房地产行业第43周周报：新房成交环比回升，新政效果逐步显现

房地产行业第43周周报 新房成交环比回升，新政效果逐步显现 2023年10月29日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比回升，新政效果逐步显现 2023年10月29日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：10月第4周，新房二手房成交面积环比走势分化。本周新房成交面积同比增长5%，环比增长21%。二线与三线城市环比增速均超过20%。 二手房成交面积环比下降6%，其中三线城市环比降幅较大，成交面积同比增速仍然保持在20%以上。本周十四届全国人大常委会表决通过决议，批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案。财政部发布前三季度财政收支情况。证监会官网显示首批消费基础设施REITs已上报。本周上海金山区出台人才安居新政。广州通过2021-2035年城市更新及城中村改造专项规划。浙江宁波鄞州区拟推购房补贴新政。深圳、浙江杭州、绍兴、江西新余、安徽蚌埠等地调整住房公积金政策。江西宜春发布促进房地产市场发展18项政策。本周有上海、成都等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（14号文）。9月4日，规划建设保障性住房工作部 署电视电话会议在京召开。据经济观察网报道，“14号文”近期已传达到各城市人民政府和各部委直属机构。指导意见传达各地政府机构后，我们认为政策落地进程有望加快。今年4月28日召开的中共中央政治局会议就提出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。我们认为，过往城中村部分发挥了保障性住房的作用，城中村改造与保障性住房建设，有助于构建我国多层次住房体系。随着城中村改造和保障性住房建设指导意见的下发，未来政策有望加速落地。住房体系逐步完善，有利于进一步提升大城市居住环境、促进人口流动、扩大有效需求和有效投资并推动产业发展，助力房地产市场平稳运行。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/10/23-2023/10/29）申万房地产指数上涨0.22%，跑输上证综指0.95pct，在各类板块中位列第25/31，恒生地产建筑业指数上 涨1.14%，跑输恒生综指0.35pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（61.82%）、*ST云城（29.68%）、建业地产（25.30%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：泛海控股（-17.03%）、中国恒大（-9.23%）、天健集团 （-8.92%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨2.50%，跑赢恒生综指1.01pct，在各类板块中位列第6/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：华润万象生活（8.70%）、绿城管理控股（6.90%）、绿城服务（6.89%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：恒大物业（-15.38%）、国锐地产（-14.29%）、金科服务（-12.21%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/10/21-2023/10/27）30个大中城新房成交面积 319.82万平方米，同比上升4.71%，环比上升21.32%。15城二手房成交面 积207.10万平方米，同比上升24.60%，环比下降5.97%。监测16个重点城市库存面积18118.34万平方米，环比下降0.07%，去化周期134.63周，较上周延长1.44周。上周（2023/10/16-2023/10/22）100大中城市土地供应建面3383.00万平方米，同比下降46.83%，环比上升13.24%；土地成交建面1486.67万平方米，同比下降67.31%，环比下降46.32%；供需比上升为2.28，溢价率为4.44%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/10/21-2023/10/27）房企境内新发债总额为60.93亿元，同比下降73.25%，环比下降20.46%；债务总偿还量为113.83亿元，同比上升2.75%，环比上升72.69%；净融资额-52.90亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.1房企融资详情15 4.2房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年9月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年9月二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 《关于规划建设保障性住房的指导意见》传达各地政府 10月26日，据经济观察网报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。 政策解读： 保障性住房政策加速落地。据新华社消息，8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，会议指出要做好保障性住房的规划设计，用 改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会上指出，要运用改革创新的办法，着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题，确保善做善成、实现可持续发展，更好满足人民群众“住有所居”的愿望。指导意见传达各地政府机构后，我们认为政策落地进程有望加快。 城中村改造与保障性住房政策互为补充，助力房地产市场平稳运行。今年4月28日 召开的中共中央政治局会议就提出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。我们认为，过往城中村部分发挥了保障性住房的作用，城中村改造与保障性住房建设，有助于构建我国多层次住房体系。随着城中村改造和保障性住房建设指导意见的下发，未来政策有望加速落地。住房体系逐步完善，有利于进一步提升大城市居住环境、促进人口流动、扩大有效需求和有效投资并推动产业发展，助力房地产市场平稳运行。 1.2地产政策回顾 中央层面政策：本周十四届全国人大常委会表决通过决议，批准国务院增发国债和 2023年中央预算调整方案。财政部发布前三季度财政收支情况。证监会官网显示首批消费基础设施REITs已上报。据经济观察网报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（14号文），近期已传达到各城市人民政府和各部委直属机构。 地方层面政策：本周上海金山区出台人才安居新政。广州通过2021-2035年城市更新及城中村改造专项规划。浙江宁波鄞州区拟推购房补贴新政。深圳、浙江杭州、绍兴、江 西新余、安徽蚌埠等地调整住房公积金政策。江西宜春发布促进房地产市场发展18项政策。本周有上海、成都等地完成土地出让。 日期 发布地区 内容 10/22 浙江宁波 10月20日，据宁波市住房和城乡建设局发布消息称，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。具体来看，要签署协议，明确房源。也就是，购房者确认改善需求，在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业签订新建商品住房（放心买）认购协议，与经纪机构签署二手住房（优先卖）协议，明确意向买进和售出房源，同时签署三方协议。在锁定房源，优先售卖方面，在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。另外，将根据成交与否，履行合同。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。宁波市房地产业协会相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，支持“以小换大”、“买新卖旧”，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。同时，也切实减轻市民购房负担、享受更多实惠，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。截至目前，在宁波市房地产业协会倡议发动下，全市已有13家开发企业的34个楼盘，23家房产经纪机构参与活动。 10/22 全国 10月20日，上海证券交易所正式受理“华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金”。这是目前南京首个基础设施公募REITs项目，也是我省第二个产业园领域REITs项目。该基础设施