房地产行业第50周周报：新房成交环比回升，北上购房政策松绑

房地产行业第50周周报 新房成交环比回升，北上购房政策松绑 2023年12月17日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比回升，北上购房政策松绑 2023年12月17日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：12月第3周，30城新房成交面积环比正增近两成，其中一线环比增幅较为明显。15城二手房成交面积环比下降3.43%，同比大幅上升32.63%。中央经济工作会议强调要积极稳妥化解房地产风险。年 底政策放松持续落地，北上购房政策松绑。 ⯁重点政策汇总：中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，会议提出“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。本次会议房地产部分开篇明调，提出"有效防范化解重点 领域风险”，体现对于房地产问题的高度重视，并强调“促进房地产市场平稳健康发展”，我们认为旨在指导房地产调控“软着陆”。本周北京、上海放松购房政策，包括调整普宅认定标准、降低商业贷款利率和调整首付比例等多个方面。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/12/11-2023/12/17）申万房地产指数上涨1.08%，跑赢上证综指1.99pct，在各类板块中位列第6/31，恒生地产建筑业指数上涨4.95%，跑赢恒生综指2.46pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：济南高新（24.32%）、大龙地产（17.92%）、京能置业（16.56%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：泛海控股（-22.22%）、中梁控股（-14.06%）、时代中国控股（-13.64%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨3.15%，跑赢恒生综指0.66pct，在各类板块中位列第4/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（13.04%）、卓越商企服务（12.06%）、 旭辉永升服务（9.17%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好 （-20.61%）、国锐地产（-10.14%）、宝龙商业（-3.36%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/12/09-2023/12/15）30个大中城新房成交面积269.03万平方米，同比下降6.27%，环比上升18.36%。15城二手房成交面积190.27万平方米，同比上升32.63%，环比下降3.43%。监测16 个重点城市库存面积12077.25万平方米，环比上升0.65%，去化周期98.54周，较上周缩短0.12周。上周（2023/12/04-2023/12/10）100大中城市土地成交建面6367.60万平方米，同比下降6.69%，环比上升4.87%；溢价率为3.58%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/12/11-2023/12/17）房企境内新发债总额为 164.14亿元，同比下降29.53%，环比上升9.54%；债务总偿还量为145.60 亿元，同比下降1.82%，环比上升116.34%；净融资额18.54亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化11 4.房企融资情况13 4.1房企融资详情13 风险因素15 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前6名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2023年11月新建住宅价格和同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2023年11月二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速10 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表23：15城库存面积及去化周期11 图表24：一线城市库存面积及去化周期11 图表25：二线城市库存面积及去化周期11 图表26：三线城市库存面积及去化周期11 图表27：重点城市库存和去化周期情况12 图表28：境内新发债规模及同比增速13 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表30：房企债券发行详情13 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 中央层面政策：中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，会议提出“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。本次会议 房地产部分开篇明调，提出"有效防范化解重点领域风险”，体现对于房地产问题的高度重视，并强调“促进房地产市场平稳健康发展”，我们认为旨在指导房地产调控“软着陆”。 地方层面政策：本周北京、上海放松购房政策，包括调整普宅认定标准、降低商业贷款利率和调整首付比例等多个方面。 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 12月11日 湖北省武汉市 武汉市公安局通报，为贯彻落实市委、市政府和上级公安机关增强发展内生动力、服务保障高质量发展决策部署，武汉市公安局调整四项户口迁移政策相关条件和办理规定，目前已正式实施。据悉，此次优化人口落户政策的主要内容包括：调整中心城区夫妻投靠及子女随迁落户条件。调整购房落户条件。取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制。非本市户籍人员在本市购买自有产权房屋，取得不动产权证书或房屋所有权证书、土地所有权证书，房屋证载用途为住宅（集体土地自建房除外），可申办落户。原“购买新城区商品房落户”和“购买中心城区商品房落户”两项业务合并调整为“自有产权住房落户”业务。调整新城区户籍人员迁入中心城区、开发区落户条件。进一步优化积分入户政策。（新闻来源：武汉市人民政府） 12月12日 全国 中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 12月13日 全国 住房和城乡建设部副部长董建国表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。 12月13日 陕西省西安市 12月13日，西安市住房和城乡建设局印发《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》。其中提到，重点监管资金只能用于支付施工进度款、设备材料款，不包括勘察、设计、监理等费用。住宅及商业类重点监管资金只能用于支付监管项目正负零(工程形象进度)至首次不动产登记期间产生的费用，车库根据实际用款进度进行拨付。重点监管资金严禁用于归还项目开发贷款本息。项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会拨付重点监管资金时，应认真核对有关信息，确保拨付对象、拨付金额与工程建设合同等资料基本一致，严禁开发企业利用关联公司账户套取重点监管资金。 12月14日 北京市 北京市发布进一步优化调整房地产政策:下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同)最低首付款比例统一下调为30%;二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。同时，此次调整取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。 12月14日 上海市 上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“�个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。 资料来源：武汉市人民政府,中国政府网,央广网,财联社,上海市人民政府,信达证券研发中心 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2023/12/11-2023/12/17）申万房地产指数上涨1.08%，跑赢上证综指1.99pct，在各类板块中位列第6/31，恒生地产建筑业指数上涨4.95%，跑赢恒生综指2.46pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：济南高新（24.32%）、大龙地产（17.92%）、京能置业（16.56%）、中骏集团控股（13.33%）、*ST中迪（13.17%）、雅居乐集团（12.66%）、上实发展（12.22%）、同济科技（12.07%）、卓越商企服务（12.06%）、恒基地产（11.06%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：泛海控股（-22.22%）、中梁控股（-14.06%）、时代中国控股（-13.64%）、融创中国（-12.29%）、珠光控股（-11.98%）、德信中国（-10.83%）、万通发展（-7.55%）、中国奥园（-5.71%）、金地集团（-5.30%）、花样年控股（-4.84%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2023/12/112023/12/122023/12/132023/12/142023/12/15 6% 4% 2% 0% -2% -4% 食品饮料电力设备通信 钢铁 医药生物有色金属石油石化计算机农林牧渔电子 美容护理交通运输基础化工非银金融银行 家用电器汽车 环保 机械设备国防军工建筑装饰社会服务公用事业商贸零售建筑材料房地产轻工制造煤炭 纺织服饰传媒 综