房地产行业周报（2024年第13周）：深圳取消“7090政策”，新房成交环比持续回升

板块行情：第13周（3月25日-3月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.7%，在31个一级行业板块中排名第22位。 政策要闻：中央层面：自然资源部：3月份例行新闻发布会上通报了全国不动产“带押过户”改革的最新进展。截至2024年2月底，全国已有超过2000个县市实施了“交地、交房即交证”的改革措施。在这一过程中，共颁发549.1万本权证，惠及6.04万个项目和1263万企业群众。各地正在积极推进不动产“带押过户”改革。据统计，全国累计已办理带押过户业务16.8万件，涉及的带押金额高达2591亿元。地方层面：1）北京：取消“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的规定。2）深圳：取消“7090政策”，住宅项目户型比例要求正式退出。 公司动态：1）万科地产：已上报白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿；2023年减值45.8亿，包含联合营项目和并报表范围内计提35亿，2020年以来全口径计提减值约130亿，目前计提减值相对充分，未来审慎判断是否需要进一步计提；再过2周左右或提交公寓REIT申请材料；公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上；提请股东大会批准授予董事会发行境外H股授权。2）远洋集团：获批进入各地“白名单”项目近50个。3）绿城中国：已根据股份激励计划累计授出3090.9万股激励股份，2023年资金相对充裕，分红比例上限40%；2024年销售目标是争取与2023年持平。4）华发股份：控股股东华发集团累计增持公司1.15%股份。5）龙湖集团：明确表示将坚决不逾期、不展期支付任何债务，拟增200亿经营物业贷款，抵押物总值达千亿。6）越秀地产：2024年销售目标1470亿元，增幅3.5%；2023年实现营收802.2亿，同比上升10.8%。7）华润置地：2023年全年收入为2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%；酒店业务营业收入同比增加66.3%至23.2亿元。8）世茂集团：全年实现收入594.64亿元，毛利约58.48亿元，同比增加约10.7%。 销售端：新房成交环比上升58%，二手房成交环比上升3%。1）本周21城商品房成交面积398.7万方，商品房日平均成交面积57万方，环比上升58%，同比下降28%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第13周成交面积分别为115.8万方、177.8万方、105.2万方，周环比增速分别为75%、58%、44%，周同比增速分别为-34%、-18%、-26%。3）第13周11城二手房成交面积170.8万方，日平均成交面积24.4万方，环比上升11%，同比下降29%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降1.7%，板块排名第22位 第13周申万地产板块下降1.7%。第13周（3月25日-3月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.7%，在31个一级行业板块中排名第22位。 图表1第13周申万地产板块下降1.7%，板块排名第22位 A股板块内涨幅第一为中国国贸，累计涨幅达17.8%。从A股表现来看，第13周涨幅排名前五的个股分别为中国国贸、京投发展、西藏城投、大名城、大龙地产，跌幅前五的个股分别为迪马股份、福瑞达、皇庭国际、北辰实业、万通发展。 图表2中国国贸周涨幅达17.8% 图表3迪马股份周跌幅12.5% 港股板块内涨幅第一的为绿城服务，上涨14.1%。从港股表现来看，第13周涨幅排名前五的个股分别为绿城服务、金茂服务、龙湖集团、中国海外发展、旭辉永升服务，跌幅前五的个股分别为中海物业、花样年控股、雅居乐集团、金地商置、佳兆业集团。 图表4绿城服务涨幅达14.1% 图表5中海物业跌幅达25.0% 二、政策要闻：北京取消“夫妻离异3年内均不得在京购房”，深圳取消“7090政策” 中央层面：自然资源部：在3月份的例行新闻发布会上通报了全国不动产“带押过户”改革的最新进展。新闻发言人王永梅指出，截至2024年2月底，全国已有超过2000个县市实施了“交地、交房即交证”的改革措施。在这一过程中，共颁发了549.1万本权证，惠及了6.04万个项目和1263万企业群众。各地正在积极推进不动产“带押过户”改革。据统计，全国累计已办理带押过户业务16.8万件，涉及的带押金额高达2591亿元。 图表6超过2000个县市实施“交地、交房即交证”，积极推进不动产“带押过户”改革 地方层面：1）北京：取消“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的规定。2）深圳：取消“7090政策”，住宅项目户型比例要求正式退出。3）哈尔滨：公积金个人贷款上限从60万元增至80万元；推出非户籍人士购房补贴政策。4）湖南：全面放开城镇落户限制，由农村迁往城镇地区的可申请迁回原地落户。5）郑州：召开房地产融资协调机制工作推进会，市长何雄指出，要加快推进项目融资落实，简化工作流程，对符合条件的项目快审快放、应贷尽贷，保障项目正常建设交付。6）青岛：发布房地产平稳健康发展政策，优化土地供应，支持房企融资，促进商品房与保障房转化；二套房公积金最高贷80万元，多子女家庭及绿色建筑可上浮20%。7）毕节：提高新市民和青年人公积金贷款额度计算倍数至20倍。8）西双版纳：调整公积金贷款政策，双职工最高80万。 9）厦门：公积金年报缴存增长9.71%，贷款新政提升贷款额度27.49%。10）台州：将技能型人才列入住房公积金人才优惠政策，扩大高校毕业生享受住房公积金贷款优惠政策范围。11）凉山普格：提高公积金贷款额度至40万元，推行组合贷款业务，实施差别化财政补贴。12）枣庄：上调住房公积金贷款额度，夫妻双方正常最高升至80万元。 13）福州：提高多子女家庭公积金贷款额度，三孩家庭最高可贷120万。14）三明：提高贷款额度5万元，多子女家庭可另加10万。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科地产：已上报白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿；2023年减值大概45.8亿，包含联合营项目和并报表范围内计提35亿，2020年以来全口径计提减值约130亿，目前计提减值相对充分，未来审慎判断是否需要进一步计提；再过2周左右或提交公寓REIT申请材料；公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上；提请股东大会批准授予董事会发行境外H股授权。 2）远洋集团：获批进入各地“白名单”项目近50个。3）绿城中国：已根据股份激励计划累计授出3090.9万股激励股份；2023年资金相对充裕，分红比例上限40%；2024年销售目标是争取与2023年持平。4）华发股份：3月27日发布公告，控股股东华发集团累计增持公司1.15%股份。5）碧桂园：延迟发布2023年度业绩，预计4月2日起停牌。6）龙湖集团：明确表示将坚决不逾期、不展期支付任何债务，拟增200亿经营物业贷款，抵押物总值达千亿。7）越秀地产：2024年销售目标1470亿元，增幅3.5%； 2023年实现营收802.2亿，同比上升10.8%。8）华润置地：2023年全年收入为2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%；酒店业务营业收入同比增加66.3%至23.2亿元。9）新城控股：2023年营收1191.74亿，同比增长3.22%； 商业运营收入113.24亿，同比增长13.17%。10）世茂集团：全年实现收入594.64亿元，毛利约58.48亿元，同比增加约10.7%。11）上实发展：2023年营业收入98.55亿，同比增长87.79%；归属于上市公司股东的净利润约1.29亿元，同比增长5.19%。 图表8绿城累计授出3090.9万股激励股，龙湖24年拟新增200亿经营物业贷 三、销售端：新房成交环比上升58%，二手房成交环比上升3% （一）新房市场：第13周21城成交面积环比上升58% 从我们监测的21城数据来看，第13周21城商品房日均成交面积环比上升58%，同比下降28%。1）本周21城商品房成交面积398.7万方，商品房日平均成交面积57万方，环比上升58%，同比下降28%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积2572万方，累计同比下降39.7%。 图表9第13周21城商品房单日平均成交面积57万方 第13周一线城市商品房成交面积为115.8万方，环比上升75%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第13周成交面积分别为115.8万方、177.8万方、105.2万方，周环比增速分别为75%、58%、44%，周同比增速分别为-34%、-18%、-36%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-27%、-30%、-44%、-45%，环比增速分别为104%、82%、31%、81%；二线城市中杭州、苏州同比增速分别为71%、17%；三四线城市中南宁同比增速为11%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为756万方，同比下降36%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1116万方，同比下降42%；11个三四线城市商品房成交面积为699万方，同比下降40%。 图表10第13周21城周度成交面积398.7万方 （二）二手房市场：第13周11城成交面积环比上升3% 从我们监测的11城数据来看，第13周二手房成交面积环比上升3%。1）第13周11城二手房成交面积181.9万方，日平均成交面积26万方，环比上升3%，同比下降24%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1689万方，同比下降19%。 图表11第13周11城合计二手房日平均成交面积26万方 第13周监测的二线城市二手房成交面积同比下降19%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第13周二手房成交面积分别为46万方、115.7万方、20.2万方，环比增速分别为7%、3%、-4%，同比增速分别为-30%、-19%、-38%。2）一线城市中北京二手房成交面积38.3万方，同比下降32%；深圳二手房成交面积7.7万方，同比下降15%。3）二线城市中厦门、青岛、苏州成交面积环比增速分别为44%、20%、12%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积410万方，同比下降21%；6个二线城市二手房成交面积1068万方，同比下降18%；3个三四线城市二手房成交面积212万方，同比下降20%。 图表12第13周11城二手房成交面积181.9万方 四、融资端：本周发债企业均为央国企 本周发债企业均为央国企，发债规模持续上升。1）第13周保利发展债券发行规模最大，共发39亿元公司债和中期票据；2）央企华侨城发行的25亿元私募债利率最高，为3.80%；招商蛇口发行的10亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.09%。 图表13第13周保利发展发行39亿元公司债和中期票据 五、投资建议 全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产