房地产行业周报（2023年第48周）：新房成交同环比回升，首批消费REITs获批

板块行情：本周（11月27日-12月1日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.9%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：1）国务院、国家发展改革委：城市社区嵌入式服务设施建设工程实施范围覆盖各类城市，优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进建设。2）国家发展改革委：支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域REITs。3）自然资源部：不得以城市设计、城市更新规划等专项规划替代国土空间总体规划和详细规划作为各类开发保护建设活动的规划审批依据。新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。4）住房和城乡建设部：实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施。自2024年开始，全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板。地方层面：1）广州：拟将单位住房基金的75％用于向未享受过购房优惠政策的职工发放住房货币补贴，25％用于已售公有住房共用部位、设施维修。2）上海：支持园区保障性租赁住房建设；支持园区开发运营主体通过基础设施领域REITs等方式拓展融资渠道。3）武汉：8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动；支持居民换购住房政策延长至2024年12月31日；支持提取住房公积金支付购房首付款；进一步完善房地产开发企业“白名单”管理制度。 公司动态：1）华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类REITs发行；华夏华润商业REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。2）万科A：联营公司印力集团控股有限公司申报的中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，目标基础设施资产为杭州西溪印象城，2023年上半年营业额突破21亿元，2014-2022年加权平均出租率为98.2%，估值人民币39.59亿元；针对大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目，双方正在积极协商。3）中国金茂：华夏金茂购物中心REIT已获证监会批准注册，底层资产为长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，2016年年底开业至今已运营近7年，2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%。4）中国海外发展：昌平区人民政府与中海企业集团签署战略合作协议。 销售端：新房成交同环比上升，二手房成交同比持续上升。1）本周21城商品房成交面积343.8万方，环比上升27%，同比上升16%；年初至今21城成交面积1.43亿方，累计同比增速下降4.3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为129.9万方、137.3万方、76.6万方，周环比增速分别为58%、7%、26%，周同比增速分别为65%、3%、-11%。3）本周11城二手房成交面积158.9万方，环比下降5%，同比上升34%；年初至今11城二手房成交面积7491万方，同比上升26%。 投资策略：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破； 2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市分化，地产板块排名31位 本周申万地产板块下跌4.9%。本周（11月27日-12月1日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.9%，在31个一级行业板块中排名第31位。 图表1本周申万地产板块下跌4.9%，板块排名第31位 本周A股板块内涨幅第一为万业企业，累计涨幅达3.1%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为万业企业、中迪投资、财信发展、格力地产、华联控股，跌幅前五的个股分别为大龙地产、城建发展、京投发展、特发服务、华发股份。 图表2万业企业周涨幅达3.1% 图表3大龙地产周跌幅17.1% 本周港股板块内涨幅第一的为恒大物业，上涨1.0%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为恒大物业、贝壳-W、合生创展集团、绿城中国、美的置业，跌幅前五的个股分别为旭辉控股集团、中骏集团控股、融信中国、宝龙地产、世茂集团。 图表4本周恒大物业涨幅达1.0% 图表5本周旭辉控股集团跌幅达25.3% 二、政策要闻：24年全面开展城市体检，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求 中央层面：1）国务院、国家发展改革委：城市社区嵌入式服务设施建设工程实施范围覆盖各类城市，优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进建设。2）国家发展改革委：支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域REITs。3）自然资源部：不得以城市设计、城市更新规划等专项规划替代国土空间总体规划和详细规划作为各类开发保护建设活动的规划审批依据。新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。设立乡村振兴用地负面清单，严禁城镇居民到农村购买宅基地。4）中国人民银行：要落实好房地产“金融16条”，加大对“三大工程”金融支持力度。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。5）上海证券交易所：将继续一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资和并购需求，同时，服务房企利用好资本市场工具，积极探索“三大工程”等项目落地实施的具体路径，促进房地产行业健康稳定发展。6）住房和城乡建设部：自2024年开始，全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板。实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施；要深入领会促进金融与房地产良性循环的工作部署，在中国式现代化新征程中找准住房公积金制度定位，在推动构建房地产发展新模式中更好发挥住房公积金作用，在推进国家治理体系和治理能力现代化中提升住房公积金管理服务水平。 图表6 2024年全面开展城市体检，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求 地方层面：1）广州：拟将单位住房基金的75％用于向未享受过购房优惠政策的职工发放住房货币补贴，25％用于已售公有住房共用部位、设施维修。2）上海市特色产业园区：支持园区保障性租赁住房建设；支持园区开发运营主体通过基础设施领域REITs等方式拓展融资渠道。3）武汉：8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动；支持居民换购住房政策延长至2024年12月31日；阶段性调整住房公积金贷款可贷额度；支持提取住房公积金支付购房首付款；进一步完善房地产开发企业“白名单”管理制度。4）杭州临平区：支持使用公积金支付购房首付款；实施购房贷款贴息政策；全面推行二手房交易“带押过户”；购买新建商品住房按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。5）海南：将在今年12月份全面开展住房公积金个人住房贴息贷款业务。6）福建：为来闽就业创业的台湾青年提供一定期限的过渡免费住房和公共租赁住房；推出“台农贷”线上办理升级版。7）揭阳：首次申请公贷，二孩、三孩家庭公贷额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准分别上浮10%、20%；降低存量首套住房贷款利率；减免改善性住房换购税费。8）咸阳：严格实行商品房预售许可制度；严格执行商品房预售许可审批标准。9）遵义：自2023年12月1日起将仁怀市、赤水市纳入“商转公”贷款试点区域。10）马鞍山：“商转公”业务通过“以贷还贷”方式；“商转公”计入职工家庭住房公积金贷款次数，已申请过2次公贷不能申请“商转公”业务。11）蚌埠市怀远县：支持提取住房公积金支付首付款，支持家庭公积金互通共享；对多孩家庭给予购房补贴；拓宽人才购房补贴范围。12）苏州：进一步扩大“先落户后就业”对象范围；首次将具有专业技术人员职业资格的群体纳入人才落户对象范围。13）南京：第二次使用公贷购买第二套住房最高额度提高至50万元/人、100万元/户；职工及配偶可以提取住房公积金支持双方父母自住住房加装电梯；提取公积金支付首付政策实施期限延长至2025年12月31日。14）丽水：将发放购房消费券，总额1800万元。15）四川：扩大保障性租赁住房供给；引导个人住房贷款利率和首付比例下行；落实个人住房贷款“认房不认贷”；支持各地结合实际提高公积金贷款额度。16）唐山：自2023年12月1日起，二孩、三孩缴存职工家庭最高公贷额度分别上调为可额外最高增加20万元、30万元。17）抚州市东临新区：执行首套房“认房不认贷”；首套、二套个人住房商贷首付分别不低于20%、30%；首套住房最高公贷额度70万元/户。18）宣城：对非宣城市户籍居民在宣城市区购买家庭唯一和第二套改善性新建商品住房的，给予300元/㎡购房补贴，最高不超过4万元。19）哈尔滨：单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，建议对租金、押金进行监管。20）黔西南州：多子女家庭公贷额度最高上浮20%，最高限额为60万元；夫妻双方缴存的最高公贷额度提高至60万元。21）贵港：将商业办公项目调整为普通商品住房开发涉及改变土地用途的，土地使用年限仍从原起算之日起算，住宅用地出让总年限不超过70年。22）肇庆高新区：在区内购买首套商品住房，第一层次人才可享受最高100万元购房补贴，第二至第七层次人才分别享受50万元至5万元购房补贴。23）泉州：发展大户型改善性住房；推行商品住房全装修交付。24）凉山宁南县：夫妻双方缴存、单方缴存公贷额度分别提高至45万、40万元，首套房最高公贷额度分别为55万、50万元；实行公积金贷款“认房不认贷”。25）东莞：开展规范工业厂房“二手房东”专项行动，重点针对工业厂房“二手房东”哄抬租金、违规加收水电费、擅自增加公摊等行为。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）华润置地：沈阳铁西万象汇将作为商业类REITs发行，公司挂牌转让沈阳分公司100%股权作为发行商业类REITs前置举措之一；华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。2）万科A：公司联营公司印力集团控股有限公司申报的中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，目标基础设施资产为杭州西溪印象城，2023年上半年营业额突破21亿元，2014-2022年加权平均出租率为98.2%，估值人民币39.59亿元；针对大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目，公司与深铁集团双方正在积极协商。3）中国金茂：华夏金茂购物中心REIT已获证监会批准注册，底层资产为长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，2016年年底开业至今已运营近7年，2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%。4）中国海外发展：公司行政总裁张智超在香港与北京市昌平区委副书记、区长支现伟进行会谈。双方就中海参与昌平区建设发展、未来战略合作等方面进行深入交流。同时，双方共同见证昌平区人民政府与中海企业集团战略合作协议签约仪式。 图表8首批消费REITs获证监会批准注册，万科与深铁协商100亿合作或收购项目 三、销售端：新房成交同环比上升，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升27%，同比上升16% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升27%，同比上升16%。1）本周21城商品房成交面积343.8万方，商品房日平均成交面积49.1万方，环比上升27%，同比上升16%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.43亿方，累计同比下降4.3%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积49.1万方 本周一线城市商品房成交面积为129.9万方，环比上升58%，同比上升65%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为12