房地产行业周报（2023年第50周）：京沪购房政策再宽松，新房成交环比回升

板块行情：本周（12月11日-12月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31个一级行业板块中排名第6位。 政策要闻：中央层面：1）中华人民共和国中央人民政府：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。推动城乡融合、区域协调发展。2）国家金融监督管理总局：稳妥防范化解重点领域金融风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。配合化解存量地方债务风险，严控新增债务。地方层面：1）北京：首套住房贷款最低首付款比例不低于30%；位于城六区、城六区以外的二套住房贷款最低首付款比例分别不低于50%、40%；个人住房贷款年限最长30年；调整普通住房标准。2）上海：首套房、二套住房商业住房贷款最低首付款比例分别为不低于30%、50%，贷款利率下限分别不低于LPR-10BP、LPR+30BP；调整普通住房标准。3）深圳：住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工；非住房类建设项目根据建筑高度和建筑规模划分开工、竣工期限，其中竣工期限最高为6年。 公司动态：1）万科A：公司和银行的合作一直都比较顺畅，11月、12月均持续获得银行贷款。2）保利发展：保利发展拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份用途用于维护公司价值及股东权益；回购资金总额不低于人民币10亿元（含），不超过人民币20亿元（含），回购价格不超过人民币15.19元/股；实控人保利集团计划在未来12个月内，增持公司A股股份，增持金额不低于人民币2.5亿元，不超过人民币5亿元，增持价格不超过15.19元/股；截至12月15日，保利集团累计增持公司A股股份495.71万股，占公司总股本的0.04%，累计增持金额为人民币5000万元，已达到增持计划金额下限的20%。 3）碧桂园：公司以30.685亿元出售珠海万达商管1.79%股权予万达。4）招商蛇口：公司与苏州市相城区、苏州城投集团合作签约。 销售端：新房成交环比回升，二手房成交同比保持上升。1）本周21城商品房成交面积304.4万方，环比上升21%，同比下降8%；年初至今21城成交面积1.49亿方，累计同比下降4.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为99.9万方、140.4万方、64.1万方，周环比增速分别为48%、10%、12%，周同比增速分别为2%、-8%、-18%。3）本周11城二手房成交面积151.7万方，环比下降5%，同比上升10%；年初至今11城二手房成交面积7802万方，同比上升26%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。 重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市分化明显，地产板块排名6位 本周申万地产板块上涨1.1%。本周（12月11日-12月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31个一级行业板块中排名第6位。 图表1本周申万地产板块上涨1.1%，板块排名第6位 本周A股板块内涨幅第一为大龙地产，累计涨幅达17.9%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为大龙地产、京能置业、中迪投资、上实发展、同济科技，跌幅前五的个股分别为万通发展、金地集团、张江高科、西藏城投、珠江股份。 图表2大龙地产周涨幅达17.9% 图表3万通发展周跌幅达7.5% 本周港股板块内涨幅第一的为中骏集团控股，上涨13.3%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中骏集团控股、雅居乐集团、宝龙地产、碧桂园、金茂服务，跌幅前五的个股分别为融创中国、花样年控股、佳兆业集团、中国海外宏洋集团、越秀地产。 图表4本周中骏集团控股涨幅达13.3% 图表5本周融创中国跌幅达12.3% 二、政策要闻：积极稳妥化解房地产风险，京沪购房政策再放松 中央层面：1）中华人民共和国中央人民政府：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。推动城乡融合、区域协调发展。2）国家金融监督管理总局：稳妥防范化解重点领域金融风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。配合化解存量地方债务风险，严控新增债务。 图表6积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足房企合理融资需求 地方层面：1）北京：首套住房贷款最低首付款比例不低于30%；位于城六区、城六区以外的二套住房贷款最低首付款比例分别不低于50%、40%；个人住房贷款年限最长30年； 调整普通住房标准。2）上海：首套房、二套住房商业住房贷款最低首付款比例分别为不低于30%、50%，贷款利率下限分别不低于LPR-10BP、LPR+30BP；调整普通住房标准。 3）深圳：住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工；非住房类建设项目根据建筑高度和建筑规模划分开工、竣工期限，其中竣工期限最高为6年。4）杭州：调整住房公积金无房租赁提取限额标准；灵活就业人员公积金缴存比例可在10%至24%区间内；灵活就业人员可提取个人公积金账户余额，用于购买自住住房、支付房租、偿还住房贷款本息等；加快推进回迁安置。5）广东：扩大保障性租赁住房供给，计划2023-2027年新增累计筹集建设保障性安居工程住房77万套（间、户）。6）武汉：取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制；取消中心城区夫妻投靠落户的婚龄限制；取消新城区户籍人员迁入中心城区、开发区落户需在中心城区、开发区就业创业满1年的条件。7）株洲：首套房公积金贷款最低首付比例20%；第二套住房，无住房贷款或住房贷款已结清、有未结清住房贷款，最低首付比例分别为20%、30%。8）玉溪：支持提取公积金支付购房首付；扩大公积金个人住房贷款对象范围；二孩、三孩家庭首套住房公积金贷款额度在现行最高贷款额度的基础上，可分别上浮20%、30%。9）莆田：取消中心城区土地级别六级以外（含六级），以及仙游、涵江、秀屿、北岸房地产用地商品房销售价位限制和地价最高限制价格，不再编制出让地块稳控预案。10）海南：各缴存单位于缴存2024年1月住房公积金前核定并调整职工住房公积金缴存基数。11）西安：重点监管资金只能用于支付施工进度款、设备材料款，不包括勘察、设计、监理等费用，严禁用于归还项目开发贷款本息；坚决打赢“保交楼、保回迁”攻坚战。12）连云港：普通职工家庭单方、双方缴存，公积金贷款额度分别提高至50万、80万元；二孩家庭单方、双方缴存的公积金贷款额度分别提高至60万、100万元；三孩家庭额度单方、双方缴存的分别提高至70、120万；支持使用直系亲属公积金支付购房首付款。13）宁德：第一次申请公积金贷款购买首套住房，首付比例下降至20%；单职工、双职工缴存家庭公积金最高贷款额度分别提升至45万、80万元(生育二孩三孩的提升至55万、100万元)。14）商丘：在2023年12月13日至2023年12月31日、2024年1月1日至2024年3月31日缴纳房屋契税的购房人，分别按照缴纳契税总额的15%、12%给予补贴。15）绍兴柯桥区：年龄18至35周岁之间符合条件的青年人，从2024年1月1日起，一年期间内购买首套新建商品住房将享受政府补贴，每套房最高补贴25万元。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A：公司和银行的合作一直都比较顺畅，11月、12月均持续获得银行贷款。2）保利发展：保利发展拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份用途用于维护公司价值及股东权益；回购资金总额不低于人民币10亿元（含），不超过人民币20亿元（含），回购价格不超过人民币15.19元/股；实控人保利集团计划在未来12个月内，增持公司A股股份，增持金额不低于人民币2.5亿元，不超过人民币5亿元，增持价格不超过15.19元/股；截至12月15日，保利集团累计增持公司A股股份495.71万股，占公司总股本的0.04%，累计增持金额为人民币5000万元，已达到增持计划金额下限的20%。3）碧桂园：公司以30.685亿元出售珠海万达商管1.79%股权予万达。4）招商蛇口：公司与苏州市相城区、苏州城投集团合作签约。 图表8招蛇与相城区及苏州城投合作签约，保利及实控人计划回购及增持公司股票 三、销售端：新房成交环比回升，二手房成交同比保持增长 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升21%，同比下降8% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升21%，同比下降8%。1）本周21城商品房成交面积304.4万方，商品房日平均成交面积43.5万方，环比上升21%，同比下降8%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.49亿方，累计同比下降4.6%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积43.5万方 本周一线城市商品房成交面积为99.9万方，环比上升48%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为99.9万方、140.4万方、64.1万方，周环比增速分别为48%、10%、12%，周同比增速分别为2%、-8%、-18%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为61%、58%、20%、41%；二线城市中杭州、宁波成交面积周环比上升超过60%；三四线城市绍兴、江门分别环比上升342%、91%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为4356万方，同比上升4%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6989万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3557万方，同比下降11%。 图表10本周21城周度成交面积304.4万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比下降5%，同比上升10% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升10%。1）本周11城二手房成交面积151.7万方，日平均成交面积21.7万方，环比下降5%，同比上升10%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7802万方，同比上升26%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积21.7万方 本周监测的一线城市二手房成交面积同比上升39%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为32.1万方、95.2万方、24.4万方，环比增速分别为-8%、-1%、-13%，同比增速分别为39%、-1%、33%。2）一线城市中北京二手房成交面积24.3万方，环比下降7%，同比上升38%，深圳二手房成交面积7.8万方，环比下降11%，同比上升41%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1817万方，同比上升16%；6个二线城市二手房成交面积4897万方，同比上升30%，其中成都年初至今累计同比增速上升52%；3个三四线城市二手房成交面积1088万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积151.7万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周十家发债企业中六家为地方国企。1）深圳农科置业发行规模最大，本周共发行18.12亿元证监会主管ABS。2）民营企业新城控股发