房地产周报（2023年第24周）：新房成交环比回升，政策预期增强

新房成交环比回升，政策预期增强 房地产周报（2023年第24周：0610~0616） 核心结论摘要内容 市场行情：本周上证综指上涨1.86%，恒生指数上涨3.84%，A股房地产板 块下跌0.79%，H股内房板块上涨2.39%。板块涨幅前三荣盛发展、正荣地 分析师 周雅婷S0800523050001 13828881824 证券研究报告 行业周报|房地产 2023年06月19日 产和皇庭国际分别上涨41.86%、14.09%和12.67%；板块跌幅前三易居企业控股、京投发展和*ST新联分别下跌21.74%、14.95%和11.48%。 新房成交：本周23城周新房成交整体环比上升12.4%，同比下降33.2%，本年累计同比上升10%；较去年全年增速上升41pct。一线城市周新房成交整体环比上升20.1%，同比下降21.3%，本年累计同比上升25.8%；较去年全年增速上升51pct。二线城市周新房成交整体环比上升8%，同比下降38.5%，本年累计同比上升4.7%；较去年全年增速上升37pct。三线城市周新房成交整体环比上升11.9%，同比下降33.2%，本年累计同比下降3.2%较去年全年增速上升42pct。 二手房成交：本周12城周二手房成交环比下降0.4%，同比下降2%，本年累计同比上升60.1%，较去年全年增速上升69pct。 板块估值：本周A股地产开发商P/E、P/B平均值分别为8.7x/0.7x；H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为4.1x/0.4x；中介服务公司P/E、P/B平均值分别为20.5x/0.7x；A/H股物业公司P/E、P/B平均值分别为9.0x/2.1x。 投资建议：市场二次筑底，政策出台与落实推进预期增强。投资上，随着成交二次探底再次进入政策博弈期，板块弹性加大，可适度参与。板块上我们认为二手中介较优，建议关注贝壳；开发商板块依旧认为有资金和土储优势 的一线央国企具备优势，建议关注保利、招商蛇口、华润置地、中国海外。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售持续疲软，政策预期或有望增强 —5月开发投资数据点评2023-06-15 房地产：百强房企5月销售数据：同比持续复苏，环比承压—开发商5月销售数据点评2023-06-02 房地产：新房成交有所恢复，二手房环比下降 —房地产周报（2023年第21周：0520~0526） 2023-05-29 索引 内容目录 一、本周市场回顾：A/H股地产板块跑输大盘3 二、行业成交数据情况4 2.1本周新房成交数据：行业成交量有所恢复4 2.2本周二手房成交数据：环比增速略有降温5 三、行业政策及新闻5 四、行业观点&板块估值5 4.1行业观点5 4.2板块估值6 图表目录 图1：板块走势与大盘比较（截至6月16日收盘价）3 图2：23城新房周度成交情况4 图3：一线城市新房周度成交情况4 图4：二线城市新房周度成交情况4 图5：三线城市新房周度成交情况4 图6：：重点城市二手房周度成交情况5 表1：本周房地产板块十大领涨和十大领跌（截至6月16日收盘价）3 表2：行业板块估值表6 一、本周市场回顾：A/H股地产板块跑输大盘 A/H股地产板块跑输大盘。本周上证综指上涨1.86%，恒生指数上涨3.84%，A股房地产板块下跌0.79%，H股内房板块上涨2.39%。板块涨幅前三荣盛发展、正荣地产和皇庭国际分别上涨41.86%、14.09%和12.67%；板块跌幅前三易居企业控股、京投发展和*ST 新联分别下跌21.74%、14.95%和11.48%。 图1：板块走势与大盘比较（截至6月16日收盘价） 近一月近两周近一周 17.48% 10.01% 5.49% 3.84% 2.14%1.86% 2.39% 0.35% -1.13% -0.79% -2.78% -2.66% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 上证综指 房地产指数（中信）恒生指数 HKT内地地产 资料来源：ifind，西部证券研发中心 表1：本周房地产板块十大领涨和十大领跌（截至6月16日收盘价） 涨幅前十证券代码 证券简称 周涨跌幅% 跌幅前十证券代码 证券简称 周涨跌幅% 002146.SZ 荣盛发展 41.86% 2048.HK 易居企业控股 -21.74% 6158.HK 正荣地产 14.09% 600683.SH 京投发展 -14.95% 000056.SZ 皇庭国际 12.67% 000620.SZ *ST新联 -11.48% 1996.HK 弘阳地产 10.34% 600077.SH *ST宋都 -8.89% 000036.SZ 华联控股 10.03% 0607.HK 丰盛控股 -7.35% 2007.HK 碧桂园 10% 600208.SH 新湖中宝 -6.59% 600223.SH 福瑞达 9.85% 2019.HK 德信中国 -5.62% 1628.HK 禹洲集团 9.8% 000029.SZ 深深房A -5.52% 6098.HK 碧桂园服务 9.58% 600239.SH 云南城投 -4.93% 1516.HK 融创服务 9.29% 1638.HK 佳兆业集团 -4.71% 资料来源：ifind，西部证券研发中心 二、行业成交数据情况 2.1本周新房成交数据：行业成交量有所恢复 本周23城周新房成交整体环比上升12.4%，同比下降33.2%，本年累计同比上升10%；较去年全年增速上升41pct。 本周一线城市周新房成交整体环比上升20.1%，同比下降21.3%，本年累计同比上升25.8%；较去年全年增速上升51pct。 本周二线城市周新房成交整体环比上升8%，同比下降38.5%，本年累计同比上升4.7%；较去年全年增速上升37pct。 本周三线城市周新房成交整体环比上升11.9%，同比下降33.2%，本年累计同比下降3.2%；较去年全年增速上升42pct。 图2：23城新房周度成交情况图3：一线城市新房周度成交情况 40,000 30,000 20,000 2022年周平均成交量：34,995 -4.6% 150% 100% 50% 12,000 10,000 8,000 6,000 2022年周平均成交量： 200% 150% 100% 0.2%20.1%50% 10,000 -30.7% 12.4%0% 4,000 -15.2%0% 0 2023W14 2023W17 2023W20 -33.2%-50% -100% 2023W23 2,000 0 2023W14 2023W17 2023W20 -21.3%-50% -100% 2023W23 23城当周成交量（套）去年周平均成交（套） 23城当周同比（右轴）23城当周环比（右轴） 一线当周成交量（套）去年周平均成交（套）一线当周同比（右轴）一线当周环比（右轴） 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心 新房城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、温州、泉州、宁波、佛山、嘉兴、济南、莆田、扬州、江门、泰安、芜湖、宝鸡； 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心一线城市包括北京、上海、广州、深圳 图4：二线城市新房周度成交情况图5：三线城市新房周度成交情况 25,000 20,000 2022年周平均成交量： 150% 100% 2,500 2,000 2022年周平均成交量： 150% 100% 15,000 -5.6% 50% 1,500 50% 11.9% 10,000 8.0%0% 1,000 -4.6%0% 5,000 0 -38.3% -50% -38.5% -100% 500 0 -11.7%-33.2% -50% -100% 2023W142023W172023W202023W23 二线当周成交量（套）去年周平均成交（套）二线当周同比（右轴）二线当周环比（右轴） 2023W142023W172023W202023W23 二线当周成交量（套）去年周平均成交（套） 二线当周同比（右轴）二线当周环比（右轴） 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心 二线城市包括杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、温州、泉州、宁波、佛山、嘉兴、济南、江门； 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心三线城市包括莆田、扬州、泰安、芜湖、宝鸡； 2.2本周二手房成交数据：环比增速略有降温 12城周二手房成交环比下降0.4%，同比下降2%，本年累计同比上升60.1%，较去年全年增速上升69pct。 图6：：重点城市二手房周度成交情况 2022年周平均成交量：11,444 1469314635 44.1% -2.0% -7.7% -0.4% 25,000200% 20,000 15,000 100% 10,000 0% 5,000 0 2023W14 2023W16 2023W18 2023W20 2023W22 2023W24 -100% 12城周成交量（套）去年周平均成交（套） 12城当周同比（右轴）12城当周环比（右轴） 资料来源：Wind，西部证券研发中心 二手房所选城市包括北京、深圳、杭州、成都、青岛、苏州、厦门、扬州、江门、南京、佛山、衢州 三、行业政策及新闻 央行下调MLF利率；郑州市发布需求支持政策，最低首付比例或有望降低： 1）6月15日，央行下调MLF利率10个基点，有望带动居民房贷利率下行。 2）6月15日，河南省郑州市：推动房地产与金融形成良性循环，合理确定最低首付款比例。 四、行业观点&板块估值 4.1行业观点 本周新房/二手房成交环比+12.4%/-0.4%，同比-33.2%/-2.0%。市场二次筑底，政策出台与落实推进预期增强。投资上，在政策和基本面没有发生显著变化的情况下市场消化了此前过高的复苏预期，悲观预期减弱，情绪见底的特征明显，从一个月的周期看，我们觉得可以适度参与政策博弈行情，从一个季度的角度看，我们认为仍有基本面下行的可能，反弹存在天花板。板块上我们认为二手中介较优，建议关注贝壳；开发商板块依旧认为有资金和土储优势的一线央国企具备优势，建议关注保利、招商蛇口、华润置地、中国海外。 4.2板块估值 本周A股地产开发商P/E、P/B平均值分别为8.7x/0.7x；H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为4.1x/0.4x；中介服务公司P/E、P/B平均值分别为20.5x/0.7x；A/H股物业公司P/E、P/B平均值分别为9.0x/2.1x。 股价 市值 市盈率 市净率 公司 股票代码 （6月16日）（百万元） 2023/06/16 22A (X) 23E 24E 22A (X) 23E 24E A股地产开发商 表2：行业板块估值表 万科A000002.SZ14.54164,0028.67.47.00.70.60.6 保利发展600048.SH13.55162,2002.67.66.70.90.70.7 招商蛇口001979.SZ13.44104,01346.315.210.31.20.90.8 绿地控股600606.SH2.9040,7570.711.46.70.40.40.4 新城控股601155.SH15.0633,97047.17.76.60.60.50.5 金地集团600383.SH7.7034,7626.15.45.10.50.50.4 滨江集团002244.SZ9.0228,0657.56.25.21.21.00.8 城建发展600266.SH5.6212,682n.a.12.49.50.60.50.5 建发股份600153.SH11.4534,40910.74.84.20.80.50.4 华