房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府

板块行情：本周（12月18日-12月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。 政策要闻：中央层面：1）住房城乡建设部：新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”；配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理。2）国家发展改革委：在横琴粤澳深度合作区，严格控制商品住房用地，加强商品房预售资金监管，探索对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。将在合作区工作的人才、澳门居民等群体纳入住房保障范围。3）自然资源部：要学习借鉴浙江“千万工程”经验，深入推进全域土地综合整治。加强国土空间规划管控，做好乡村振兴用地保障。进一步深化农村土地制度改革。地方层面：1）北京：按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例；调整预售资金监管原则，将原来的监管主体由银行调整为政府，强化了住建部门对预售资金的监管责任，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。2）上海：继续实施调整后的房产税房产原值减除比例30%；《上海市城镇土地使用税实施规定》有效期延长至2028年12月31日。 公司动态：1）万科A：目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，最大程度维护公司和股东利益。 2）越秀地产：公司的间接非全资附属公司向广州越秀住房租贷发展投资有限公司出售物业，包括73套商办物业及4个停车位，商办物业、停车位出售代价总额分别约为人民币6707.3万元、76.9万元。 销售端：新房成交同比为正，二手房成交环比上升。1）本周21城商品房成交面积325.3万方，环比上升7%，同比上升0%；年初至今21城成交面积1.52亿方，累计同比下降4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.1万方、146.8万方、76.3万方，周环比增速分别为2%、5%、19%，周同比增速分别为12%、8%、-23%。3）本周11城二手房成交面积170.9万方，环比上升13%，同比上升42%；年初至今11城二手房成交面积7973万方，同比上升27%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名26位 本周申万地产板块下跌4.1%。本周（12月18日-12月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表1本周申万地产板块下跌4.1%，板块排名第26位 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达9.7%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为金科股份、亚通股份、广汇物流、中国国贸、万兴企业，跌幅前五的个股分别为京投发展、新黄浦、云南城投、中交地产、市北高新。 图表2金科股份周涨幅达9.7% 图表3京投发展周跌幅14.4% 本周港股板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，上涨4.6%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外宏洋集团、金地商置、恒大物业、绿城服务、绿城管理控股，跌幅前五的个股分别为龙光集团、碧桂园服务、新城悦服务、融创中国、花样年控股。 图表4本周中国海外宏洋集团涨幅达4.6% 图表5本周龙光集团跌幅达15.9% 二、政策要闻：启动新一轮保障性住房规划建设，建设广深都市圈 中央层面：1）住房城乡建设部：新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”；配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理。2）国家发展改革委：在横琴粤澳深度合作区，严格控制商品住房用地，加强商品房预售资金监管，探索对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。将在合作区工作的人才、澳门居民等群体纳入住房保障范围。3）自然资源部：要学习借鉴浙江“千万工程”经验，深入推进全域土地综合整治。加强国土空间规划管控，做好乡村振兴用地保障。进一步深化农村土地制度改革。 图表6启动新一轮保障性住房规划建设，深化农村土地制度改革 地方层面：1）北京：按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例；调整预售资金监管原则，将原来的监管主体由银行调整为政府，强化了住建部门对预售资金的监管责任，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。2）上海：继续实施调整后的房产税房产原值减除比例30%； 《上海市城镇土地使用税实施规定》有效期延长至2028年12月31日。3）上海崇明区：坚持农村集体经营性建设用地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线；紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市。4）广州：以广州为中心，以广佛核心区为引领，构建“一核两极四轴”的都市圈总体发展格局；到2030年形成空间结构清晰、城市功能互补的现代化都市圈。5）深圳：加快构建以深圳为主中心、东莞和惠州为副中心、深汕特别合作区为增长极的“一主两副一极”功能区；房地产广告不得含有升值承诺。6）中山：租赁住房保障项目的缴存人可将公积金直付房租。7）清远：严格执行“净地”出让；规范房地产项目用地红线外供水供电供气通信相关工程建设等收费；优化商业贷款住房套数认定。8）贵阳：灵活就业人员在本行政区域内购买、建造、翻建或大修自住住房时，可申请公积金贷款。9）石家庄：执行“认房不认贷”政策； 公积金贷款最高额度60万元，二孩、三孩家庭的最高贷款额度分别在现行政策基础上提高10、20万元。10）宜宾三江新区：对符合条件的二孩、三孩家庭，分别单户补助3万、6万元；凡落户给予一次性200元/平方米落户补贴。11）无锡：选择使用房票购买新建商品房屋的，给予被征收人购房补贴；实施房票回购；房票持有人及其近亲属可以作为房票的使用人。12）雅安：对符合条件的教职工、医务人员等群体给予不低于每平方米300元的补贴等；鼓励房企给予购房优惠。13）珠江口西岸：到2030年，基本建成城市功能互补、要素流动有序的现代化都市圈。14）汕头、潮州、揭阳：到2030年，汕潮揭都市圈经济实力显著增强，常住人口约1400万人，城镇化率达67%左右。15）湛江、茂名：到2030年，湛茂都市圈常住人口城镇化率达到约57%，基本形成功能明确、集约高效、轴带联动、协同发展的空间格局。16）海口：海南省外户籍人员提供5年以上社保或个税证明可在限购区域内购买一套住房。17）绍兴越城区：越城区新购买新建商品住房且选择商业按揭贷款的个人，按商业贷款第一年利息额的15%给予一次性财政贴息。 18）泸州：对现役军人，二孩、三孩家庭等群体按照购房款总额的2%给予一次性购房补助。19）玉溪：申请商业住房贷款购买首套房认房不认贷；落实居民换购住房个人所得税退税优惠政策。20）宁国：45周岁以下住房公积金缴存职工家庭购买住房首次或第二次使用公积金贷款的，保底可贷35万元。21）恩施：全面放开公积金异地贷款支持区域，最低首付比例30%，最高贷款额度40万元；对符合条件的多子女家庭，公积金贷款最高额度上浮20%。22）武汉：拟开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A：目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，最大程度维护公司和股东利益。2）越秀地产：公司的间接非全资附属公司向广州越秀住房租贷发展投资有限公司出售物业，包括73套商办物业及4个停车位，商办物业、停车位出售代价总额分别约为人民币6707.3万元、76.9万元。3）绿地控股：公司第一大股东格林兰解除质押4950万股公司股份后再质押4000万股。4）中南建设：公司控股股东中南城投，质押1860万股，占其持股比例1.15%，占总股本比例0.49%；冻结股份150万股，占其持股比例0.09%，占总股本比例0.04%。 图表8万科努力做好经营应对挑战，越秀地产出售部分商业物业和停车位 三、销售端：新房成交同比企稳，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升7%，同比上升0% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升7%，同比上升0%。1）本周21城商品房成交面积325.3万方，商品房日平均成交面积46万方，环比上升7%，同比上升0%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.52亿方，累计同比下降4.5%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积46万方 本周一线城市商品房成交面积为102.1万方，环比上升2%，同比上升12%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.1万方、146.8万方、76.3万方，周环比增速分别为2%、5%、19%，周同比增速分别为12%、8%、-23%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为7%、-7%、21%、-13%；二线城市中南京成交面积周环比上升29%；三四线城市惠州、芜湖分别环比上升149%、452%。 3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为4458万方，同比上升4%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为7136万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3633万方，同比下降11%。 图表10本周21城周度成交面积325.3万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升42%，环比上升13% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积，环比上升13%，同比上升42%。 1）本周11城二手房成交面积170.9万方，日平均成交面积24万方，环比上升13%，同比上升42%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7973万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积24万方 本周监测的一线城市二手房成交面积同比上升73%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为37.4万方、112.7万方、20.9万方，环比增速分别为16%、18%、-14%，同比增速分别为73%、44%、3%。2）一线城市中北京二手房成交面积29.5万方，环比上升21%，同比上升93%，深圳二手房成交面积7.8万方，环比上升1%，同比上升25%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1854万方，同比上升17%；6个二线城市二手房成交面积5010万方，同比上升30%，其中成都年初至今累计同比增速上升52%；3个三四线城市二手房成交面积1109万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积170.9万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周五家发债企业中三家为地方国企。1）广州城建发行规模最大，本周共发行15亿元公司债。2）民营企业金辉集团发行的8亿元中期票据利率最高，为4.28%；苏高新集团本周发行的两份共5亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.64%。 图表13本周广州城建共发行15亿元公司债 五、投资建议 2024年地产总量数据可