端仍以国央企为主。政策持续释放积极信号。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第51周板块行情回顾 1.1第51周行业指数表现 本周（2023/12/15~2023/12/21）申万房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，板块跑输沪深300指数4.01pct，在31个板块中排第26位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第51周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：金科股份、亚通股份、广汇物流、中国国贸、万业企业；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、京投发展、新黄浦、云南城投、中交地产。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）30大中城市商品房成交面积303万平米，环比+18.0%，同比+9.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积75万平米，环比+45.4%，同比+51.1%；二线城市商品房成交面积173万平米，环比+18.8%，同比+13.3%；三线城市商品房成交面积55万平米，环比-8.0%，同比-26.5%。 今年截止目前（2023/12/21）30大中城市商品房成交面积13258万平米，同比-7.3%； 其中一线城市商品房成交面积3204万平米，同比-0.7%；二线城市商品房成交面积7302万平米，同比-8.6%；三线城市商品房成交面积2753万平米，同比-10.8%。 12月截止目前（2023/12/21）30大中城市商品房成交面积781万平米，同比-10.5%； 其中一线城市商品房成交面积174万平米，同比-8.8%；二线城市商品房成交面积442万平米，同比-4.1%；三线城市商品房成交面积165万平米，同比-25.3%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）我们重点监测的14城二手房成交面积155万平米，环比-2.8%，同比+57.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+12.8%，同比+67.1%；9个二线城市二手房成交面积115万平米，环比-7.2%，同比+57.2%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+9.9%，同比+21.9%。 今年截止目前（2023/12/21）我们重点监测的14城二手房成交面积8303万平米，同比+33.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积1656万平米，同比+14.4%；9个二线城市二手房成交面积6251万平米，同比+40.2%；3个三四线城市二手房成交面积396万平米，同比+26.4%。 12月截止目前（2023/12/21）我们重点监测的14城二手房成交面积474万平米，同比+33.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积94万平米，同比+59.2%；9个二线城市二手房成交面积357万平米，同比+28.9%；3个三四线城市二手房成交面积23万平米，同比+15.6%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）4个一线城市中，新房成交环比均上涨，北京、深圳、上海、广州涨幅分别为75.5%、51.0%、45.4%、22.9%；与去年同期相比，北京、上海、广州、深圳同比分别上涨119.7%、48.4%、26.7%、19.9%。二手房市场本周北京成交面积环比-29.4%，同比-17.9%；深圳环比-64.8%，同比-27.7%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）我们重点监测的14个二线城市中，仅苏州和杭州新房成交环比下跌，跌幅分别为10.3%、14.1%；其余城市环比均上涨，成都、宁波、无锡、济南、南京、佛山、东莞、福州、武汉、青岛涨幅分别为2.7%、8.7%、13.7%、19.8%、26.9%、32.9%、39.2%、47.8%、85.6%、93.0%。与去年同期相比，苏州、福州、青岛、南京、杭州新房同比上涨，涨幅分别为2.9%、24.2%、41.3%、66.0%、70.9%；其余城市同比均下跌，其中福州跌幅超过50%，为51.2%。二手房市场方面，仅青岛二手房成交环比上涨，涨幅为0.4%。同比方面，厦门、东莞、杭州、苏州、佛山、成都、南京、青岛、南宁同比均上涨，涨幅分别为4.1%、22.1%、24.4%、36.6%、62.6%、65.9%、77.4%、95.3%、258.6%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）我们重点监测的13个三四线城市中，温州、江门、泰安、惠州、莆田、芜湖和泉州新房成交环比上涨，涨幅分别为1.2%、24.5%、24.9%、102.7%、108.9%、238.4%、440.1%；其余城市新房成交环比均下跌，肇庆、韶关、扬州、金华、绍兴环比分别-4.1%、-45.6%、-49.0%、-66.2%、-90.1%。同比表现方面，泉州同比620.2%，表现最好，芜湖也同比上涨，涨幅为32.4%；其余城市同比均下跌，泰安、肇庆、温州、莆田、金华、惠州、江门、扬州、韶关、绍兴同比分别为-19.3%、-26.2%、-29.4%、-32.5%、-40.8%、-44.1%、-45.8%、-46.2%、-73.8%、-77.3%。二手房市场上，金华本周成交环比+7.9%，同比+21.9%；江门环比+2.4%，同比+46.8%；扬州环比+18.0%，同比+9.8%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/12/15~2023/12/21）4个一线城市中，北京、深圳新房库存面积环比上涨，涨幅分别为1.8%、1.1%，上海、广州新房库存面积环比分别下跌0.8%、0.1%； 从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.87个月，北京、深圳去化周期均超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，南京、苏州新房库存面积环比上涨0.1%、1.9%，福州和杭州新房库存面积环比分别下跌0.6%和6.2%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为39.47个月；杭州、苏州、南京去化周期分别为2.84个月、15.86个月、18.50个月。我们跟踪的3个三四线城市中，温州、莆田新房库存面积环比上涨，涨幅分别为0.9%、2.4%；去化周期均超过40个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/12/15~2023/12/21）成交端，一线城市住宅用地成交8宗，平均溢价率为2.51%，规划建面为115.04万方，土地出让金为277.33亿元；商办用地成交4宗，平均溢价率为0%，规划建面为11.57万方，土地出让金为5.86亿元。二线城市合计成交住宅用地169宗，总规划建面1559.13万方，土地出让金605.67亿元，平均溢价率0.66%；成交商办用地91宗，总规划建面584.25万方，土地出让金98.22亿元，平均溢价率0.16%。 供给方面，一线城市合计推出住宅用地11宗，总规划建面131.55万方；推出商办用地3宗，总规划建面10.2万方。二线城市合计推出住宅用地179宗，总规划建面1559.39万方；推出商办用地73宗，总规划建面389.95万方。三四线城市共计成交住宅用地889宗，商办用地576宗，土地出让金分别为1827.74亿元、1357.60亿元，平均溢价率分别为2.38%、7.23%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 上海：宣布自12月15日起调整上海市普通住房标准 上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局于12月14日联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，宣布自12月15日起调整上海市普通住房标准。按照新政，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 国家统计局：商品住宅交易规模有所上升销售价格环比延续降势、同比有涨有降2023年11月份，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。从环比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3